Pacsés et apport différent
stepholiv78
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kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 - 3 oct. 2012 à 14:43
kasom Messages postés 32266 Date d'inscription samedi 25 septembre 2010 Statut Modérateur Dernière intervention 21 décembre 2024 - 3 oct. 2012 à 14:43
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kasom
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Bonjour
effectivement, le notaire ne veut pas se casser la tête : il va calculer le partage en fonction de l'apport
il existe d'autres possibilités de calcul , si vous avez du temps et une aspirine, je vous mets les infos ci dessous ;
.
AJ Famille 2011 p. 600
Le financement du bien dans les rapports entre les coacquéreurs : l'indispensabledevoir de curiosité du notaire (1)
Nathalie Couzigou-Suhas, Notaire à Paris, chargée d'enseignement à
l'Université Paris I Sorbonne et à l'École nationale de la magistrature
L'essentiel
Quel que soit le régime applicable au couple marié, pacsé ou en union libre, il apparaîtessentiel de faire coïncider les proportions d'acquisition indiquées avec le financement. Des clauses devront alors être aménagées par le notaire qui devra impérativement interroger les candidats acquéreurs sur les modalités de financement. Le problème du remboursement du prêt est récurrent lors de séparation à la suite d'acquisition en indivision, spécialement par des époux séparés de biens, et la qualification par les juridictions, parfois malaisée à prévoir.
Aussi, nous vous proposons un modèle de clause qui pourra facilement être adapté à des partenaires unis par d'autres liens de conjugalité.
La qualification de la propriété d'un bien s'effectue sans avoir égard à son
financement -
Ce principe s'applique à toute acquisition, qu'elle soit réalisée conjointement ou par un seul des concubins, des partenaires pacsés (2) ou des époux, unis sous un régime séparatiste (3). Si les quotités d'acquisition retenues au sein de l'acte d'acquisition ne correspondent pas au financement effectif du bien, il appartient à l'acquéreur qui a financé une part excédant sa contribution déclarée d'en rapporter la preuve, afin de récupérer sa mise. À défaut, s'appliquera la présomption selon laquelle la contribution financière des acquéreurs correspond aux quotités annoncées.
Lorsqu'il s'agit d'époux mariés sans contrat ou encore de partenaires pacsés ayant opté pour le régime de l'indivision conventionnelle, l'acquisition, réalisée sans déclaration de remploi, par un seul des époux mariés ou partenaires pacsés, n'a pas d'incidence sur la qualification du
bien acquis, puisqu'il est commun pour le tout, dans le premier cas, et indivis, dans le second, sans recours de l'un des partenaires contre l'autre au titre d'une contribution inégale.
En matière de communauté, le notaire aura tout intérêt à se ménager la preuve qu'il a informé les époux non seulement de l'opportunité de l'insertion d'une clause de remploi, mais encore de ses conséquences, en matière de propriété, de conservation des preuves du financement et du mode de calcul de la récompense due au patrimoine apporteur des fonds. Si
les sommes réemployées sont supérieures à la contribution de la communauté, le bien sera propre pour le tout. Si les sommes propres sont inférieures à la contribution de la communauté, le bien sera commun pour le tout, à charge de récompense ; néanmoins, l'insertion d'une telle clause présente un double avantage, bien connu des praticiens :
- conserver la preuve de l'affectation des fonds, les organismes bancaires ne gardant
généralement les relevés que sur une période de dix ans ;
- permettre, au bénéfice du patrimoine propre de l'époux apporteur, de bénéficier d'une récompense due par la communauté indexée sur la valeur du bien acquis.
En ce qui concerne les partenaires pacsés sous le régime de l'indivision conventionnelle, le
bien ou la portion du bien acquis avec des deniers personnels reste la propriété exclusive du partenaire apporteur, dès lors que l'acte d'acquisition le mentionne (C. civ., art. 515-5-2, 4).
Même sous des régimes d'inspiration communautaire, il est vivement recommandé d'indiquer dans l'acte d'achat que le notaire a interrogé les époux ou les partenaires sur la nature des fonds investis (propres ou communs). Les candidats à l'acquisition apporteront toutes
précisions sur ce point. Le cas échéant, le notaire sera bien inspiré de préciser que, bien qu'avertis par ses soins, de l'opportunité d'insérer une clause de remploi en cas de financement par des deniers propres, ils y ont renoncé (4).
En matière de participation aux acquêts, le bien acquis seul par un époux demeure sa propriété personnelle. Il fera partie du patrimoine final et sera pris en compte pour le calcul de la créance de participation. Là encore, l'époux acquéreur aura tout intérêt à indiquer qu'il acquiert, tout ou partie des biens, à l'aide de deniers personnels afin qu'une partie du bien
acquis figure au sein du patrimoine originaire, par subrogation.
Prévoir des clauses relatives aux modalités de financement - Il apparaît essentiel de faire coïncider les proportions d'acquisition indiquées avec le financement envisagé.
De telles clauses quant aux modalités de financement présentent plusieurs intérêts indéniables
:
- à l'occasion de conflits entre les acquéreurs initiaux ou les ayants droit en cas de décès de l'un ou de l'autre, ces précisions permettront de canaliser, voire d'endiguer des revendications quant à un financement différent de la quotité annoncée. On pourra rétorquer que des événements ultérieurs peuvent contrarier ces prévisions. Néanmoins, ces clauses auront eu le
mérite de poser le problème et de permettre le calcul des créances, en cas de dépassement par l'un de son obligation contributive. Si aucune précision n'est apportée, la preuve d'un financement différent est toujours possible ; simplement la charge de la preuve pèse sur celuide l'acquéreur qui a financé au-delà de la quotité indiquée.
- elles mettent en garde les acquéreurs sur le risque fiscal de requalification en donation indirecte voire déguisée, lorsque les pourcentages d'acquisition insérés aux termes de l'acte ne correspondent pas au financement effectif.
Or, que constate-t-on, parfois, à la lecture du paragraphe « quotités d'acquisition » ?
On y lit fréquemment que les acquéreurs déclarent effectuer cette acquisition à concurrence de moitié chacun, sans autre précision. Lorsqu'une précision différente est indiquée sur les quotités acquises, la méthode de calcul et des paramètres utilisés est rarement fournie, rendant souvent très difficilement exploitable l'énoncé de ces proportions d'acquisition.
Un exemple permettra de démontrer cette difficulté.
Exemple : deux partenaires pacsés, unis sous le régime de la séparation des patrimoines, acquièrent un bien moyennant un coût global d'acquisition de 100 000 € et recourent à un prêt conjoint de 60 000 €. La lecture du paragraphe quotité révèle que cette acquisition est effectuée à hauteur de 60 % pour Monsieur et de 40 % pour Madame. L'acte d'acquisition
étant taisant sur le mode de calcul utilisé, un conflit s'élève entre les partenaires, lors de la liquidation du pacs. Monsieur prétend que Madame devait financer la moitié du prêt, Madame soutenant que ce pourcentage ne s'élève qu'aux 40 % indiqués.
Doit-on considérer que ce pourcentage a été calculé en fonction d'un remboursement d'un prêt par moitié entre les coacquéreurs ou bien selon les quotités d'acquisition indiquées dans l'acte ?
L'édition de compte ne sera pas toujours exploitable si les fonds ont transité sur un compte-joint et remis directement par la banque, sans aucune précision. Le notaire devra alors s'employer, avec plus ou moins de bonheur, à retracer l'origine des fonds.
Si l'on parvient à retracer que Madame et Monsieur ont apporté respectivement, lors de l'acquisition, 10 000 et 30 000 € en ayant souscrit parallèlement conjointement un prêt de 60000 €, on pourra en déduire que les quotités ont été calculées sur la base d'un remboursementdu prêt par moitié :
- Monsieur 30 000 € + 30 000 € (la moitié du prêt) = 60 000 / 100 000 = 60 %
- Madame 10 000 € + 30 000 € (la moitié du prêt) = 40 000 / 100 000 = 40 %
Une déclaration relative au financement des biens aurait évité ces désagréments et facilité la tache du notaire liquidateur, en permettant une économie de moyens judiciaires.
Le notaire doit se montrer curieux - Le rédacteur de l'acte doit s'astreindre à recevoir les candidats acquéreurs, soit avant la promesse de vente, s'il est en charge de sa rédaction, soit très rapidement entre la promesse de vente et sa concrétisation. À tout le moins, le notaire fera parvenir aux candidats à l'accession un document leur explicitant la nécessité de s'interroger sur les modalités de financement dans les rapports respectifs.
Ces interrogations doivent devenir un réflexe nécessaire pour le notaire rédacteur, lequel doit s'obliger à un véritable devoir de curiosité.
Un modèle de clause vous est proposé en annexe dans le cadre d'une acquisition effectuée par deux époux mariés sous un régime de séparation de biens mais il peut être aisément repris, en l'aménageant, à destination de partenaires unis par d'autres liens de conjugalité.
Le divorce d'époux séparés de biens et le rembousement de leurs prêts - La
problématique du remboursement du prêt est récurrente lors de séparations à la suite d'acquisition en indivision, par des époux séparés de biens, et la qualification par les juridictions, parfois malaisée à prévoir.
Le contentieux de la désunion provient souvent du financement exclusif par l'un des époux séparés de biens du prêt contracté pour l'acquisition. Ce paiement constitue en lui-même un acte neutre et il appartiendra au juge de la liquidation de le causer, sachant que la cause de cette remise s'apprécie, non pas au moment de la séparation, mais au moment où elle est intervenue. À cette occasion, les anciens amants s'affronteront sur la qualification juridique de cette remise, appelant à leur rescousse tous les ressorts du droit des obligations et des libéralités. Le conjoint solvens soutiendra qu'il s'agit d'un prêt dont il demande le
remboursement, conformément aux règles du profit subsistant (5). L'époux qui n'aura pas
contribué suffisamment au remboursement du prêt prétendra, de son côté, qu'il s'agit d'une
donation, irrévocable si elle a été consentie après le 1er janv. 2005 (6), ou une donation
rémunératoire, voire encore que son époux ne faisait qu'assurer sa contribution aux charges
du mariage.
La jurisprudence varie au fil des espèces (7). Afin d'éviter ces débats toujours difficiles et
une issue judiciaire incertaine, la solution peut être abordée au sein du contrat de mariage en
indiquant, par exemple, que les prêts contractés pour des biens acquis indivisément, pendant
le mariage, à destination du logement de la famille seront présumés avoir été remboursés par
moitié et qu'aucun compte ne sera à effectuer de ce chef en cas de dissolution du régime
matrimonial, en indiquant que ce paiement participe de la contribution aux charges du
mariage pour laquelle aucun compte ne sera effectué, en cas de liquidation du régime
matrimonial (8).
Par ailleurs, lors du 106e Congrès des notaires de France, il a été proposé de modifier les art.
214 c. civ. en ce qui concerne les époux et l'art. 515-4 c. civ. pour les partenaires pacsés, en
prévoyant une clause similaire à l'occasion d'achat en commun du logement de la famille
(9). Un éminent auteur a rappelé qu'a priori une telle clause pouvait être valablement insérée
à l'occasion de l'acte d'acquisition (B. Vareille, Rép. Defrénois. 2011. 1055).
Annexe
Cas pratique
Les faits
Karl Pons et Lydie Bette acquièrent un appartement moyennant un prix de 400 000 € auquel il
convient d'ajouter 20 000 € TTC de commission d'agence et 26 600 € de provision sur frais
d'acquisition, soit un coût global d'acquisition de 446 600 €. Ils entendent effectuer l'acquisition
sous les proportions indivises suivantes : Karl Pons : 70 % ; Lydie Bette : 30 %.
Sur cette somme, ils empruntent auprès de la Banque bretonne de crédit la somme de 200
000 € qu'ils envisagent de rembourser par moitié chacun. Leur capacité contributive leur
permettant d'y faire face (10).
Modèle de clause
Karl Pons et Lydie Bette indiquent avoir été interrogés par le notaire soussigné sur les
modalités de financement de la présente acquisition.
Le notaire les a informés de l'opportunité de fixer les proportions d'acquisition de chacun d'eux
en fonction de leur financement effectif ; à défaut de déterminer et d'expliciter le mode de
calcul de ces proportions d'acquisition, chacun des époux conserve la possibilité de faire valoir
une créance vis-à-vis de l'autre. Afin d'éviter ces désagréments, les acquéreurs ont tenu à
insérer la clause ci-après.
Lydie Bette et Karl Pons déclarent que les proportions d'acquisition ont été déterminées en
tenant compte d'un remboursement à concurrence de moitié chacun des échéances du prêt
contracté auprès de la Banque bretonne de crédit.
Ceci exposé, Karl Pons et Lydie Bette déclarent effectuer la présente acquisition sous les
proportions indivises suivantes :
- Karl Pons : 70 %
- Lydie Bette : 30 %
[DALLOZ.fr - Document] http://www.dalloz.fr/PopupDocumentPrint?famille-id=REVUES&produi...
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Ces proportions ont été calculées ainsi qu'il suit :
Le coût total de l'acquisition s'élève à la somme de 446 600 € se décomposant comme suit :
Prix d'acquisition .... 400 000,00 €
Frais d'agence .... 20 000,00 €
Provision sur frais d'acquisition .... 26 600,00 €
Soit un total de .... 446 600,00 €
Contribution de M. Karl Pons
M. Pons entend financer 70 % du bien, selon les modalités suivantes :
- par la prise en charge de la moitié du prêt consenti par la Banque Bretonne de Crédit soit ....
100 000,00 €
- par le versement de la somme de .... 20.000,00 €
correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée auprès de l'agence immobilière La
Paimpolaise, le jour de la signature de la promesse de vente
Il produit, à cet effet, preuve du débit de son compte portant le numéro .... ouvert à la
banque .... soit 20 000,00 €.
- par le versement de la somme de .... 192 620,00 € lui provenant de ses deniers personnels.
Il produit, à cet égard, un relevé de compte auprès de la banque .... mentionnant la provision
sur son compte.
Soit un total de .... 312 620,00 €
sur une contribution de .... 446 600,00 €
soit 70 % du coût global d'acquisition.
Contribution de Mme Lydie Bette
Mme Bette entend financer 30 % du bien, selon les modalités suivantes :
- elle s'engage à financer la moitié du prêt sous seing privé consenti par la Banque Bretonne
de Crédit soit .... 100 000,00 €
- par le versement de la somme de .... 33 980,00 € lui provenant de ses deniers personnels.
Elle verse à l'instant, par la comptabilité du notaire, la somme de 33.980,00 € lui provenant
de ses deniers personnels et elle produit à cet égard relevé de son compte ouvert à la banque
.... sous le numéro ...., soit 30 %.
Soit un total de .... 133 980,00 €
sur une contribution de .... 446 600,00 €
soit 30 % du coût global d'acquisition.
Le notaire les a avertis de l'opportunité de conserver la preuve du remboursement de ces
prêts, éventuellement en effectuant un virement permanent de leur compte personnel sur le
compte dédié au remboursement dudit prêt.
Le cas échéant : convention du prix en cas de revente
Lors de la revente du bien, objet des présentes, le prix de vente sera réparti ainsi qu'il suit au
profit de chacun des acquéreurs, savoir :
- 70 % pour M. Karl Pons
- 30 % pour Mme Lydie Bette
à charge pour chacun d'eux de prélever sur sa part la moitié des sommes restant
éventuellement dues au titre du prêt contracté auprès de la Banque bretonne de crédit.
[DALLOZ.fr - Document] http://www.dalloz.fr/PopupDocumentPrint?famille-id=REVUES&produi...
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En cas de remboursement anticipé desdits prêts, chacun supportera les éventuelles indemnités
contractuelles dues à l'organisme bancaire ainsi que les frais de mainlevée, par moitié.
S'il y a lieu à restitution d'une éventuelle caution bancaire, elle sera remise à chacun des
acquéreurs pour moitié.
Enfin, le solde éventuel du compte d'acquisition au sein de l'étude notariale, qu'il soit débiteur
ou créditeur, sera supporté ou remboursé à chacun en proportion de leur quote-part
d'acquisition.
En cas de rachat par l'un des coacquéreurs de la part de l'autre, le calcul du montant du rachat
de ladite part s'effectuera selon les mêmes modalités, savoir :
pourcentage acquis par l'acquéreur retrayant après déduction de la moitié des prêts restant
éventuellement dus.
Le cas échéant : le cas des travaux
En cas de travaux effectués sur lesdits biens, le notaire soussigné a averti les acquéreurs de
l'opportunité de conserver les factures ainsi que la preuve de l'identité de l'époux solvens.
En cas de travaux, les coacquéreurs ont convenu de mettre en oeuvre un mode opératoire
afin que chacun puisse donner son avis quant à l'opportunité desdits travaux et de chiffrer le
montant de la créance en cas de financement des travaux selon des pourcentages différents
des quotités exprimées lors de l'acquisition, le tout sauf meilleur accord entre eux.
Ainsi, en ce qui concerne les travaux à l'intérieur des biens, qu'il s'agisse de gros oeuvre ou de
travaux d'embellissement, un devis devra être produit par l'indivisaire qui souhaite les
exécuter, par lettre recommandée avec accusé de réception ; à défaut de réponse dans un
délai de quinze jours à compter de la réception du courrier recommandé, le principe des
travaux sera censé avoir été accepté. Leur coût sera alors supporté par l'époux à l'initiative de
ces travaux, à titre provisoire.
Les comparants ont décidé d'écarter, pour la prise en compte de ces travaux, les dispositions
de l'art. 1543 c. civ ; et d'adopter le principe de dédommagement ci-après explicité.
À l'issue de l'indivision, soit lors de la vente du bien, soit en cas de rachat par l'un des
coacquéreurs de la part de l'autre, il sera prélevé sur la part de l'indivisaire n'ayant pas
participé aux travaux une somme correspondant à sa part contributive, afin d'en allotir
l'époux solvens.
On n'aura alors égard qu'au seul montant des factures produites afférentes à ces travaux,
auquel sera appliqué le pourcentage correspondant à la quotité détenue par ledit indivisaire.
Chacun a d'ores et déjà conscience que le montant de ces travaux peut ne représenter qu'une
somme relativement peu importante dans quelques années puisqu'il est convenu de ne pas
prendre en compte la plus-value acquise par le bien grâce à ces aménagements. En revanche,
le montant de ces travaux sera indexé sur l'indice du coût de la construction en vigueur au
jour du paiement de la facture, revalorisé eu égard à l'indice paru au jour de la liquidation.
Ces dispositions s'appliqueront même en l'absence de plus-value résiduelle.
Si cet indice n'existe plus, il lui sera substitué son indice de remplacement.
En revanche, en cas de moins value, l'indivisaire ne pourra pas se voir rembourser le montant
des frais engagés, sauf en ce qui concerne les travaux d'urgence (comme, à titre d'exemple,
le changement de la chaudière).
Mots clés :
PACTE CIVIL DE SOLIDARITE * Régime patrimonial * Logement * Financement *
Convention * Modèle
MARIAGE * Effets * Logement * Financement * Convention * Modèle
CONCUBINAGE * Régime patrimonial * Logement * Financement * Convention * Modèle
(1) Ces développements ont été repris au sein de l'ouvrage dirigé par Nathalie Couzigou-
Suhas, La famille et son logement, Collection Lamy Axe Droit, 2010.
(2) Depuis la réforme du pacs, intervenue par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, les
partenaires pacsés sont soumis d'office au régime de la séparation des patrimoines.
Conventionnellement, ils peuvent opter pour le régime de l'indivision conventionnelle aux
termes duquel tous les biens immobiliers acquis seuls ou ensemble pendant le pacs deviennent
indivis entre les partenaires quel que soit leur mode de financement (C. civ., art. 515-5-1).
[DALLOZ.fr - Document] http://www.dalloz.fr/PopupDocumentPrint?famille-id=REVUES&produi...
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AJ Famille © Editions Dalloz 2012
(3) La Cour de cassation le rappelle fréquemment en ce qui concerne les époux mariés en
séparation de biens (V., à cet égard, Civ. 1re, 31 mai 2005, n° 02-20.553, Bull. civ. I, n° 236 ;
D. 2005. 1734 ; AJ fam. 2005. 325, obs. P. Hilt ; 23 janv. 2007, n° 05-14.311, Bull. civ.
I, n° 38 ; AJ fam. 2007. 186, obs. P. Hilt ; RTD civ. 2007. 317, obs. J. Hauser : « Mais
attendu [...] que, sous le régime de la séparation des biens, le bien appartient à celui dont le
titre établit la propriété sans égard à son financement [...] »).
(4) À défaut, l'époux apporteur pourrait éventuellement engager la responsabilité
professionnelle du rédacteur de l'acte, pour défaut de devoir de conseil, sur le fondement de la
perte d'une chance.
(5) C. civ., art. 1479.
(6) Date d'entrée en vigueur de la réforme des libéralités par la loi n° 2004-439 du 26 mai
2004.
(7) À cet égard, on se référera à deux arrêts émanant de la 1re Chambre civile : le premier
retenant que le financement par l'un des époux des échéances d'emprunt constitue une charge
du mariage (Civ. 1re, 14 mars 2006, n° 05-15.980, Bull. civ. I, n° 160 ; AJ fam. 2006. 293,
obs. P. Hilt ) ; le second plus récent de la même chambre, déniant, à l'inverse, cette
qualification en indiquant que l'époux ayant financé avec ses deniers personnels le
remboursement de l'emprunt peut se prévaloir d'une créance (Civ. 1re, 18 mai 2011, n°
10-11.990).
Par ailleurs, les clauses classiques des contrats de mariage aménageant la contribution aux
charges du mariage sont d'une relative faible utilité. À cet égard, V. Civ. 1re, 3 mars 2010, n°
09-11.005, D. 2010. 2092, chron. N. Auroy et C. Creton ; ibid. 2011. 1040, obs. J.-J.
Lemouland et D. Vigneau ; AJ fam. 2010. 188, obs. F. Chénedé ; RTD civ. 2010. 305,
obs. J. Hauser ; ibid. 363, obs. B. Vareille ).
(8) À cet égard, un modèle de clause est donné dans La famille et son logement, ouvrage
préc. § 7, p. 26.
(9) N° 2392 s., p.472.
(10) Les acquéreurs peuvent bien sûr prévoir un autre pourcentage de financement en ce qui
concerne le prêt, par exemple que Mme Bette supportera 30 % du prêt et M. Pons 70 %, ce
qui modifiera les proportions d'acquisition.
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effectivement, le notaire ne veut pas se casser la tête : il va calculer le partage en fonction de l'apport
il existe d'autres possibilités de calcul , si vous avez du temps et une aspirine, je vous mets les infos ci dessous ;
.
AJ Famille 2011 p. 600
Le financement du bien dans les rapports entre les coacquéreurs : l'indispensabledevoir de curiosité du notaire (1)
Nathalie Couzigou-Suhas, Notaire à Paris, chargée d'enseignement à
l'Université Paris I Sorbonne et à l'École nationale de la magistrature
L'essentiel
Quel que soit le régime applicable au couple marié, pacsé ou en union libre, il apparaîtessentiel de faire coïncider les proportions d'acquisition indiquées avec le financement. Des clauses devront alors être aménagées par le notaire qui devra impérativement interroger les candidats acquéreurs sur les modalités de financement. Le problème du remboursement du prêt est récurrent lors de séparation à la suite d'acquisition en indivision, spécialement par des époux séparés de biens, et la qualification par les juridictions, parfois malaisée à prévoir.
Aussi, nous vous proposons un modèle de clause qui pourra facilement être adapté à des partenaires unis par d'autres liens de conjugalité.
La qualification de la propriété d'un bien s'effectue sans avoir égard à son
financement -
Ce principe s'applique à toute acquisition, qu'elle soit réalisée conjointement ou par un seul des concubins, des partenaires pacsés (2) ou des époux, unis sous un régime séparatiste (3). Si les quotités d'acquisition retenues au sein de l'acte d'acquisition ne correspondent pas au financement effectif du bien, il appartient à l'acquéreur qui a financé une part excédant sa contribution déclarée d'en rapporter la preuve, afin de récupérer sa mise. À défaut, s'appliquera la présomption selon laquelle la contribution financière des acquéreurs correspond aux quotités annoncées.
Lorsqu'il s'agit d'époux mariés sans contrat ou encore de partenaires pacsés ayant opté pour le régime de l'indivision conventionnelle, l'acquisition, réalisée sans déclaration de remploi, par un seul des époux mariés ou partenaires pacsés, n'a pas d'incidence sur la qualification du
bien acquis, puisqu'il est commun pour le tout, dans le premier cas, et indivis, dans le second, sans recours de l'un des partenaires contre l'autre au titre d'une contribution inégale.
En matière de communauté, le notaire aura tout intérêt à se ménager la preuve qu'il a informé les époux non seulement de l'opportunité de l'insertion d'une clause de remploi, mais encore de ses conséquences, en matière de propriété, de conservation des preuves du financement et du mode de calcul de la récompense due au patrimoine apporteur des fonds. Si
les sommes réemployées sont supérieures à la contribution de la communauté, le bien sera propre pour le tout. Si les sommes propres sont inférieures à la contribution de la communauté, le bien sera commun pour le tout, à charge de récompense ; néanmoins, l'insertion d'une telle clause présente un double avantage, bien connu des praticiens :
- conserver la preuve de l'affectation des fonds, les organismes bancaires ne gardant
généralement les relevés que sur une période de dix ans ;
- permettre, au bénéfice du patrimoine propre de l'époux apporteur, de bénéficier d'une récompense due par la communauté indexée sur la valeur du bien acquis.
En ce qui concerne les partenaires pacsés sous le régime de l'indivision conventionnelle, le
bien ou la portion du bien acquis avec des deniers personnels reste la propriété exclusive du partenaire apporteur, dès lors que l'acte d'acquisition le mentionne (C. civ., art. 515-5-2, 4).
Même sous des régimes d'inspiration communautaire, il est vivement recommandé d'indiquer dans l'acte d'achat que le notaire a interrogé les époux ou les partenaires sur la nature des fonds investis (propres ou communs). Les candidats à l'acquisition apporteront toutes
précisions sur ce point. Le cas échéant, le notaire sera bien inspiré de préciser que, bien qu'avertis par ses soins, de l'opportunité d'insérer une clause de remploi en cas de financement par des deniers propres, ils y ont renoncé (4).
En matière de participation aux acquêts, le bien acquis seul par un époux demeure sa propriété personnelle. Il fera partie du patrimoine final et sera pris en compte pour le calcul de la créance de participation. Là encore, l'époux acquéreur aura tout intérêt à indiquer qu'il acquiert, tout ou partie des biens, à l'aide de deniers personnels afin qu'une partie du bien
acquis figure au sein du patrimoine originaire, par subrogation.
Prévoir des clauses relatives aux modalités de financement - Il apparaît essentiel de faire coïncider les proportions d'acquisition indiquées avec le financement envisagé.
De telles clauses quant aux modalités de financement présentent plusieurs intérêts indéniables
:
- à l'occasion de conflits entre les acquéreurs initiaux ou les ayants droit en cas de décès de l'un ou de l'autre, ces précisions permettront de canaliser, voire d'endiguer des revendications quant à un financement différent de la quotité annoncée. On pourra rétorquer que des événements ultérieurs peuvent contrarier ces prévisions. Néanmoins, ces clauses auront eu le
mérite de poser le problème et de permettre le calcul des créances, en cas de dépassement par l'un de son obligation contributive. Si aucune précision n'est apportée, la preuve d'un financement différent est toujours possible ; simplement la charge de la preuve pèse sur celuide l'acquéreur qui a financé au-delà de la quotité indiquée.
- elles mettent en garde les acquéreurs sur le risque fiscal de requalification en donation indirecte voire déguisée, lorsque les pourcentages d'acquisition insérés aux termes de l'acte ne correspondent pas au financement effectif.
Or, que constate-t-on, parfois, à la lecture du paragraphe « quotités d'acquisition » ?
On y lit fréquemment que les acquéreurs déclarent effectuer cette acquisition à concurrence de moitié chacun, sans autre précision. Lorsqu'une précision différente est indiquée sur les quotités acquises, la méthode de calcul et des paramètres utilisés est rarement fournie, rendant souvent très difficilement exploitable l'énoncé de ces proportions d'acquisition.
Un exemple permettra de démontrer cette difficulté.
Exemple : deux partenaires pacsés, unis sous le régime de la séparation des patrimoines, acquièrent un bien moyennant un coût global d'acquisition de 100 000 € et recourent à un prêt conjoint de 60 000 €. La lecture du paragraphe quotité révèle que cette acquisition est effectuée à hauteur de 60 % pour Monsieur et de 40 % pour Madame. L'acte d'acquisition
étant taisant sur le mode de calcul utilisé, un conflit s'élève entre les partenaires, lors de la liquidation du pacs. Monsieur prétend que Madame devait financer la moitié du prêt, Madame soutenant que ce pourcentage ne s'élève qu'aux 40 % indiqués.
Doit-on considérer que ce pourcentage a été calculé en fonction d'un remboursement d'un prêt par moitié entre les coacquéreurs ou bien selon les quotités d'acquisition indiquées dans l'acte ?
L'édition de compte ne sera pas toujours exploitable si les fonds ont transité sur un compte-joint et remis directement par la banque, sans aucune précision. Le notaire devra alors s'employer, avec plus ou moins de bonheur, à retracer l'origine des fonds.
Si l'on parvient à retracer que Madame et Monsieur ont apporté respectivement, lors de l'acquisition, 10 000 et 30 000 € en ayant souscrit parallèlement conjointement un prêt de 60000 €, on pourra en déduire que les quotités ont été calculées sur la base d'un remboursementdu prêt par moitié :
- Monsieur 30 000 € + 30 000 € (la moitié du prêt) = 60 000 / 100 000 = 60 %
- Madame 10 000 € + 30 000 € (la moitié du prêt) = 40 000 / 100 000 = 40 %
Une déclaration relative au financement des biens aurait évité ces désagréments et facilité la tache du notaire liquidateur, en permettant une économie de moyens judiciaires.
Le notaire doit se montrer curieux - Le rédacteur de l'acte doit s'astreindre à recevoir les candidats acquéreurs, soit avant la promesse de vente, s'il est en charge de sa rédaction, soit très rapidement entre la promesse de vente et sa concrétisation. À tout le moins, le notaire fera parvenir aux candidats à l'accession un document leur explicitant la nécessité de s'interroger sur les modalités de financement dans les rapports respectifs.
Ces interrogations doivent devenir un réflexe nécessaire pour le notaire rédacteur, lequel doit s'obliger à un véritable devoir de curiosité.
Un modèle de clause vous est proposé en annexe dans le cadre d'une acquisition effectuée par deux époux mariés sous un régime de séparation de biens mais il peut être aisément repris, en l'aménageant, à destination de partenaires unis par d'autres liens de conjugalité.
Le divorce d'époux séparés de biens et le rembousement de leurs prêts - La
problématique du remboursement du prêt est récurrente lors de séparations à la suite d'acquisition en indivision, par des époux séparés de biens, et la qualification par les juridictions, parfois malaisée à prévoir.
Le contentieux de la désunion provient souvent du financement exclusif par l'un des époux séparés de biens du prêt contracté pour l'acquisition. Ce paiement constitue en lui-même un acte neutre et il appartiendra au juge de la liquidation de le causer, sachant que la cause de cette remise s'apprécie, non pas au moment de la séparation, mais au moment où elle est intervenue. À cette occasion, les anciens amants s'affronteront sur la qualification juridique de cette remise, appelant à leur rescousse tous les ressorts du droit des obligations et des libéralités. Le conjoint solvens soutiendra qu'il s'agit d'un prêt dont il demande le
remboursement, conformément aux règles du profit subsistant (5). L'époux qui n'aura pas
contribué suffisamment au remboursement du prêt prétendra, de son côté, qu'il s'agit d'une
donation, irrévocable si elle a été consentie après le 1er janv. 2005 (6), ou une donation
rémunératoire, voire encore que son époux ne faisait qu'assurer sa contribution aux charges
du mariage.
La jurisprudence varie au fil des espèces (7). Afin d'éviter ces débats toujours difficiles et
une issue judiciaire incertaine, la solution peut être abordée au sein du contrat de mariage en
indiquant, par exemple, que les prêts contractés pour des biens acquis indivisément, pendant
le mariage, à destination du logement de la famille seront présumés avoir été remboursés par
moitié et qu'aucun compte ne sera à effectuer de ce chef en cas de dissolution du régime
matrimonial, en indiquant que ce paiement participe de la contribution aux charges du
mariage pour laquelle aucun compte ne sera effectué, en cas de liquidation du régime
matrimonial (8).
Par ailleurs, lors du 106e Congrès des notaires de France, il a été proposé de modifier les art.
214 c. civ. en ce qui concerne les époux et l'art. 515-4 c. civ. pour les partenaires pacsés, en
prévoyant une clause similaire à l'occasion d'achat en commun du logement de la famille
(9). Un éminent auteur a rappelé qu'a priori une telle clause pouvait être valablement insérée
à l'occasion de l'acte d'acquisition (B. Vareille, Rép. Defrénois. 2011. 1055).
Annexe
Cas pratique
Les faits
Karl Pons et Lydie Bette acquièrent un appartement moyennant un prix de 400 000 € auquel il
convient d'ajouter 20 000 € TTC de commission d'agence et 26 600 € de provision sur frais
d'acquisition, soit un coût global d'acquisition de 446 600 €. Ils entendent effectuer l'acquisition
sous les proportions indivises suivantes : Karl Pons : 70 % ; Lydie Bette : 30 %.
Sur cette somme, ils empruntent auprès de la Banque bretonne de crédit la somme de 200
000 € qu'ils envisagent de rembourser par moitié chacun. Leur capacité contributive leur
permettant d'y faire face (10).
Modèle de clause
Karl Pons et Lydie Bette indiquent avoir été interrogés par le notaire soussigné sur les
modalités de financement de la présente acquisition.
Le notaire les a informés de l'opportunité de fixer les proportions d'acquisition de chacun d'eux
en fonction de leur financement effectif ; à défaut de déterminer et d'expliciter le mode de
calcul de ces proportions d'acquisition, chacun des époux conserve la possibilité de faire valoir
une créance vis-à-vis de l'autre. Afin d'éviter ces désagréments, les acquéreurs ont tenu à
insérer la clause ci-après.
Lydie Bette et Karl Pons déclarent que les proportions d'acquisition ont été déterminées en
tenant compte d'un remboursement à concurrence de moitié chacun des échéances du prêt
contracté auprès de la Banque bretonne de crédit.
Ceci exposé, Karl Pons et Lydie Bette déclarent effectuer la présente acquisition sous les
proportions indivises suivantes :
- Karl Pons : 70 %
- Lydie Bette : 30 %
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Ces proportions ont été calculées ainsi qu'il suit :
Le coût total de l'acquisition s'élève à la somme de 446 600 € se décomposant comme suit :
Prix d'acquisition .... 400 000,00 €
Frais d'agence .... 20 000,00 €
Provision sur frais d'acquisition .... 26 600,00 €
Soit un total de .... 446 600,00 €
Contribution de M. Karl Pons
M. Pons entend financer 70 % du bien, selon les modalités suivantes :
- par la prise en charge de la moitié du prêt consenti par la Banque Bretonne de Crédit soit ....
100 000,00 €
- par le versement de la somme de .... 20.000,00 €
correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée auprès de l'agence immobilière La
Paimpolaise, le jour de la signature de la promesse de vente
Il produit, à cet effet, preuve du débit de son compte portant le numéro .... ouvert à la
banque .... soit 20 000,00 €.
- par le versement de la somme de .... 192 620,00 € lui provenant de ses deniers personnels.
Il produit, à cet égard, un relevé de compte auprès de la banque .... mentionnant la provision
sur son compte.
Soit un total de .... 312 620,00 €
sur une contribution de .... 446 600,00 €
soit 70 % du coût global d'acquisition.
Contribution de Mme Lydie Bette
Mme Bette entend financer 30 % du bien, selon les modalités suivantes :
- elle s'engage à financer la moitié du prêt sous seing privé consenti par la Banque Bretonne
de Crédit soit .... 100 000,00 €
- par le versement de la somme de .... 33 980,00 € lui provenant de ses deniers personnels.
Elle verse à l'instant, par la comptabilité du notaire, la somme de 33.980,00 € lui provenant
de ses deniers personnels et elle produit à cet égard relevé de son compte ouvert à la banque
.... sous le numéro ...., soit 30 %.
Soit un total de .... 133 980,00 €
sur une contribution de .... 446 600,00 €
soit 30 % du coût global d'acquisition.
Le notaire les a avertis de l'opportunité de conserver la preuve du remboursement de ces
prêts, éventuellement en effectuant un virement permanent de leur compte personnel sur le
compte dédié au remboursement dudit prêt.
Le cas échéant : convention du prix en cas de revente
Lors de la revente du bien, objet des présentes, le prix de vente sera réparti ainsi qu'il suit au
profit de chacun des acquéreurs, savoir :
- 70 % pour M. Karl Pons
- 30 % pour Mme Lydie Bette
à charge pour chacun d'eux de prélever sur sa part la moitié des sommes restant
éventuellement dues au titre du prêt contracté auprès de la Banque bretonne de crédit.
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En cas de remboursement anticipé desdits prêts, chacun supportera les éventuelles indemnités
contractuelles dues à l'organisme bancaire ainsi que les frais de mainlevée, par moitié.
S'il y a lieu à restitution d'une éventuelle caution bancaire, elle sera remise à chacun des
acquéreurs pour moitié.
Enfin, le solde éventuel du compte d'acquisition au sein de l'étude notariale, qu'il soit débiteur
ou créditeur, sera supporté ou remboursé à chacun en proportion de leur quote-part
d'acquisition.
En cas de rachat par l'un des coacquéreurs de la part de l'autre, le calcul du montant du rachat
de ladite part s'effectuera selon les mêmes modalités, savoir :
pourcentage acquis par l'acquéreur retrayant après déduction de la moitié des prêts restant
éventuellement dus.
Le cas échéant : le cas des travaux
En cas de travaux effectués sur lesdits biens, le notaire soussigné a averti les acquéreurs de
l'opportunité de conserver les factures ainsi que la preuve de l'identité de l'époux solvens.
En cas de travaux, les coacquéreurs ont convenu de mettre en oeuvre un mode opératoire
afin que chacun puisse donner son avis quant à l'opportunité desdits travaux et de chiffrer le
montant de la créance en cas de financement des travaux selon des pourcentages différents
des quotités exprimées lors de l'acquisition, le tout sauf meilleur accord entre eux.
Ainsi, en ce qui concerne les travaux à l'intérieur des biens, qu'il s'agisse de gros oeuvre ou de
travaux d'embellissement, un devis devra être produit par l'indivisaire qui souhaite les
exécuter, par lettre recommandée avec accusé de réception ; à défaut de réponse dans un
délai de quinze jours à compter de la réception du courrier recommandé, le principe des
travaux sera censé avoir été accepté. Leur coût sera alors supporté par l'époux à l'initiative de
ces travaux, à titre provisoire.
Les comparants ont décidé d'écarter, pour la prise en compte de ces travaux, les dispositions
de l'art. 1543 c. civ ; et d'adopter le principe de dédommagement ci-après explicité.
À l'issue de l'indivision, soit lors de la vente du bien, soit en cas de rachat par l'un des
coacquéreurs de la part de l'autre, il sera prélevé sur la part de l'indivisaire n'ayant pas
participé aux travaux une somme correspondant à sa part contributive, afin d'en allotir
l'époux solvens.
On n'aura alors égard qu'au seul montant des factures produites afférentes à ces travaux,
auquel sera appliqué le pourcentage correspondant à la quotité détenue par ledit indivisaire.
Chacun a d'ores et déjà conscience que le montant de ces travaux peut ne représenter qu'une
somme relativement peu importante dans quelques années puisqu'il est convenu de ne pas
prendre en compte la plus-value acquise par le bien grâce à ces aménagements. En revanche,
le montant de ces travaux sera indexé sur l'indice du coût de la construction en vigueur au
jour du paiement de la facture, revalorisé eu égard à l'indice paru au jour de la liquidation.
Ces dispositions s'appliqueront même en l'absence de plus-value résiduelle.
Si cet indice n'existe plus, il lui sera substitué son indice de remplacement.
En revanche, en cas de moins value, l'indivisaire ne pourra pas se voir rembourser le montant
des frais engagés, sauf en ce qui concerne les travaux d'urgence (comme, à titre d'exemple,
le changement de la chaudière).
Mots clés :
PACTE CIVIL DE SOLIDARITE * Régime patrimonial * Logement * Financement *
Convention * Modèle
MARIAGE * Effets * Logement * Financement * Convention * Modèle
CONCUBINAGE * Régime patrimonial * Logement * Financement * Convention * Modèle
(1) Ces développements ont été repris au sein de l'ouvrage dirigé par Nathalie Couzigou-
Suhas, La famille et son logement, Collection Lamy Axe Droit, 2010.
(2) Depuis la réforme du pacs, intervenue par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, les
partenaires pacsés sont soumis d'office au régime de la séparation des patrimoines.
Conventionnellement, ils peuvent opter pour le régime de l'indivision conventionnelle aux
termes duquel tous les biens immobiliers acquis seuls ou ensemble pendant le pacs deviennent
indivis entre les partenaires quel que soit leur mode de financement (C. civ., art. 515-5-1).
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AJ Famille © Editions Dalloz 2012
(3) La Cour de cassation le rappelle fréquemment en ce qui concerne les époux mariés en
séparation de biens (V., à cet égard, Civ. 1re, 31 mai 2005, n° 02-20.553, Bull. civ. I, n° 236 ;
D. 2005. 1734 ; AJ fam. 2005. 325, obs. P. Hilt ; 23 janv. 2007, n° 05-14.311, Bull. civ.
I, n° 38 ; AJ fam. 2007. 186, obs. P. Hilt ; RTD civ. 2007. 317, obs. J. Hauser : « Mais
attendu [...] que, sous le régime de la séparation des biens, le bien appartient à celui dont le
titre établit la propriété sans égard à son financement [...] »).
(4) À défaut, l'époux apporteur pourrait éventuellement engager la responsabilité
professionnelle du rédacteur de l'acte, pour défaut de devoir de conseil, sur le fondement de la
perte d'une chance.
(5) C. civ., art. 1479.
(6) Date d'entrée en vigueur de la réforme des libéralités par la loi n° 2004-439 du 26 mai
2004.
(7) À cet égard, on se référera à deux arrêts émanant de la 1re Chambre civile : le premier
retenant que le financement par l'un des époux des échéances d'emprunt constitue une charge
du mariage (Civ. 1re, 14 mars 2006, n° 05-15.980, Bull. civ. I, n° 160 ; AJ fam. 2006. 293,
obs. P. Hilt ) ; le second plus récent de la même chambre, déniant, à l'inverse, cette
qualification en indiquant que l'époux ayant financé avec ses deniers personnels le
remboursement de l'emprunt peut se prévaloir d'une créance (Civ. 1re, 18 mai 2011, n°
10-11.990).
Par ailleurs, les clauses classiques des contrats de mariage aménageant la contribution aux
charges du mariage sont d'une relative faible utilité. À cet égard, V. Civ. 1re, 3 mars 2010, n°
09-11.005, D. 2010. 2092, chron. N. Auroy et C. Creton ; ibid. 2011. 1040, obs. J.-J.
Lemouland et D. Vigneau ; AJ fam. 2010. 188, obs. F. Chénedé ; RTD civ. 2010. 305,
obs. J. Hauser ; ibid. 363, obs. B. Vareille ).
(8) À cet égard, un modèle de clause est donné dans La famille et son logement, ouvrage
préc. § 7, p. 26.
(9) N° 2392 s., p.472.
(10) Les acquéreurs peuvent bien sûr prévoir un autre pourcentage de financement en ce qui
concerne le prêt, par exemple que Mme Bette supportera 30 % du prêt et M. Pons 70 %, ce
qui modifiera les proportions d'acquisition.
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