Quotités d'acquisition et réparation du prix de vente

- - Dernière réponse :  Longbow - 13 janv. 2020 à 18:49
Bonjour,

Je me permets de poser une question ici car, étant primo-accédant, nous avons avec ma conjointe (nous sommes PACSés) une interrogation concernant le calcul des quotités d’acquisition et la répartition du prix en cas de revente du bien.

Plus précisément, dans le cas de notre projet immobilier :

- Ma conjointe représentera plus de 80 % de l’apport
- Je "compenserai" cette situation en prenant à ma charge environ 70 % de la mensualité du prêt.

Prenons par exemple le cas d’un bien acheté 210000 avec des frais d’acquisition de 15000 pour un total à financer de 225000.

Nous avons en tout 68000 euros d’apport et empruntons le solde de 157000. Le coût total de l’emprunt, intérêts compris, est de 180000 euros.

Ainsi, le coût total de l’opération est de 248000 euros et se répartit comme suit.

Apport: Mme : 55000 / M : 13000

Emprunt: Mme : 54000 / M : 126000

Total: Mme : 109000 / M : 139000

Les quotités d'acquisition seraient ainsi de 43.95% pour Madame et 56.05% pour Monsieur.

Or, ces quotités correspondent à une répartition financière au terme de l’emprunt.

Cependant, en cas de vente avant le terme de l’emprunt, chacun aura contribué financièrement dans des proportions différentes de celles-indiquées dans le tableau ci-dessus.

Si le prix de vente (déduction faite du restant dû de l'emprunt) est réparti en fonction des pourcentages indiqués ci-dessus avant la fin de l’emprunt, l’acheteur ayant l’apport le plus important récupérerait automatiquement un montant inférieur à sa proportion réelle de financement au moment de la vente.

Notre question est donc la suivante : est-il possible de spécifier (dans l’acte ou via un autre moyen) les modalités de notre choix de répartition du prix de vente du bien dans le cas où l’emprunt n’est pas arrivé à son terme ?

Le calcul suivrait alors les modalités décrites dans ce document par exemple : http://math.univ-lille1.fr/~fradon/Notaire/ArticleQuotitesAcquisition.pdf
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2 réponses

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Merci
Bonjour
Le lien que vous citez a été rédigé par un notaire et deux professeurs de ....mathématiques.
C'est un beau travail ,mais qui appelle quelques remarques essentielles;
- l'exactitude mathématique ne va pas toujours de pair avec le droit .
-il n'existe pas de solution parfaite pour l'ensemble du temps sur lequel s'étend le remboursement de l'emprunt
- La répartition financière n'est pas la tasse de thé de la cour de cassation pas plus que la prise en compte des intérêts et des frais de notaire
-enfin, et c'est un oubli essentiel, l'étude ne fait pas la distinction entre les régimes "matrimoniaux" des acquéreurs"( mariés sous contrat ou sous régime légal, pacsés avec séparation de biens ou indivision et concubins). En cas de séparation contentieuse, le régime matrimonial a une importance qu'on ne saurait éluder , notamment pour les concubins pour laquelle la Cour de cassation se réfère uniquement à la répartition de propriété indiquée dans l'acte d'acquisition, à l'exclusion de tout autre élément.
Alors, on peut choisir une solution parmi plusieurs, mais on ne doit jamais oublier de faire concorder la répartition de propriété en fonction des financements de chacun. On ne devrait jamais trouver une répartition de propriété 50/50 alors que la répartition financière est de par exemple 65/35; iL ne faut pas non plus oublier que dans la liquidation pratique, on ne tient pas compte des intérêts mais seulement du capital restant à rembourser et du prix de vente.Bien sûr, selon le moment où< se situe la liquidation, il y aura un gagnant et un perdant, mais il n'existe aucune méthode parfaite.
Dans votre cas, il faudra d'abord bien retenir ce que contient la convention que vous signé lors du PACS et.ou la date de celui-ci (avant ou après le 1er janvier 2007)
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Merci
Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse.

La qualité de mathématiciens de deux des co-auteurs de l'article évoqué ne me semble pas disqualifier la problématique évoquée ni la "solution" qu'il semblent y apporter, surtout que comme vous l'avez noté le troisième co-auteur est notaire ; j'imagine que cet article n'est donc pas un pur exercice de style de mathématiciens.

Ce sujet est d'ailleurs évoqué également ici (https://www.ipabana.com/les-proportions-d-acquisition)/ par une personne manifestement diplômée en droit.

La question de la prise en compte des frais de notaires et des intérêts est à mon avis secondaire par rapport à la question de fond, qui concerne la possibilité de convenir à l'avance d'une répartition du prix de revente du bien plus fidèle au financement de chacune des parties.

J'entends qu'il n'existe pas de "méthode parfaite", mais vous conviendrez qu'en cas de déséquilibre significatif au niveau des apports, une répartition basée sur les quotités mentionnées dans l'acte est clairement injuste, en particulier en cas de revente peu de temps après l'achat.
Dans l'exemple mentionné ci-dessus, la répartition du financement "au jour d'achat" est ainsi de 80/20 pour atteindre in fine 43/56 au terme de l'emprunt.

Il suffit de lire les nombreux forums pour voir que, faute d'être posée lors de l'achat (j'avoue ne pas comprendre comment on peut l'ignorer), cette question revient souvent en pleine face aux acheteurs en particulier lors d'une séparation, lorsque celui qui a apporté le plus de fonds réalise qu'il va littéralement faire les frais de cette absence d'anticipation.

Il est vrai que j'ai oublié de préciser que nous sommes PACSés depuis 2018, et sous le régime de la séparation de biens.

Ma question reste donc entière, à savoir : est-il possible d'introduire dans l'acte d'acquisition une convention de répartition du prix de vente pour permettre une répartition plus "juste" le moment éventuellement venu (étant implicite que cette cause doit être applicable et non pas jugée nulle lors de la revente) ?

Merci par avance pour votre aide.
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