Vente indivision part 52/48 - récupération apport

Question

Bonjour, 
Il y a 3 ans, avec mon conjoint (en union libre) nous avons acquis une maison pour 350.000 euros. Mon conjoint avait un apport de 7.000 (je ne sais plus exactement) bien mentionné dans l'acte, ce qui répartissait à 48% (pour moi) et 52% (pour lui). Nous avons payé le crédit à hauteur de 50 / 50 tous les mois (nous avions à peu près les mêmes revenus). 

Nous sommes séparés, et venons de vendre la maison, 360.000. Il reste 250.000 de crédit. 

En cherchant sur internet, je vois trois méthodes pour calculer la répartition finale. La troisième a été retenue par le notaire (son notaire !), mais je trouve ce calcul vraiment inhabituel :

> METHODE 1 - calcul au prorata
360.000 (prix de vente) - 250.000 (crédit à solder) = 110.000 (actif net)
- Pour moi : 48% de 110.000 = 52 800
- Pour lui : 52% de 110.000 = 57 200

> METHODE 2 - il récupère son apport d'abord
360.000 (prix de vente) - 250.000 (crédit à solder) = 110.000
110.000 - 7.000 (son apport) = 103.000
- Pour moi : 48% de 103.000 = 49.440
- Pour lui : 7.000 (son apport récupéré) + 52% de 103.000 = 60.560

> METHODE 3 - la répartition est comptée sur le prix de vente, puis chacun paye sa part du crédit restant
360.000 (prix de vente) 
250.000 (crédit à solder) : 2 (divisé par deux) = 125.000 à rembourser chacun
- Pour moi : (48% de 360.000) - 125.000 (crédit à solder / 2) = 172.800 - 125.000 = 47.800
- Pour lui : (52% de 360.000) - 125.000 (crédit à solder/2) = 187.200 - 125.000 = 62.200

Quelle est la "bonne" méthode de calcul ? 
Si vous avez des textes officiels, je suis preneuse. Merci beaucoup.
Marcelle

kasom · Accepted Answer

bonjour

il n'y a pas de texte officiel .....

la méthode 2 semble la plus "juste"  

la 3 c'est une "arnaque " à mon sens , comment le notaire justifie de rembourser le solde au prorata ?? 

il vous reste à négocier / refuser de vous laisser imposer cette solution

Marcelle28500 · Answer

Il n'y a pas de méthode "officielle" de calcul ?

Ce que je vois sur internet, c'est la méthode 1 qui me "semblait" la seule :
Sources :

> (publication) "La somme à répartir entre les indivisaires s'entend d'un actif net : du prix de vente doit être soustrait un éventuel passif grevant l'indivision." source Notaires de Toulouse  : http://office-abm.notaires.fr/images/publications/modalites-repartition/Modalites-repartition-prix-vente-un-bien-indivis-acquis-emprunt.pdf

> (article) "En cas de vente d’un bien indivis par des concubins, le reliquat d’emprunt immobilier qui constitue un passif de l’indivision, doit être soustrait du prix de vente pour établir l’actif net indivis avant de partager le solde au prorata choisi par les indivisaires." source L'extenso, la gazette du palais : https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/GPL291u3

> (article) "Dans le cadre d'une opération de liquidation portant sur une indivision, les indivisaires partagent l'actif net (l'actif moins le passif)." source, Droits et finances, Opération de liquidation en indivision : https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/661-operations-de-liquidation-indivision

 
> (forum) "la répartition de prix se fait sur le prix NET, le montant du prix de vente est diminué du montant restant dû sur le prêt." // "la répartition du prix de vente d'un bien indivis avec un solde d'un emprunt à rembourser se détermine sur le montant net à partager passif déduit, soit le montant du prix diminué du montant restant dû sur le prêt. " source Droits et finances, Vente d'une indivision... répartition 60/40 https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-3840598-vente-d-une-indivision-repartition-60-40

Mric11235813 · Answer

Bonjour,

Pour moi, la méthode juste serait qu'il récupère son apport valorisé (puisque le prix de la maison a augmenté) soit 7000 * 360 000 / 350 000 =  7200, puis vous récupérez chacun 50% du capital restant puisque vous avez remboursé à 50%.

Soit 360.000 (prix de vente) - 250.000 (crédit à solder) = 110.000 
110 000 - 7 200 = 102 800 (capital après retrait de l'apport valorisé)

Soit pour vous : 102 800 / 2 = 51 400
Pour lui 7 200 + 102 800 / 2 = 58600

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Dans un acte d'acquisition bien rédigé, sont mentionnées non seulement la répartition de la propriété (quote_ parts) mais également la méthode qui sera utilisée pour la répartition du prix de vente si l'on met un terme à l'indivision. Cette dernière précision est importante pour les concubins et les pacsés.
il existe trois méthodes utilisables pour effectuer les calculs!
1/remboursement de l'emprunt par prélèvement sur le prix de vente, puis répartition du solde selon les quotités d'acquisition.
2/ Application des quotités d'acquisition  sur le prix de vente et déduction de la quote-part d'emprunt restant à rembourser.
3/ répartition finale en fonction des montants réels payés par chaque membre du couple.

Ces méthodes"légales" peuvent donnent lieu à des résultats différents, mais on  ne peut pas dire que l'une soit meilleure que l'autre. D'où l'importance de la rédaction du contrat d'acquisition dont la qualité juridique ne résulte pas d'un" simple copié-collé"comme le croient certains.
Enfin, je précise qu'il n'y a pas de récupération dans l e cas évoqué puisque cet apport a déjà été pris en compte dans la Répartition de  la propriété.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
48/52 ce n'est pas la /répartition des bénéfices mais de la propriété.
Ceci dit, si l'on a fixé la répartition à 48/52 alors que l'emprunt est remboursé à 50/50, ce  ne peut être dû qu' à l'apport, à moins qu'il y ait autre chose dont vous ne parlez pas.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
rien 'étant certainement prévu dans votre acte d'acquisition, vous avez le choix entre la méthode que je vous indique en 1 et celle indiquée en 2. Vous pouvez également tirer au sort la méthode retenue.
Mathématiquement c'est la 2 qui correspond exactement in fine aux conditions de financement alors que la 1 ne  prend en compte que la situation à un instant donné qui est une situation de remboursement provisoire.

Vente indivision part 52/48 - récupération apport

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