Arnaque sur la provision/charges

Bonjour,
Je viens de louer un nouvel appart. La proprio a demandé un acompte/charges de 90€ pour eau+électricité des communs+ordures ménagères+entretien chaudière et chauffe-eau au gaz a-t-elle précisé lors de la visite.
Hier, après remise du bail signé et chèque de caution + loyer, nous établisons l'état des lieux.
Surprise n°1: je découvre qu'il n'y a pas de compteur d'eau dans l'appartement, la proprio me dit que il ny en a qu'un pour tout l'immeuble et qu'elle fait payer au prorata du nombre de personnes par appart. Pourquoi ne l'a-t-elle pas mentionné lors de la visite.
Surprise n°2: elle m'oriente sur un artisan pour l'entretien de la chaudière individuelle au gaz, du chauffe-eau de la sdb et du ramonage des 2 cheminées car finalement elle ne l'inclut pas dans la provision sur charges, qui restera tout de même de 90€/mois.
Je précise que sur le contrat de bail cette provision n'est pas détaillée. A-t-elle le droit de revenir sur sa parole, quel recours ai-je aujourd'hui pour m'opposer au bail?