Vice cachés après achat dans l'ancien à Paris
Foetus
-
Pserres -
Pserres -
Bonjour,
Mon amie et moi avons acheté il y a un mois un appartement à Paris dans un immeuble des années 30. Nous somme primo-accédant.
Le prix de l'appartement correspondait aux tranches du m2 du quartier et au vu de l'état de l'immeuble qui a des parties communes à rafraichir, nous étions plutôt dans la tranche moyenne mais rien d'étonnant.
De plus, l'appartement a un fort potentiel du fait qu'il y a des combles à aménager juste au dessus de notre lot.
De ce fait, nous avons fait une offre au prix.
L'appartement étant mal aménagé, nous avions compris dans notre budget et dans notre prêt immobilier un budget travaux de 30 000 euros pour 28m2.
Afin de faire une pierre deux coups, nous avons eux une dérogation afin de participer à l'assemblée générale des copropriétaires afin de demander le rachat des combles au dessus de notre lot. Malheureusement, notre demande a été rejeté car on nous demandait de prouver par un plan de coupe la faible hauteur des combles qui allait jouer sur le prix. Mais passons ce détail.
Nous avons quelques mois plus tard signer l'acte definitif de vente et avons commencer immédiatement les travaux préssés par le délai de préavis de 3 mois pour rendre notre location actuelle.
Nous avons fait appel, bien sur à une entreprise pour refaire entièrement l'appartement. Au fur et à mesure que les ouvriers ont déposer les murs et le faut plafonds ont découvert plein de mauvaises surprises qui bloque mes travaux je dois donc assumer à la fois mon loyer et mon prêt immobilier.
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DÉTAILS NON INDISPENSABLE À LA COMPREHENSION DU PROBLÈME
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Détails des mauvaises surprises :
- pour commencer à la dépose du faux plafond, il a été constaté que le vrai plafond était fissuré et très humide. L'entrepreneur m'a conseillé de le déposer et voir ce qui en était la cause et voir les combles par la même occasion,
- nous découvrons des combles remplis de déchets (il a fallu 4 camions bênes pour les vider)
- de l'eau stagnante qui est la cause du vrai plafond humide et fissuré et des trous dans le toit,
- ENFIN LE PIRE: une des solives des combles est pourrie avec et a un fléchissement de plus de 10cm ET elle soutient un mur mitoyen qui fait deux étages de plus que notre niveau (ce mur déborde de 20 cm dans notre appartement, enfin entre les combles et notre appartement au niveau du vrai plafond).
J'ai tout de suite alerté le syndic de l'immeuble qui m'a envoyé son architecte "d'urgence". ce dernier a mis 5 jours pour venir. Entre temps, j'ai suivi les conseils de mon entrepreneur qui après avoir sécuriser le chantier en étayant le mur, m'a proposé la pose de deux madriers en bois et m'a affirmé que ce serait suffisant.
Je savais que c'était à la copropriété de payer cela car c'ela relève des parties communes mais je me suis dit que ça me permettrai d'obtenir plus facilement les combles en faisant un geste envers la copropriété.
Une fois l'architecte du syndic passé, il m'a demandé d'arrêter mes travaux et de lui présenter une note de calcul.
Bien sur mon entrepreneur n'avait pas fait appel à un ingenieur en bâtiment car il savait que j'avais tout juste le budget pour rénover l'appartement et une petit marge de manoeuvre de 4 000 euros maximum.
J'ai aussi eu des détails par l'architecte sur une affaire qui avait été discuté lors de l'assemblée générale via des échanges à voix haute entre copropriétaires et qui concernait un litige d'une centaine de millier d'euro à cause de l'affaiblissement d'un mur porteur par les travaux d'un copropriétaire. Mais il semblait que l'affaire datait d'il y a presque 3 ans et était réglé selon le syndic.
Par l'architecte j'ai appris que malheureusement cela concernait les lots mitoyens au mien et qui sont rattaché à ce mur porteur soutenu par cette solive pourrie. D'où les précautions à prendre (note de calcul).
J'ai aussi appris que la copropriété se relevait donc très doucement d'une affaire financièrement très lourde et qu'il serait difficile de faire voter les travaux sauf si il y a péril.
J'ai décidé alors de prendre en charge la note de calcul de la part d'un cabinet d'étude en bâtiment. Qui n'a pas validé ce qui a été fait par mon entrepreneur et qui préconise bien logiquement une poutre en IPN mais que je n'ai pas les moyens de payer.
Donc je vais devoir convoquer une assemblée général extraordinaire afin de faire voter la poste de cet IPN et la couverture du toit plein de trous qui est la cause de tout cela.
Cependant je dois maintenant assumer à la fois mon loyer (je peux annuler mon préavis de départ connaissant mon propriétaire) et le prêt immobilier qui m'endette à 33% moi et mon amie.
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VOUS POUVEZ REPRENDRE LA LECTURE
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Je me rend compte que je vais subir un préjudice financier important et que l'appartement est sur-estimé car il ne vaux que le prix plancher au mêtre carré du quartier et non paS le prix moyen.
Est-ce que j'ai mes chances pour demander à l'aide d'un avocat une restitution partiel du prix de vente sachant que même si je ne peux pas prouver que le vendeur connaissait l'état du toit (a t'il mis un faux plafond pour cacher ce vrai plafond). Mais dans tous les cas, on ne m'avait pas dit que l'immeuble de mon lot avait connu un affaiblissement et même si c'était soit disant réglé, dans un immeuble des années 30 le risque zero n'existe pas.
L'agent immobilier aurait il du me mettre ne garde car il était forcément au courant car le syndic m'a dit qu'ils avaient rempli ensemble un questionnaire et qui donne l'état de la copropriété.
Merci d'avance pour vos conseils.
Mon amie et moi avons acheté il y a un mois un appartement à Paris dans un immeuble des années 30. Nous somme primo-accédant.
Le prix de l'appartement correspondait aux tranches du m2 du quartier et au vu de l'état de l'immeuble qui a des parties communes à rafraichir, nous étions plutôt dans la tranche moyenne mais rien d'étonnant.
De plus, l'appartement a un fort potentiel du fait qu'il y a des combles à aménager juste au dessus de notre lot.
De ce fait, nous avons fait une offre au prix.
L'appartement étant mal aménagé, nous avions compris dans notre budget et dans notre prêt immobilier un budget travaux de 30 000 euros pour 28m2.
Afin de faire une pierre deux coups, nous avons eux une dérogation afin de participer à l'assemblée générale des copropriétaires afin de demander le rachat des combles au dessus de notre lot. Malheureusement, notre demande a été rejeté car on nous demandait de prouver par un plan de coupe la faible hauteur des combles qui allait jouer sur le prix. Mais passons ce détail.
Nous avons quelques mois plus tard signer l'acte definitif de vente et avons commencer immédiatement les travaux préssés par le délai de préavis de 3 mois pour rendre notre location actuelle.
Nous avons fait appel, bien sur à une entreprise pour refaire entièrement l'appartement. Au fur et à mesure que les ouvriers ont déposer les murs et le faut plafonds ont découvert plein de mauvaises surprises qui bloque mes travaux je dois donc assumer à la fois mon loyer et mon prêt immobilier.
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DÉTAILS NON INDISPENSABLE À LA COMPREHENSION DU PROBLÈME
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Détails des mauvaises surprises :
- pour commencer à la dépose du faux plafond, il a été constaté que le vrai plafond était fissuré et très humide. L'entrepreneur m'a conseillé de le déposer et voir ce qui en était la cause et voir les combles par la même occasion,
- nous découvrons des combles remplis de déchets (il a fallu 4 camions bênes pour les vider)
- de l'eau stagnante qui est la cause du vrai plafond humide et fissuré et des trous dans le toit,
- ENFIN LE PIRE: une des solives des combles est pourrie avec et a un fléchissement de plus de 10cm ET elle soutient un mur mitoyen qui fait deux étages de plus que notre niveau (ce mur déborde de 20 cm dans notre appartement, enfin entre les combles et notre appartement au niveau du vrai plafond).
J'ai tout de suite alerté le syndic de l'immeuble qui m'a envoyé son architecte "d'urgence". ce dernier a mis 5 jours pour venir. Entre temps, j'ai suivi les conseils de mon entrepreneur qui après avoir sécuriser le chantier en étayant le mur, m'a proposé la pose de deux madriers en bois et m'a affirmé que ce serait suffisant.
Je savais que c'était à la copropriété de payer cela car c'ela relève des parties communes mais je me suis dit que ça me permettrai d'obtenir plus facilement les combles en faisant un geste envers la copropriété.
Une fois l'architecte du syndic passé, il m'a demandé d'arrêter mes travaux et de lui présenter une note de calcul.
Bien sur mon entrepreneur n'avait pas fait appel à un ingenieur en bâtiment car il savait que j'avais tout juste le budget pour rénover l'appartement et une petit marge de manoeuvre de 4 000 euros maximum.
J'ai aussi eu des détails par l'architecte sur une affaire qui avait été discuté lors de l'assemblée générale via des échanges à voix haute entre copropriétaires et qui concernait un litige d'une centaine de millier d'euro à cause de l'affaiblissement d'un mur porteur par les travaux d'un copropriétaire. Mais il semblait que l'affaire datait d'il y a presque 3 ans et était réglé selon le syndic.
Par l'architecte j'ai appris que malheureusement cela concernait les lots mitoyens au mien et qui sont rattaché à ce mur porteur soutenu par cette solive pourrie. D'où les précautions à prendre (note de calcul).
J'ai aussi appris que la copropriété se relevait donc très doucement d'une affaire financièrement très lourde et qu'il serait difficile de faire voter les travaux sauf si il y a péril.
J'ai décidé alors de prendre en charge la note de calcul de la part d'un cabinet d'étude en bâtiment. Qui n'a pas validé ce qui a été fait par mon entrepreneur et qui préconise bien logiquement une poutre en IPN mais que je n'ai pas les moyens de payer.
Donc je vais devoir convoquer une assemblée général extraordinaire afin de faire voter la poste de cet IPN et la couverture du toit plein de trous qui est la cause de tout cela.
Cependant je dois maintenant assumer à la fois mon loyer (je peux annuler mon préavis de départ connaissant mon propriétaire) et le prêt immobilier qui m'endette à 33% moi et mon amie.
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VOUS POUVEZ REPRENDRE LA LECTURE
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Je me rend compte que je vais subir un préjudice financier important et que l'appartement est sur-estimé car il ne vaux que le prix plancher au mêtre carré du quartier et non paS le prix moyen.
Est-ce que j'ai mes chances pour demander à l'aide d'un avocat une restitution partiel du prix de vente sachant que même si je ne peux pas prouver que le vendeur connaissait l'état du toit (a t'il mis un faux plafond pour cacher ce vrai plafond). Mais dans tous les cas, on ne m'avait pas dit que l'immeuble de mon lot avait connu un affaiblissement et même si c'était soit disant réglé, dans un immeuble des années 30 le risque zero n'existe pas.
L'agent immobilier aurait il du me mettre ne garde car il était forcément au courant car le syndic m'a dit qu'ils avaient rempli ensemble un questionnaire et qui donne l'état de la copropriété.
Merci d'avance pour vos conseils.
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5 réponses
Bonjour,
Où en êtes vous par rapport à cette affaire? Je connais une situation similaire avec un bien acheté en juillet 2012 et qui souffre du désordre suivant: mur mitoyen avec l'immeuble de gauche entièrement fissuré (décollage des harpes de haut en bas), ce qui engendre des fissures traversantes à l'intérieur des appartements. Le vice n'était pas visible au moment de l'achat puisque la fissure externe avait été colmatée quelques mois avant (sans mention dans les PV d'AG) et la fissure interne était cachée par un placard encastré. On me dit qu'il est très difficile de prouver le vice caché car les anciens propriétaires disent que le placard était là depuis leur propre achat (en 1977!) et en plus c'était leur mère (aujourd'hui décédée) qui vivait dans l'appartement.
Aujourd'hui la fissure n'engendre pas d'infiltrations mais on ne sait jamais ce qui peut se passer sur le long terme. Il n'y a pas non plus de menace par rapport à la stabilité de l'immeuble selon l'avis d'un architecte mais tout comme vous j'ai le sentiment de m'être fait floué par rapport au prix payé.
Où en êtes vous par rapport à cette affaire? Je connais une situation similaire avec un bien acheté en juillet 2012 et qui souffre du désordre suivant: mur mitoyen avec l'immeuble de gauche entièrement fissuré (décollage des harpes de haut en bas), ce qui engendre des fissures traversantes à l'intérieur des appartements. Le vice n'était pas visible au moment de l'achat puisque la fissure externe avait été colmatée quelques mois avant (sans mention dans les PV d'AG) et la fissure interne était cachée par un placard encastré. On me dit qu'il est très difficile de prouver le vice caché car les anciens propriétaires disent que le placard était là depuis leur propre achat (en 1977!) et en plus c'était leur mère (aujourd'hui décédée) qui vivait dans l'appartement.
Aujourd'hui la fissure n'engendre pas d'infiltrations mais on ne sait jamais ce qui peut se passer sur le long terme. Il n'y a pas non plus de menace par rapport à la stabilité de l'immeuble selon l'avis d'un architecte mais tout comme vous j'ai le sentiment de m'être fait floué par rapport au prix payé.
Bonjour. Pour pserres: une petite précision sur le vice caché: le terme caché ne signifie pas que le vendeur étant au courant du vice n'en a pas parlé , mais simplement que la nature du vice est telle qu'il n'est pas possible pour une personne de diligence normale de déceler ce vice ( le vice caché est le contraire du vice apparent). Il résulte de tout cela qu'un vendeur peut ne pas être au courant de l'existence du vice (vendeur de bonne foi) ou au contraire être au courant et le taire (vendeur de mauvaise foi); mais dans les deux cas il s'agit d'un vice caché.
bsr
hélas pour vous, vous avez acheté un bien ancien, donc d'occasion.
il est assez naturel de trouver des problèmes (surtout lorsqu'on se lance dans des travaux importants comme vous).
le seul point qui pourrait jouer en votre faveur, serait de prouver que l'ancien propriétaire était au courant des problèmes et vous l'aurait caché.
Ce qui ne semble pas être le cas au vu de votre post.
Donc, vous pouvez tenter de faire participer la copro à vos frais, mais cela me semble difficile car c'est vous avec vos travaux qui avait déclenché les problèmes
hélas pour vous, vous avez acheté un bien ancien, donc d'occasion.
il est assez naturel de trouver des problèmes (surtout lorsqu'on se lance dans des travaux importants comme vous).
le seul point qui pourrait jouer en votre faveur, serait de prouver que l'ancien propriétaire était au courant des problèmes et vous l'aurait caché.
Ce qui ne semble pas être le cas au vu de votre post.
Donc, vous pouvez tenter de faire participer la copro à vos frais, mais cela me semble difficile car c'est vous avec vos travaux qui avait déclenché les problèmes
Bonjour,
Merci pour vos réponses rapides.
Effectivement, la poutre pourrie qui s'affaisse ne date pas d'hier, je n'ai fait que la révéler au grand jour. Je n'ai pas participé à l'affaiblissement de la structure. Le dossier d'étude du cabinet d'ingénierie en bâtiment le prouvera.
Je souhaite demander une restitution partiel du prix car j'estime que j'ai payé le bien trop cher pour ce que c'est. Et je crois pouvoir prouver qu'on m'a caché l'histoire du litige de 2009 qui a affaibli la structure du bâtiment. Bien sur cela apparaissait sous forme d'appel de fond dans les documents transmis mais comme ça datait de 2009 et 2010, je ne pouvais pas connaître la nature de ce litige et que même si j'avais eu écho que c'était réglé je ne pouvais pas savoir que j'en subirai des externalités négatives.
Le syndic de l'immeuble qui est aussi une agence d'estimation de bien m'a dit être surpris qu'on ne soit pas au courant et que c'était une mauvaise affaire dans la mesure ou la structure est à conforter partout dans l'immeuble des caves au toit donc il y aura pleins de travaux à voter et lancer au court des dix prochaines années.
Merci pour vos réponses rapides.
Effectivement, la poutre pourrie qui s'affaisse ne date pas d'hier, je n'ai fait que la révéler au grand jour. Je n'ai pas participé à l'affaiblissement de la structure. Le dossier d'étude du cabinet d'ingénierie en bâtiment le prouvera.
Je souhaite demander une restitution partiel du prix car j'estime que j'ai payé le bien trop cher pour ce que c'est. Et je crois pouvoir prouver qu'on m'a caché l'histoire du litige de 2009 qui a affaibli la structure du bâtiment. Bien sur cela apparaissait sous forme d'appel de fond dans les documents transmis mais comme ça datait de 2009 et 2010, je ne pouvais pas connaître la nature de ce litige et que même si j'avais eu écho que c'était réglé je ne pouvais pas savoir que j'en subirai des externalités négatives.
Le syndic de l'immeuble qui est aussi une agence d'estimation de bien m'a dit être surpris qu'on ne soit pas au courant et que c'était une mauvaise affaire dans la mesure ou la structure est à conforter partout dans l'immeuble des caves au toit donc il y aura pleins de travaux à voter et lancer au court des dix prochaines années.
Bonjour pserres,
Après avoir consulter trois avocats dont un généraliste gratuit, un deuxième peu cher et un troisième très cher à 300 euros la simple consultation d'une heure, il n'est pas possible d'attaquer le vendeur à moins de prouver sa mauvaise foi ce qui est dans la pratique impossible.
On m'a donc conseillé d'attaquer la copropriété et le syndic pour défaut d'entretient des parties communes de l'immeuble mais je n'ai pas donné suite, je n'avais pas l'envie de me lancer dans une procédure qui allait durer deux à trois ans pour au final me mettre à dos toute la copropriété sans garantie qu'elle est les moyens de payer les 12 000 euros de travaux.
J'ai donc pris en charge le renforcement du mur en empruntant de l'argent à mon entourage (ne pouvant pas faire de pret travaux à cause de mon taux d'endettement pour le prêt immobilier).
Je vous conseillerai tout de même de consulter un architecte ou un ingenieur en bâtiment à l'occasion car plus on laisse le temps aggraver les choses et plus la réparation coutera chère.
Cordialement.
Après avoir consulter trois avocats dont un généraliste gratuit, un deuxième peu cher et un troisième très cher à 300 euros la simple consultation d'une heure, il n'est pas possible d'attaquer le vendeur à moins de prouver sa mauvaise foi ce qui est dans la pratique impossible.
On m'a donc conseillé d'attaquer la copropriété et le syndic pour défaut d'entretient des parties communes de l'immeuble mais je n'ai pas donné suite, je n'avais pas l'envie de me lancer dans une procédure qui allait durer deux à trois ans pour au final me mettre à dos toute la copropriété sans garantie qu'elle est les moyens de payer les 12 000 euros de travaux.
J'ai donc pris en charge le renforcement du mur en empruntant de l'argent à mon entourage (ne pouvant pas faire de pret travaux à cause de mon taux d'endettement pour le prêt immobilier).
Je vous conseillerai tout de même de consulter un architecte ou un ingenieur en bâtiment à l'occasion car plus on laisse le temps aggraver les choses et plus la réparation coutera chère.
Cordialement.
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Bonjour et merci pour vos éclaircissements,
Je comprends bien la nuance relative au vice caché, qu'il ait été caché de bonne foi ou de mauvaise foi. Toutefois, quand on a acheté "en l'état" à des particuliers non professionnels du bâtiment (ce qui est mon cas et je crois aussi celui de Foetus) il n'est pas possible d'obtenir gain de cause contre les vendeurs sans réussir à prouver la mauvaise foi. Donc le vice était clairement caché, encore faut-il prouver qu'il a été caché de mauvaise foi pour obtenir une restitution partielle du prix ou une annulation de la vente.
Si il y a du nouveau je vous tiendrai au courant.
Je comprends bien la nuance relative au vice caché, qu'il ait été caché de bonne foi ou de mauvaise foi. Toutefois, quand on a acheté "en l'état" à des particuliers non professionnels du bâtiment (ce qui est mon cas et je crois aussi celui de Foetus) il n'est pas possible d'obtenir gain de cause contre les vendeurs sans réussir à prouver la mauvaise foi. Donc le vice était clairement caché, encore faut-il prouver qu'il a été caché de mauvaise foi pour obtenir une restitution partielle du prix ou une annulation de la vente.
Si il y a du nouveau je vous tiendrai au courant.
La législation juridique et financière évolue en permanence...