Augmentation loyer et mise ne vente d'un bien

Bonjour,

Je suis locataire d'une maison dont je partage certaines pièces avec ma propriétaire depuis le 01/07/2009. Les clauses ont été définies par huissier
mon bail arrive à échéanve le 30/06/12 et ma propriétaire m'informe oralement ce WE de 3 options auxquelles elle réfléchit et me donnera réponse sous quinzaine:
1/ Nous restons sous les mêmses clauses, mais comme il n'y a pas eu augmentation de loyer depuis 3 ans, elle demande 12% d'un coup à effet immédiat
2/ Elle décide de me louer la totalité de la maison moyennant 100 € d'augmentation (ce qui les est raisonnable), mais ne sait pas si cela prendrait effet en juillet 2012 ou en janvier 2013
3/Elle décide de vendre son bien, et me dit que j'aurais 2 mois de préavis à partir de la date de la vente (si je renonce à mon droit de préemption)
Par aileurs, il est stipulé sur le bail que les locaux sont à usage d'habitation..Or je suis sculpteur (au RSA), et en arrivant dans les lieux, nous nous sommes tacitement entendues sur le fait que le garage serait mon atelier (il sert également de lieu de cours dans un cadre associatif).
Est-ce une clause de dénonciation du bail?
Quels sont nos droits et devoirs respectifs dans cette situation un peu spéciale?
Merci de m'aider à débrouiller un peu la situation et de savoir sur quelles bases parler lorsque nous nous reverrons dans 2 semaines.
Bonne soirée!