Estimation biens / sursis à statuer

Bonjour,
Nous devons procéder à l'estimation de biens et à leur partage (plusieurs héritiers).
Parmi ces biens, certains (un terrain constructible, un terrain avec une maison, un terrain en zone naturelle boisée) se trouvent gelés par arrêté préfectoral de prise en considération, soumis à un sursis à statuer, qui peut durer 10 ans (fuseau du tracé LGV en attente de déclaration d'utilité publique dans 2 ans).
Un autre terrain constructible n'est pas concerné.
Comment, dans un tel cas, pouvons nous estimer la valeur de ces biens ? les agences immobilières nous donnent des fourchettes de valeur "sous réserve... de la décision du sursis à statuer".
Notre souhait n'est pas de faire de la spéculation ni de vendre ni même de forcer les autorités à préempter, notre souhait est de conserver ces biens familiaux et les partager équitablement, utiliser la maison, utiliser le terrain plus tard en fonction des besoins de la famille.
Chaque héritier sait ce qui l'intéresse parmi ces biens qui évidemment n'ont pas tous la même valeur, mais nous avons là un petit problème quand même :
- soit nous sous-estimons ces biens gelés à leur valeur d'aujourd'hui, c'est à dire proche de zéro puisque nous ne pourrions ni les vendre ni y construire quoi que ce soit ; c'est prendre le risque d'une part que, si nous étions finalement expropriés, cette valeur soit prise en compte pour l'indemnisation, et d'autre part que, si nous n'étions pas expropriés, cette valeur soit prise en compte pour calculer la plus-value lors d'une future vente
- soit nous leur donnons leur valeur normale en se disant que peut-être notre partage n'apparaîtra pas équitable dans quelques années si le gel se confirme pour empêcher de nouvelles constructions mais sans expropriation, le terrain nu ne vaudra plus rien, et le terrain déjà construit vaudra au moins la valeur de la maison
- et le terrain non concerné par ce sursis à statuer sera partagé, lui, à sa plus forte valeur, ce qui éventuellement forcera son héritier à verser une soulte importante aux autres, sans que forcément cela se justifie dans 10 ans si les autres biens conservent une valeur correcte.
Un vrai casse-tête pour nous, peut-être avez-vous de bonnes suggestions ?
Je compte sur vous,
Merci