Non restitution de la totalité de la caution

Bonjour,

j'ai rendu ma maison à la mi Aout 2011, mon propriétaire était aussi mon voisin, on avait une bonne relation de voisin, bref l'agence immobiliere m'envoie un huissier pour faire l'atat de sortie, celui ci m'atteste oralement par deux fois, que la maison est propre, bac à graisse vidé etc ... il m'atteste donc qu'il remet les photos et état des lieux de sortie à l'agence et que pour lui aucun soucis ma caution me sera restituée...
le propriétaire lui aussi content et témoin visuel des travaux peintures...
sauf que l'agence au but de deux mois me renvoie mon chèque avec 420 € de moins avec facture d'un peintre soit disant que ce n'était pas le "bon blanc" sur les murs et nettoyage du bac à graisse.
outrée et meme le propriétaire ne comprend pas, quel recours pour que je puisse récupérer cette somme ? faut 'il que le proprio me fasse un courrier et faut t'il que je recontacte l'huissier qui a effectué l'état des lieux ?
merci beaucoup d'avance (ça me dérange vraiment que certaines agences comme celle ci se permette ce genre de chose)
très cordialement