achat d'une maison avec hypothèque judiciaireRésolu

Question

Bonjour, 

en novembre 2010, nous avons signé l'achat de notre maison alors nous attendions sagement notre acte authentique arrivé en avril 2011 nous n'avions toujours rien reçu alors je décide d'appeler le notaire qui m'annonce une nouvelle terrible ; une hypothéque judiciaire est inscrite sur notre maison ! depuis nous attendons des nouvelles de l'avocat de la femme de l'ancien propriètaire. 

Selon notre notaire, le conservateur a simplement oublié d'inscrire à temps cette hypothèque ?

notre question : Qu'est ce qu'on doit faire ? Quelles procédures lancées ? 

merci d'avance pour vos réponses.

lucini · Accepted Answer

Bonsoir,

Il est fortement problable que votre litige aboutisse à une procédure judiciaire

ne vous contentez pas de réponse téléphonique ni de la conservation des hypothèques ni du notaire elles ne seront pas exploitables.

la copie du relevé hypothécaire s'impose avec des dates précises.

L'explication de la Conservation des Hypothèque erreur de date de naissance du propriétaire est en partie crédible car l'orsque un Notaire faire une demande de R H il décrit les caractéristiques du bien immobilier et donc il est parfaitement possible de répondre au Notaire en dépit d'une erreur de date de naissance.

Avez-vous la date d'inscription de l'hypothèque judiciaire ?

La version du Notaire est complétement différente il évoque que " le conservateur a oublié d'inscrire à temps cette hypothèque ?"

Avec cette réponse il tente de se mettre hors de cause et rejette la responsabilité sur la Conservateur et il semble cacher sa négligence et son erreur .
Il vous enfume ...

En réalité il a commis 2 erreurs graves.

1 celle de ne pas disposer d'un CH avant la signature de l'acte
2 celle de reverser le produit de la vente sans la CH au mépris d'une obligation légale imposée par l'article 2478 du code civil

Le Notaire ne peut en aucun cas remettre le prix de vente au vendeur sans que l'acte de vente n'ait été publié au bureau des hypothèques au préalable et sans qu'il ait reçu l'état hypothécaire sur formalité. 

Le notaire l'a fait et donc il a engageé sa responsabilité pour faute.
En effet le Notaire en procédant ainsi priverait l'acquéreur de sa possibilité de purger les hypothèques grevant le bien vendu. 


il faut que votre Notaire faut assume sa faute ou sa négligence . Il devait vous apporter de la sécurité juridique.
 
Pour mettre en jeu la responsabilité du notaire, il faut des preuves à fournir à votre avocat et ensuite saisir la Chambre Départementale des notaires, qui arbitrera le litige.

Si aucune solution ne se dégage, vous pourrez alors engager un recours contre le notaire devant la juridiction civile selon la nature de la faute.

Cette hypothèque judiciaire est comme une épée de Damoclès au-dessus de votre tête . 
Vous risquez réellement à tout moment d'avoir la visite d'un huissier mandaté par le créancier garanti sur votre maison.

Payez la dette du vendeur qui a encaissé 100% du prix de vente est plus que désagréable 

Cordialement

Cafécitron · Answer

le conservateur a simplement oublié d'inscrire à temps cette hypothèque 
quasi impossible. Et si c'était le cas la responsabilité du Conservateur serait personnellement engagée.
Les hypothèques sont inscrites au fur et à mesure de leur arrivée. Ce qui peut se produire par contre, c'est que le notaire est demandé un état hypothécaire le jour J et que l'hypothèque soit arrivée dans le service à J + 1 ou plus. Dans ce cas, le notaire n'a pas pu avoir connaissance de l'existence de cette hypothèque, sauf à refaire une demande d'état hypothécaire quelques jours avant la vente.

lucini · Answer

La situation est plus que surprenante;

Avant le signature de l'acte de vente le Notaire a l'obligation de consulter l'état de la publicité foncière . 

L'inscription d'une hypothèque judiciaire pour une créance du vendeur ne peut pas avoir lieu après la signature de l'acte.

Le Notaire a commis probablement commis une faute. On ne découvre pas une hypothèque APRES la signature de la vente

reprendre la chronologie de la publicité foncière vice de procédure ???.

En premier lieu il conviendrait de connaitre le montant de cette hypothèque et le fondement de cette garantie. hypothèque judiciaire = jugement de créance impayée

1 Si le montant de l'hypothèque judiciaire est supérieur au prix de vente (c'est à dire si le vendeur ne peut rembourser le créancier avec le prix de vente) alors c'est une condition suspensive et la vente sera automatiquement résolue sans indemnité.
 
2 le montant de l'hypothèque est inférieur au prix de vente.
 Le prix de vente enregistré par le notaire est supérieur à la garantie judiciaire du vendeur. Toutes les hypothèques antérieures qui grevaient le bien sont levées, à la charge du vendeur.

Ainsi, lorsque le notaire a reçu les fonds de la vente, de votre part et de celle de votre banque si prêt, il désintéressera le créancier garanti et le Notaire pourra demander la main levée de l'hypothèque judiciaire à la charge du vendeur.

Dans ce cas il y a une procédure de purge à voir avec le notaire.

Ne restez pas sans rien faire.

Cordialement

lucini · Answer

OK pour le commentaire

"tout est valable" 

La légalité de cette inscription avec retard pour réparer un oubli n'est pas du tout certaine 

"Le conservateur a simplement oublié d'inscrire à temps cette hypothèque"


Le conservateur a corrigé à posteriori son oubli  et après la signature de l'acte de vente comme par hasard. 

c'est pour le moins étrange comme pratique et que le vendeur obtienne cette information 5 mois après sur son initiative. Ce cas n'est pas du tout banal !

Le risque de cette garantie hypothécaire pour l'acheteur est réel et sérieux

Une hypothèque judiciaire est dans un premier temps inscrite à titre provisoire dans un délai prévu.

Une publicité provisoire de la sûreté assure la protection du créancier dans l'attente du titre exécutoire qui lui permettra de procéder à une publicité définitive. 

Le débiteur doit être informé de cette mesure à peine de caducité dans les huit jours par acte d'huissier.  cette information au vendeur a t elle été effectuée ?

Une hypothèque judiciaire résulte d'un jugement que ne peut pas ignorer le vendeur

Le vendeur a t il volontairement dissimulé ou caché cette information à son acheteur lors la signature de l'acte ?

L'acte de dénonciation doit comporter une copie de l'ordonnance du juge ou du titre et indiquer en caractères très apparents qu'il peut demander la mainlevée de la sûreté.

Les biens grevés demeurent aliénables mais la sûreté est opposable aux tiers, du jour de l'accomplissement des formalités de publicité. 

La publicité provisoire doit être confirmée par une publicité définitive. 

Pour ce litige il manque des informations sur la chronologie.

La sécurité d'un achat d'un bien immobilier dépend de l'état hypothécaire, une pièce que le notaire sollicite et analyse pour son client.

Le Notaire demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu'il n'est pas grevé d'une hypothèque supérieure au prix de vente avant la signature du compromis et doit réactualiser cette demande avant la signature de l'acte de vente.

En cas d'absence de ce document, la responsabilité du Notaire peut être engagée.

la rôle de l'état hypothécaire est très important. il s'agit de répertorier l'ensemble des obligations juridiques financières (hypothèques) qui pèsent sur le lot et que l'acheteur devra endosser du fait que c'est au bien du vendeur et non à sa personne que ces obligations sont, par définition, attachées.

Qu'un commandement de saisie pèse ainsi sur le bien et la vente sera nulle en l'absence de consultation du créancier impliqué.

Cordialement

lucini · Answer

Bonjour,

L'hypothèque judiciaire représente environ 10% du prix de votre maison

Il me semble qu'il y a 3 démarches à mener en parallèle.


1- demander un relevé hypothécaire directement à la Conservation des hypothèques.

c'est le relevé intégral des publications, des inscriptions hypothécaires et autres charges qui grèvent un immeuble (servitude, commandement de saisie) sur votre maison.
Vous aurez ainsi la date de cette l'inscription de l'hypothèque judiciaire provisoire et sans doute définitive avec le nom du créancier et qui a fait inscrire cette hypothèque judiciaire.

Il existe un téléservice il faut remplir un imprimé CERFA et fournir toutes les indications C'est payant mais abordable

Le  fichier immobilier ( informatisé) est tenu par la conservation des hypothèques (service fiscal assuré par la direction générale des impôts).

Vous aurez donc cette information à la source sans l'intervention du Notaire.

la chronologie a de l'importance.


2 courrier au Notaire de préférence  ou en plus d'un contact téléphonique

demander la copie de votre acte de propriété envoi par retour du courrier au besoin passer à l'étude.

A t il reversé l'intégralité les fonds de la vente au vendeur  combien ? et quand ?

A t il déduit du prix de vente le montant de l'hypothèque ? a t il levé l'hypothèque ?

Copie de sa demande de relevé hypothécaire avant la vente

date du dépot des différents documents au service des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble après la vente .

N'attendez pas une coopération du Notaire pour reconnaitre une éventuelle erreur de sa part il est peu probable qu'il joue la transparence.

Vu la situation que compte t il faire pour obtenir la main levée et purger cette hypothèque ?

3 Contacter l'ancien propriétaire, son avocat ne donnera aucune information ( secret professionnel) pour lui demander toutes les précisions sur l'origine et la chronologie de cette hypothèque judiciaire.

Il y a de fortes chances que votre vendeur savait qu'il était poursuivi par un créancier au moment la la signature de l'acte de vente (le manque de loyauté semble évident)

Ne perdez pas de temps sinon vous risquez d'avoir sur le dos le créancier de votre vendeur.

Vous pouvez ajouter d'autres demandes

Cordialement

sims · Answer

bonjour, 

ce matin j'ai eu au téléphone le Conservateur qui m'a donné la chronologie des demandes de notre notaire, ce dernier a demandé l'état de formalité une 1ère fois mais la date de naissance de l'ancien propriétaire était érronée donc les hypothéques n'ont pas pur répondre à cette demande alors en janvier 2011 après la vente le notaire a refait sa demande et c'est à ce moment qu'est apparu l'hypothéque. il semblerai que nous devions prendre un avocat pour défendre nos droits,

lucini · Answer

Bonjour,

Quelles sont précisément les dates des inscriptions de hypothèque judiciaire provisoire et définitive 

En résumé

- La 1ère demande du relevé du Notaire avant la vente n'a pas abouti à la suite d'une erreur de date de naissance du vendeur: à priori absence de R H AVANT la signature de l'acte de vente
 
- signature de l'acte d'achat de la maison  XX novembre 2010

- En janvier 2011 donc plus d'un mois APRES la signature de l'acte de vente, lors des formalités légale à la C H,  le relevé  H.. fait apparaitre l'hypothèque judiciaire;

Si c'est cette chronologie est avérée preuves à l'appui la responsabilité du Notaire semble engagée. Il faut les preuves

Signer un acte de vente en l'absence de relevé hypothécaire est une faute professionnelle

Que compte faire le Notaire  pour purger cette hypothèque judiciaire ?

Que compte faire le vendeur pour payer son créancier avec le produit de la vente ?

Après la version de la conversation des hypothèques, obtenez la version du Notaire

Essayez de régler ce litige à l'amiable dans un premier temps.

Si rien ne bouge, prenez un avocat en réclamant votre préjudice.

Assigner un Notaire en responsabilité n'est jamais simple.

Corduialement

sims · Answer

Lucini,

Il semble effectivement que notre notaire n'est pas redemandé "à temps" l'état des formalités, celui qu'il nous a fait suivre date du 12/01/2011. 
Le vendeur a bien reçu la totalité de sa part, et selon le notaire il est maintenant injoignable et le notaire reste sans réponse à toutes ses lettres en récommandée envoyées en France et à l'étranger. Le vendeur n'est pas français et a fourni une adresse à l'étranger. 

Voilà je vais appeler le notaire pour connaître sa version puisqu'elle ne correspond pas à celle du Conservateur.

Merci encore pour votre aide précieuse, nous nous sentons moins seuls.

sims · Answer

Bonjour à Tous, 

Je n'ai pas réussi à joindre mon notaire, peut-être va-t-il me rappeler ? Toutefois, c'est certain une grave négligence de la part de personne en qui nous avions confiance (notaire, hypothéque et le vendeur et qui ont été payés) on mis l'avenirde notre famille en péril. Si l'hypothéque judiciaire est appliquée nous perdons tout. Nous et nos trois enfants c'est la rue. Nous sommes choqués, vraiment nous ne pensions pas que cela pouvait être aussi grave, effectivement le notaire nous a bien enfumé. Nous avons pris rendez-vous chez un conseiller juridique et sûrement un avocat en droit immobilier nous sera indispensable. 

Merci pour vos lumières, vous venez de nous sauver.

lucini · Answer

Bonjour,

"Je n'ai pas réussi à joindre mon notaire, peut-être va-t-il me rappeler"

Avec ce litige votre Notaire ne va pas se précipiter pour répondre à vos questions.

Un conseil compte tenu du risque et de l'enjeu financier pour vous  ne traitez pas ce sujet au téléphone avec le Notaire , un rendez vous avec l'Etude Notariale s'impose pour recueillir toutes ses explications sur les faits et obtenir la copie de de ses demandes du relevé hypothécaire.

Pour mettre en cause sa responsabilité, vous devez prouver sa faute ne comptez pas sur votre Notaire pour l'avouer spontanément surtout maintenant.

Avant ce rendez-vous vous devez obtenir au préalable le relevé Hypothécaire de votre maison par la Conservation des hypothèques.

Ce n'est qu'une fois qu'il vous aura communiquer toutes ses pièces que vous pourrez évoquer la version de la Conservation des hypothèques pas avant .
vous verrez bien alors sa réponse !

cette phase est très importante

Ne faites pas encore intervenir votre avocat immédiatement sans recueillir auprès du Notaire les documents et ses explications car ensuite la relation avec lui va être plus difficile. Une fois le contentieux réellement engagé il ne vous répondra plus.

Toute négligence ou faute professionnelle de la part du notaire dans la rédaction de ses actes et dans les contrôles qu'il doit effectuer peut entraîner la mise en cause de sa responsabilité. 

Afin de pouvoir faire face à sa responsabilité, la profession est dotée d'un double mécanisme de garantie :
 
- Une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle a pour objectif de couvrir les conséquences des dommages occasionnés par une erreur du notaire. 

- Une garantie collective. L'ensemble de la profession garantit les clients de notaire des dommages causés par des fautes intentionnelles ou pénalement répréhensibles d'un notaire, non couvertes par l'assureur. Cette garantie est illimitée.

Vous n'êtes pas sans recours encore faut il démontrer avce des preuves cette faute.

Qui est le créancier ayant fait inscrire l'hypothèque judiciaire le Trésor Public ou une banque ?

lucini · Answer

Bonjour,

Sur les 4,5 millions d'actes que les notaires reçoivent en France, 0,1 pour mille donne lieu à contentieux, ce qui témoigne de la sécurité de l'intervention notariale. 

Manque de chances, vous faites parti des 0.1 pour mille.!

Votre vendeur est étranger et habite désormais  à l'étranger, sans doute parti à la cloche de bois est  désormais injoignable et fait le mort pour ne pas payer ses dettes.

A moins de retrouver son adresse pour l'assigner une procédure de recouvrement à son encontre reste aléatoire . 

Dans votre acte notarié prenez connaissance de la clause: Déclaration du vendeur"  notamment celle-ci sur la situation hypothécaire :  en général la clause est du style

" Que les biens à vendre sont libres  de tout privilège immobilier spécial ou de toute hypothèques conventionnelles, judiciaires ou légales....Si des inscriptions se révélaient , il s'oblige à en apporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais ".

Si c'est le cas c'est une fausse déclaration selon la date d'inscription de l'hypothèque judiciaire par rapport à la date de l'acte notarié. 

Cela engage aussi le Notaire il doit vérifier l'exactitude de la déclaration du vendeur

Le créancier du vendeur est garanti par l'hypothèque sur la maison, il choisira sa mise en oeuvre au lieu de poursuivre le débiteur à l'étranger d'où votre vrai risque et votre préjudice.

Ne pas perdre trop d'énergie sur le recours contre le vendeur s'avère assez difficile.

Normalement c'est au Notaire au vendeur réclamer  son versement par erreur.

Dans votre rendez vous avec le Notaire vous devez lui demander toutes les explications et obtenir la copie de ses démarches sur le R H. 

Pour mettre en cause un Notaire encore faut il démontrer sa faute . 
Seul l'examen attentif de son dossier peut la mettre en évidence.

Lors de votre rendez-vous vous exposez  votre situation, l'absence de sécurité dans la rédaction de son acte notarié et votre préjudice financier et dommage (facile à chiffrer).

Si Votre démarche s'avère infructueuse ou sans suite. 

Envoyez au notaire une lettre recommandée avec accusé de réception le mettant en demeure de trouver une solution au différend qui vous oppose, le cas échéant en déclenchant son assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire pour vous verser une indemnité. 

Soyez ici aussi le plus précis possible en datant et en chiffrant votre préjudice.
 
Mentionnez qu'en l'absence de solution amiable, vous serez contraint de saisir la chambre départementale des Notaires. C'est un recours amiable pas besoin d'avocat

Au besoin On vous aidera à rédiger ce courrier .

A l'issue de l'examen du dossier, la chambre des Notaires pourra :
 - soit mettre le notaire hors de cause,
 - soit inciter le notaire à vous verser une indemnité pour compenser le préjudice que vous avez subi, voire éventuellement le contraindre à déclencher son assurance de responsabilité civile professionnelle,
 - soit demander l'avis de l'assureur du notariat

Jusqu'à ce stade pas nécessaire d'engager des frais d'avocat 


Tenez nous au courant 

Bon courage

Cordialement

Achat d'une maison avec hypothèque judiciaire

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