Construction immeuble et copropriete

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 Fancho -
Bonjour,

Avec plusieurs personnes souhaitant faire de l'investissement colectif, nous nous sommes regroupés afin d'optimiser notre investissement.

Nous avons trouvé un terrain sur le quel nous pourrions construire un batiment composé de 4 T3 duplex mitoyens avec chacun un bout de jardin propre d'un côté. Et une zone commune de stationnement de l'autre côté de la construction.

Les logements serait loués dans le cadre de la loi scellier, nous souhaitons donc dans la mesure du possible déposer le permis de construire avant la fin de l'année pour profiter du taux de 2011.


Pour le montage j'ai identifié plusieurs possibilités :


1 - Découper le terrain en 4 lots complètement séparés. Ce qui pourrait permettre d'éviter de créer une copropriété.
Je ne suis pas sûr que cette solution soit possible car cela nous obligerait à tout d'abord déposer un permis de lotir puis un permis de construire pour chacun des logements.
or nous voulons déposer un seul permis pour un seul batiment afin de le labéliser BBC.
Et je pense que déposer un permis de lotir au préalable ne nous donne pas suffisament de délais pour déposer ensuite les permis de construire avant la fin de l'année.


2 - Créer une SCPI où nous prendrions chaun des parts en %.

Avantages : Plus simple et le moins cher pour le montage initial du projet (j'ai entendu parlé de moins de 100 euros de greffe pour enregistrer le dossier de création de la SCPI), achat du terrain, pas de copropriété à créer, dépot de permis plus facile et rapide.

Inconvénients : Obligation de confier la gestion à un organisme indépendant ?
Impossibilité de vendre son bien séparément.
De manière générale, revente plus complexe, car obligation de trouver un autre investisseur ou de créer une copro lors de la vente.


3 - Création d'une copropriété :
Avec par exemple pour chacun des logement une jouissance exclusive de son bout de jardin.

Avantage : Séparations des biens
Inconvénients : Montage plus fastidieux, coût ? Combien d'étapes avant dépot du permis de construire ?


Mes questions sont donc :

A - Déjà, es ce que dans tout ce que j'ai écris j'ai tout sompris ou j'ai tout faux ?

B - Quelle solution vous semble la plus adaptée ?

C - Je n'arrive pas à identifié les coût de création de la copropriété. Comment sont calculés les honoraires du notaire ? Du géomètre ?

D - Dans le cas du choix de la solution 3, création d'une copro, quels sont les différentes étapes dans l'ordre ? Et surtout lesquelles doivent être effectuées avant le dépots du permis ?
- Compromis de vente du terrain (Fau-il déjà bien connaitre les % de chaque proprio)
- Dépôt du permis de construire
- Géomètre
- Notaire pour création de la copro


Merci d'avance pour vos éclaircissements.

3 réponses

la mise en copropriété est dissociée de l'achat et de la construction

ce qui va vous couter c'est
-le passage d'un géomètre pour faire le métré des lots et établir les millièmes
-puis le passage chez un notaire pour établir les status
comptez de 1500€ à 3000€ selon les honoraires et le nombre de lots

cette solution fait que chacun est propriétaire en propre des ses lots, peut vendre sans autorisation, et est responsable de sa gestion , de ses pertes et gains,
et qu'il vous faudra un syndic (bénévole ou non ) pour représenter légalement votre entité immobilière

denier point : en copropriété le locataire doit être informé est est prioritaire en cas de vente du lot

sinon pas de difficulté

en SCI : vous mettez tout dans un pot commun et vous ventilez les profits de la sci au prorata de vos parts ; la vente est plus délicate car vous ne vendez pas un bien immobilier mais ds parts (a mon avis pas bien dans votre cas, surtout si l'un veut reprendre ses billes) mais fiscalité de vente avantageuse (5%)

si vous partagez vous devenez lotisseur
il faut oublier par rapport a une action rapide

espérant vous avoir apporte quelques pistes
Merci de votre réponse,
C'est la solution co-propriété qui me plait le plus bien évidemment, mais il faut que je connaisse précisément les coûts.

Pour infos : terrain de 600m² à 80-90000 euros
Construction : 100 000 euros par lots environ (4 lots)
Je ne sais pas si ça suffit pour estimer le prix du géomètre + notaire pour créer la copro.
Je vais me rapprocher d'un notaire pour qu'il m'en dise plus.


La copro est donc crée après la construction.
Après le Hors d'eau hors d'air pour être précis, d'après ce que j'ai compris.

Du coup, nous sommes obligé d'acheter le terrain en indivision j'imagine ?
Cette indivision saute ensuite une fois la copro crée ?

Pour info, je parlais de création d'une SCPI, et non d'une SCI.
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bonsoir,

100 000€ par lot me semble un peu juste avec les frais d'étude et d'architecte qui sera obligatoire .
Pourquoi 100 000 euros serait un peu juste ?
Ca serait des T3 de 60-65 m².

Et une partie serait faite par nous même.
Je sais qu'il faut l'aval d'un archi pour plus de 170m².

Mais bon, c'est pas vraiment le sujet ;)