Achat prévu en nue-propriété et usufruit

Bonjour,
J'ai 71 ans. J'ai l'intention d'acheter avec une amie qui a 44 ans et vit et travaille aux USA, un appartement de 217.000 € qui serait ma résidence principale à Aix-en-Provence.

Quelle quotité devrait-on utiliser compte tenu de mon âge ? 30/70 ou 40/60 ?

Je n'ai pas d'héritier et à ma mort, mon amie récupèrera la totalité de l'appartement. Que devra-t-elle payer à ce moment là ?