1/4 pleine propriété et 3/4 usufruit , vente du bien immobilier

Signaler
Messages postés
1
Date d'inscription
lundi 18 février 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
18 février 2013
-
 thierryss -
Bonjour,
ma belle mère souhaiterait vendre sa maison. la raison etant le décès de son mari.
Le testament stipule qu elle a 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit.
elle a 3 enfants majeur dont un qui est sous tutelle.
Aujourd hui elle souhaiterait vendre sa maison 350 000 euros mais avant cela nous voudrions connaitre la somme exacte qu elle aura de cette vente.
Tout le monde de notre entourage ,non qualifié, nous annonce des montants qui nous deçoive et chacun nous dit des choses differentes de ce fait nous avons besoin de savoir la bonne version, ce que signifie 1/4 PP et 3/4 usufruit ??
Nous ne voulons pas qu elle n ait pas assez pour acquerir un autre bien immobilier.
Elle a 65 ans et ses enfants ont 44, 43 ans et celui sous tutelle 42 ans.
L'autre question est de savoir si le contrat avec les agences immobilieres peut se faire seulement avec l accord de ma belle mere ou faut il l accord de tous voir meme du juge de tutelle.
est elle dependante des enfants dans sa demarche de vente ou a t elle le droit de prendre cette initiative seule ?
je voudrais aider ma belle mere pour lui dire concretement la réalité.
pourriez vous m aider dans cette demarche s il vous plait en m expliquant avec des mots simples car quand celle ci est allée se rendre chez son notaire, elle n a rien compris...

je vous remercie de votre attention

cordialement

3 réponses

Bonjour." Les professionnels de l'immobilier", comme vous dites, ne sont pas dans une très grande majorité,des juristes,loin s'en faut...
Ha bah c'est de la réponse utile!

Et c'est ce qui a eu le plus de like! Enorme!

Et on suppose bien sur que vous connaissez le domaine immobilier et les matières des études qui y aboutissent...

Ou sinon pourquoi ne pas se tourner vers son boucher!?
Bonjour,
Pour faire simple, vos beaux-parents ont acquis ensemble un patrimoine. Au décès de l'un, cette communauté de biens est dissoute et partagée en deux:
- La moitié au survivant ;
- L'autre moitié, celle du défunt constitue la succession.
A ces deux moitiés peuvent s'ajouter des biens propres à l'un d'entre eux, c'est à dire des biens acquis avant le mariage ou reçus depuis par donation / succession.

Cette succession est dévolue aux héritiers selon les règles du droit, compte tenu des dispositions prises (testament, donation entre époux, etc.).

En l'espèce, votre belle-mère a reçu 1/4 de la succession en pleine propriété et 3/4 en usufruit, les 3/4 en nue propriété revenant aux enfants.
La propriété est dite démembrée et en indivision.

Là aussi pour faire simple : usufruit + nue-propriété = pleine propriété.
L'usufruit est le droit de jouir du bien et d'en tirer les fruits (le louer par exemple).
La nue-propriété est le droit de disposer du bien (vendre, hypothéquer, etc.) mais sans pouvoir priver l'usufruitier de son droit.
A la fin de l'usufruit, celui-ci "rejoint" la nue-propriété pour reformer la propriété.
L'usufruit a une valeur en fonction de l'âge de l'usufruitier. Entre 60 et 70 ans, cette valeur est de 40 % de la valeur du bien.

Dans votre cas :
Votre belle-mère recevra (s'agissant uniquement de la maison, 350 000 €, si maison acquise en communauté) :
175 000 + 175 000 / 4 + 175 000 X 3/4 X 40 % = 271 250 €.
Les enfants se partagent la valeur de la part de nue-propriété qui leur revient :
175 000 X 3/4 X 60% = 78 750 soit 26 250 chacun.

Et oui, il faudra l'accord de tous les indivisaires pour vendre y compris celui du juge des tutelles.
Cordialement.
je vous remercie pour votre reponse. en ce qui concerne votre calcul , je suis heureusement surprise de ce que vous donnez comme chiffre en faveur de ma belle mere. figurez vous que des professionnels de l immobilier n estimaient pas ce montant et meme disaient qu elle n aurait que 25% du montant du bien vendu, d autres seulement la moitie. je m excuse de vous poser cette question,ne le prenez pas mal, mais vous etes certain de votre estimation? c est bien une maison acquise en communaute . l autre souci que je vois aussi c est le juge de tutelle de mon beau frere.... cordialement
Bonsoir,

Précisez au notaire si le choix est de vendre le bien de ne pas appliquer l'article 764du cgi (abattement de 20% sur la résidence principale).
En effet dans le cas contraire, votre belle mère vendra le bien comme résidence principale pour sa part , mais les enfants seront assujettis à taxation sur plus value immobiliere...
Cela reviendrait a appliquer 20% de décôte,(bien reçu a titre gratuit par succession) et de se voir ensuite taxé au tarif suivant : 19% + 15,5% (csg/rds) soit 34,5%........
Cas évoqué sur ce forum il y a peu de temps.

Cordialement
Quand à vos inquiétudes, pas d'erreur faite par bernard65 (exception faite de ce fameux abattement de 20% que les notaires appliquent d'autorité).

L'indivision avec votre beau frère sous tutelle nécessitera de faire par le biais de son tuteur une requête auprès du juge des tutelles.m
Par expérience, une requête précisant les INCONVENIENTS de l'indivision (pas de disponibilité de capital, tous les autres indivisaires d'accord pour vendre, risque de fluctuation du marché immobilier) et les AVANTAGES d'en sortir (placer l'argent sur des contrats d'assurance vie en euros par exemple....) suffisent à convaincre le juge des tutelles du bien fondé de l'opération.

Cordialement
Cher bernard je suis un peu perdu avec ses" nue propriete"," pleine propriete",, usufruit....pourrais je vous poser une question en mp?
Messages postés
37557
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Membre
Dernière intervention
18 janvier 2022
17 078
Nous ne voulons pas qu elle n ait pas assez pour acquerir un autre bien immobilier.
Il est utile de savoir si cette maison était un bien de communauté ou appartenait en totalité au mari prédécédé.
Si le produit de la vente revenant à votre belle-mère s'avère insuffisant, elle et ses enfants peuvent en réinvestir la totalité dans la nouvelle acquisition.
L'indivision entre votre belle-mère et ses enfants se poursuivra sur le bien nouvellement acquis, chacun conservant les droits qui sont actuellement les siens dans cette maison à vendre.
je vous remercie pour votre reponse , le souci est que un des 3 et sous tutelle d un juge et que l un des 2 autres ne souhaitera pas reinvestir mais acquerir sa part. c etait un bien de communaute appartenant a ma belle mere et a son mari decedé. cordialement
> gaga31
bonjour je me présente thierry
dans le cas de la vente de votre maison, nous avons ete dans la meme cas de depart .
la solution trouver a ete de figer l'etat de des heritiers et de les remetre a l'identique sur le nouveau bien acheté