1/4 pleine propriété et 3/4 usufruit , vente du bien immobilier

Question

Bonjour, 
 ma belle mère souhaiterait vendre sa maison. la raison etant  le décès de son mari.
 Le testament stipule qu elle a 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit. 
elle a 3 enfants majeur dont un qui est sous tutelle.
Aujourd hui elle souhaiterait vendre sa maison 350 000 euros mais avant cela nous voudrions connaitre la somme exacte qu elle aura de cette vente.
Tout le monde de notre entourage ,non qualifié, nous annonce des montants qui nous deçoive et chacun nous dit des choses differentes de ce fait nous avons besoin de savoir la bonne version, ce que signifie 1/4 PP et 3/4 usufruit ??
Nous ne voulons pas qu elle n ait pas assez pour acquerir un autre bien immobilier.
Elle a 65 ans et ses enfants ont 44, 43  ans et celui sous tutelle 42 ans.
L'autre question est de savoir si le contrat avec les agences immobilieres peut se faire seulement avec l accord de ma belle mere ou faut il l accord de tous voir meme du juge de tutelle.
est elle dependante des enfants dans sa demarche de vente ou a t elle le droit de prendre cette initiative seule ?
je voudrais aider ma belle mere pour lui dire concretement la réalité.
pourriez vous m aider dans cette demarche s il vous plait en m expliquant avec des mots simples car quand celle ci est allée se rendre chez son notaire, elle n a rien compris...

je vous remercie de votre attention

cordialement

Bernar65 · Accepted Answer

Bonjour, 
Pour faire simple, vos beaux-parents ont acquis ensemble un patrimoine. Au décès de l'un, cette communauté de biens est dissoute et partagée en deux:  
- La moitié au survivant ; 
- L'autre moitié, celle du défunt constitue la succession. 
A ces deux moitiés peuvent s'ajouter des biens propres à l'un d'entre eux, c'est à dire des biens acquis avant le mariage ou reçus depuis par donation / succession. 

Cette succession est dévolue aux héritiers selon les règles du droit, compte tenu des dispositions prises (testament, donation entre époux, etc.). 

En l'espèce, votre belle-mère a reçu 1/4 de la succession en pleine propriété et 3/4 en usufruit, les 3/4 en nue propriété revenant aux enfants. 
La propriété est dite démembrée et en indivision. 

Là aussi pour faire simple : usufruit + nue-propriété = pleine propriété. 
L'usufruit est le droit de jouir du bien et d'en tirer les fruits (le louer par exemple). 
La nue-propriété est le droit de disposer du bien (vendre, hypothéquer, etc.) mais sans pouvoir priver l'usufruitier de son droit. 
A la fin de l'usufruit, celui-ci "rejoint" la nue-propriété pour reformer la propriété. 
L'usufruit a une valeur en fonction de l'âge de l'usufruitier. Entre 60 et 70 ans, cette valeur est de 40 % de la valeur du bien. 

Dans votre cas : 
Votre belle-mère recevra (s'agissant uniquement de la maison, 350 000 €, si maison acquise en communauté) : 
175 000 + 175 000 / 4 + 175 000 X 3/4 X 40 % = 271 250 €. 
Les enfants se partagent la valeur de la part de nue-propriété qui leur revient : 
175 000 X 3/4 X 60% = 78 750 soit 26 250 chacun.  

Et oui, il faudra l'accord de tous les indivisaires pour vendre y compris celui du juge des tutelles. 
Cordialement.

condorcet · Answer

Nous ne voulons pas qu elle n ait pas assez pour acquerir un autre bien immobilier. 
Il est utile de savoir si cette maison était un bien de communauté ou appartenait en totalité au mari prédécédé.
 Si le produit de la vente revenant à votre belle-mère s'avère insuffisant, elle et ses enfants peuvent en réinvestir la totalité dans la nouvelle acquisition.
 L'indivision entre votre belle-mère et ses enfants se poursuivra sur le bien nouvellement acquis, chacun conservant les droits qui sont actuellement les siens dans cette maison à vendre.

rio loco · Answer

Bonjour." Les professionnels de l'immobilier", comme vous dites, ne sont pas dans une très grande majorité,des juristes,loin s'en faut...

1/4 pleine propriété et 3/4 usufruit , vente du bien immobilier

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