Propriétaire-Locataire VS Agence immobilière

Bonjour à tous,


Je suis propriétaire d'un petit appartement que je loue.
Tout ce passe très bien avec le locataire et nous aimerions évincer l'agence immobilière qui ne représente qu'un intermédiaire, et donc un coût ; or, ni le locataire ni moi-même ne sommes satisfait de cette dernière (mauvaise qualité de service, mauvaise volonté, mauvaises humeurs, ...).

1) Est-il possible de se substituer à cette agence, de 'l'évincer' ?
si oui, Comment ?

2) Nous aimerions de plus, effectuer quelques travaux (fenêtres, isolation, plomberie..), le locataire serait prêt à payer un peu plus, pour un appartement plus neuf (faire des économies en contre-partie de chauffage..)
Ces travaux et donc ce changement de loyer ont-ils une incidence sur la substitution à l'agence ? Légalement est-ce lourd ?

Merci à tous pour vos précieuses réponses ! Je suis un peu perdu..
Vous vous imaginez bien que je ne peux pas me renseigner auprès de mon agence immobilière...