demande d'avis sur un placement de 20 000 eur

Question

Bonjour, je pense a faire un placement : 20 000 euros en scpi de rendement avec effet de levier , achat de part en immobilier de bureau en region parisienne et petite couronne a rentabilité moyenne de 5,3 %   (soit pour un montant 10 fois superieur , 200 000 euros) via un pret a taux fixe  "in fine" dont le taux proposé est de 4,7 % hors assurance  sur 15 ans ; J' aimerais donc avoir des avis sur cet investissent ainsi que sur le taux "in fine" de 4,7% que me semble elevé . 

Et existe t -il eventuellent de meilleurs placements le cas echeant ?

Merci par avance .

Jeremtlse · Accepted Answer

Bonjour, 

Les SCPI constituent un bon placement, qui vous permet d'investir dans l'immobilier de manière diversifiée, de minimiser les risques liés aux vacances locatives ou plus-value faibles, mais il faut par contre bien sélectionner la SCPI, car en effet certaines peuvent s'avérer risquées.

C'est un placement sur long terme, car il y a des frais à l'entrée et l'évolution cyclique des marchés de l'immobilier peut faire sensiblement varier les perf. 

Mais globalement, cet investissement procure de très bon rendements, surtout si votre horizon de placement est de 15 ans.  

Pourquoi voulez-vous réaliser un emprunt in fine? Le coût de cet emprunt est tout de même plus élevé qu'un emprunt classique. Pourquoi pas un amortissable ? 

Pour rester sur les SCPI, vous pouvez également en intégrer dans un contrat d'assurance-vie, au même titre qu'une unité de compte classique.
C'est très avantageux car vous n'êtes pas imposé sur les revenus que vous procure la SCPI (c'est la fiscalité de l'assurance-vie qui s'applique), ils viennent s'intégrer à votre contrat, et les frais à l'entrée sont plus faible. 
La plus-value à la sortie ne sera pas taxée puisque vous bénéficierez une nouvelle fois de la fiscalité de l'assurance-vie  lorsque vous rachèterez votre contrat. 
Vous couplez les SCPI avec une partie du contrat en fonds euro, et vous avez un placement tout de même sécurisé et performant.
Par contre, ce type de placement (assurance-vie) ne peut pas être financé par emprunt...

ginto5 · Answer

Bonjour,

Personnellement, je trouve le risque trop élevé par rapport au taux d'intérêt (duquel il faudra déduire la CSG+RDS, etc....).

insstypes · Answer

Merci ginto5 pour votre avis , si je pouvais en avoir d'autres afin de  savoir quel taux in fine est considéré comme un bon , quelles sont les bonnes condition pour faire ce genre d'investissement , ou tout simplement quelle autre solution de placement interessante existe t-il en ce moment ... merci

insstypes · Answer

Merci pour cette intervention ; donc le pret in fine (m'a t-on dit) consiste a effectuer un "effet de levier " en apportant qu'un 1/10 de l'emprunt , soit 20 000 pour 200 000 , je pense effectivement que le principe des scpi est bon , ma question porte d'avantage sur le taux de 4,7% plus 0,2% d'assurance( credit foncier) . est ce un bon taux , peut on negocier mieux , ( les scpi concernent des bureau a Paris petite couronne et autre , rentabilite ces deux dernieres annees de 5?3% , et mieux avant forcement , pas de frais d'entree  ni de sortie au bout de 8 ans , aux lieux des 3% en general) , donc      1 : le taux est il redibitoire    et 2 : y a t il un meilleur placement a faire avec un minimum de 20 000 euros pour un placement à long terme entre 10 et 15 ans ?



(et eventuellement 3/ que faire des 30 000 autres euros actuellement sur un pel qui ne rapportent  plus rien et dont je veux qu'ils restent en partie disponibles)

Merci

Jeremtlse · Answer

Pour répondre à vos interrogations : 

1/ Le taux est assez élevé, il y a possibilité de trouver mieux. 
Quel est votre véritable intérêt de réaliser un in fine plutôt qu'un amortissable? Pourquoi souhaitez-vous réaliser un apport? Vous pouvez réaliser un crédit sans apport. Sachant que dans le cadre de l'in fine, vous devez rembourser l'intégralité du capital au terme, il faut totalement maîtriser votre montage... 
Avec quoi comptez vous rembourser vos 180 000€ dans 15 ans (vente des parts? : si oui, attention à la plus-value applicable, à 31,3% du montant de la plus-value, si vous les vendez avant 15 ans...)

2/ Quelle est la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir? 

3/ S'il ne vous rapporte plus rien, vous pouvez effectivement clôturer le PEL pour effectuer un placement adapté à vos projets

Mais dans tous les cas, pour savoir si votre projet est un bon investissement, il convient de s'appuyer sur votre situation patrimoniale actuelle (Ex : présence de revenus fonciers? Tranche marginale d'imposition sur le revenu atteinte ? Assujettissement à l'ISF ou non?...) et de se questionner sur vos objectifs (besoin de revenus plutôt immédiats ou différés? Constitution d'un capital pour projets futurs? Diversification patrimoniale?...)

Si vous le souhaitez, je peux étudier avec vous votre projet, et vous proposer une analyse plus poussée en ce sens. Vous avez un projet intéressant mais il convient de le sécuriser au maximum et surtout d'en maîtriser tous les aspects. Je vous donne mon adresse perso pour en parler en privé : jeremygim@free.fr .

Vous pouvez aussi me transmettre si vous voulez la doc que vous avez sur votre SCPI et le financement. 

Bonne soirée,

Bien cordialement.

SCPI-8 · Answer

Bonjour,

Je ne partage pas totalement le point de vue de NoireFontaine. L'acquisition de parts de SCPI à crédit permet de bénéficier d'un fort effet de levier. Le TRI de cette opération peut atteindre 10% (fiscalité incluse)

La remise en question des intérêts d'emprunt... Attendons de voir le résultat des prochaines élections. Au comptant vous bénéficiez de revenus complémentaires ce qui peut correspondre à certains profils.

N'oublions pas que les parts de SCPI peuvent aussi être logées dans un contrat d'assurance-vie ou acquise en démembrement !

Cordialement

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