Régularisation des charges locatives

Bonjour,

Je loue depuis le 1er novembre 2010 un F3 pour un montant de 730 euros de loyer et 70 euros de provision sur charges soit 800 euros de loyer mensuel.

Les charges annoncées par l'agence ont été sous-évaluées sur l'annonce et sur le contrat de location puisqu'elles s'élèvent en fait à 158 euros par mois. La société gérant le logement me demande une régularisation de 88 euros par mois et porte à compter de ce jour les charges à 158 euros par mois. Alors que les charges locatives réelles sont connues de l'agence depuis plusieurs années et qu'il n'y a eu vraisemblablement aucune dépense imprévue.

Mes questions sont :

1- Une agence a t'elle le droit de sous-évaluer les charges pour intéresser le locataire et en suite demander une régularisation aussi importante ?
2- N'y a t'il pas une obligation pour l'agence de tenir compte du montant réel des charges pour établir le montant des provisions ?
3- Que dit la loi sur la façon dont les provisions de charges doivent être calculées ?
4- Suis-je obligé de payer ?

Merci de votre coopération.
Cordialement.
RaphaelG