Régularisation charges au forfait + modification forfait

bonjour,

je vous donne mieux qu'un avis... je vous cite la loi afin que vous ayez un appui irréfutable pour contester sa demande (par courrier R+AR très fortement recommandé ET dont vous garderez copie et les 2 récépissés) :

art 25-10 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779195/

extrait :

<< Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° (...)

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. (...) >>

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La suite de cet art. précise seulement qu'en cas de forfait de charges ET si une révision de loyer a été prévue à la signature du contrat de location, le montant dudit forfait << peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. >>

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RÉVISION ANNUELLE du LOYER :

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

En cas de forfait de charges, la formule à appliquer est :

(loyer actuel + montant du forfait) / indice année N-1 du trimestre mentionné au contrat x indice année N du même trimestre

N étant l'année où la révision du loyer est faite et N-1 étant l'année précédente.

Soit le T3 ==> (loyer actuel + 140€) / 131,67 x 136,27 = nouveau loyer au 1°/01/2023 : une révision de loyer est ANNUELLE : 2ème point à contester : entrée dans les lieux le 1°/01/2022 la 1ère révision ne PEUT PAS être avant le 1°/01/2023.

[Pour la révision du loyer du 1°/01/2024 : si vous repartez du nouveau loyer obtenu en 2023, attention, le forfait est déjà inclus -> ne pas le rajouter une 2° fois !]

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cdt.

Je vous remercie pour votre réponse, j'avais chercher l'article de loi mais je n'avais pu trouver que le paragraphe sur économie gouv

Donc je peux contester sa demande de régularisation, néanmoins je pense qu'une révision du loyer a été prévue étant donné que la date du 01/12/2022 est noté comme date de révision, c'est le seul endroit où le mot révision apparaît

J'en conclue donc que nous ne le régulariserons pas, mais que néanmoins il est en droit de nous revalorisé le forfait ?

Je vois, je pensais que le rehaussement n'était pas considéré comme une régularisation.

Donc il pourra faire une révision du montant du loyer a la date anniversaire de notre bail, cette révision comprend elle  uniquement la partie hors charge ou également la révision du forfait ?

Car pour moi quand on parle de révision du loyer ça veut dire uniquement la partie qui augmente en fonction de l'indice de référence, je met les charges a part, et donc si je comprends bien il pourra augmenter le loyer en fonction des prix de notre zone mais jamais notre forfait

Est ce bien ça ?

Je vous remercie pour avoir prit le temps de détaillé autant, vos explications sont très intéressantes je n'avais pas connaissance de la façon dont était révisée un loyer.

Il ne peut donc augmenter notre loyer qu'avec l'IRL et les charges qu'il a payé en + sont hors sujet, le forfait de charge lui permettra simplement de booster l'augmentation du loyer sans rapport avec son erreur de calcul.

Nous allons donc l'en notifier, en espérant qu'il renouvelle notre bail le 1er janvier après notre réponse, nous n'avons qu'un mois de préavis étant en collocation à lyon..

Merci encore.

Je vous remercie, j'ai entendu de partout qu'en zone tendue (notre cas) c'était un mois de préavis, j'avais verifié et effectivement on parle d'un mois mais exclusivement pour le locataire  comme vous me l'apprenez et ça change tout, vous nous enlevez une grosse épine du pied, nous pouvons dans les bonnes formes balayer toutes les revendications de notre propriétaire sans crainte d'expulsions.

Je reviendrais ici pour donner la suite de l'affaire si ça peut servir, mais au  vu  de ce que vous nous avez fournis comme élements, il ne pourra rien rétorquer si ce n'est des jérémiades futiles. (il en est coutumier nous n'en sommes pas à notre premier différend avec ce monsieur)

Merci encore.

Bonjour,

Le recommandé a été envoyé, je n'ai fais que contester la régularisation des charges comme vous me l'avez dit : 

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"Pour le moment, votre bailleur ne vous parle QUE de "régulariser" votre forfait de charges : vous contestez donc seulement ce qu'il vous demande... en citant l'art 25-10 de la loi du 6/7/1989 (recopiez exactement les termes)."

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Cependant concernant la seconde réponse qui va vite arriver : je n'avais pas réagis à ça mais il ne demande pas "que" de régulariser, il demande aussi d'augmenter dès ce mois de décembre, ce montant de charge.

Pour ce mois ci, la justification juridique est simple : une révision est annuelle et donc étant donné que nous avons signer le bail en janvier, il ne peut pas demander de révision avant janvier

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Par contre, en lisant l'article de loi il va lire ceci : 

" le montant dudit forfait << peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. >>"

Je doute que mon propiétaire qui m'avait répondu pour un autre différend après que je lui ai cité des articles de loi  : "arrêtez faire les avocats avec moi" ait connaissance des calculs de révision annuelle d'un loyer avec le tableau de l'IRL que vous m'avez citer.

Il va donc me redonner son calcul écrit dans son courrier à savoir je cite :

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"Montant total des charges locative sur l'année 2022  = 70+70x12 = 1680"

"Montant total des provisions pour charges sur l'année 2022 = 2288

"Vos nouvelles provisions pour charge sont donc de 425+97"

(élement intéressant, il appelle ça des provisions pour charges il ne fait même pas la différence)

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Donc à ça je vais devoir lui expliquer en lui re-citant l'article 25-10 et en lui disant qu'il ne peut pas augmenter le forfait de charge mais le réviser avec les mêmes conditions que celle de l'augmentation de mon loyer conformément à l'article 17-1 de la loi du 6/7/89 ? 

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/

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Merci par avance.

Merci pour votre réponse et votre corrigé.

Le seul endroit où il est mention de nos charges est l'image que j'ai mis sur le premier post ou il est écrit :

"En cas de colocation seulement, les parties peuvent convenir de la récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait : 140 €" 

Le problème est qu'il se contredit sur les quittances qu'il nous envoie, il s'agit d'un modèle qu'il a sûrement trouver sur internet et qu'il n'a pas édité : 

https://i.imgur.com/Y6TwG3S.png

edit  : c'est nous qui lui avions donné ce modèle excel au début du bail pour qu'il nous fasse nos quittances car il ne savait pas faire, après j'espère qu'on ne porte pas la responsabilité de ne pas avoir édité la mention "provision pour charge"

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Pourquoi votre bailleur compte (70+ 70) et pas directement "140" ???

Je ne comprend pas non plus la manœuvre

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""Vos nouvelles provisions pour charge sont donc de 425+97""

D'où sortent ces 2 montants ???

Le 425 est le montant de notre loyer

le 97 est notre forfait de charge / 2  qui a du passé de 140 € à 194 € 

ça serait à priori son 2288  / 12 sauf que ça fait 190 € pas 194€ et dans tout les cas de ce que vous m'avez dit son calcul est totalement hors sujet niveau juridique

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C'est vrai que le contexte est important à avoir tête, nous sommes face à un propriétaire particulier dont nous sommes les premiers locataire, il n'en a jamais eu avant,  et au vu de nos expériences il ne s'est vraisemblablement jamais renseigné sur le droit des locataire / propriétaire.

Donc si vous voyez quelque chose d'incohérent,  pas besoin de chercher très loin c'est simplement une erreur de sa part.

Je vous remercie, j'ai fouillé un peu notre contrat  (il  s'agit d'un contrat type de location ou de collocation meublé) aucune mention de la TEOM, elles sont très certainement dans le relevé de dépense de la copropriété qu'il nous a envoyé  il y'a un onglet "dépense générale" et "dépense allée A" mais pas de détail de ce qu'elles comprennent.

Nous avons eu réponse de notre propriétaire, il est plus simple d'en donner une capture : 

https://i.imgur.com/ZOGmshA.png

(La première partie sur l'évacuation correspond à des travaux que nous avions avancé et que nous lui avons déduit ce mois ci ne pas en prendre compte)

Nous avions mal compris son recommandé visiblement, il nous demandait non pas de régulariser les charges, mais d'augmenter notre loyer en  rapport avec ce qu'il a payé en + de ce qu'il avait prévu.

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On voit par contre sa méconnaissance de la loi par le fait qu'il nous indique nous faire grâce de la régularisation car il est d'une bonté légendaire, et il utilise le terme provision de charge car il ne connait visiblement pas la différence entre forfait et provision et ne comprend pas ce qu'il a mit dans notre bail.

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Concernant les 25+25  qu'il demande, je pense qu'il est plus intelligent qu'on temporise jusqu'à janvier et qu'on lui programme une réponse en recommandé vers début janvier en lui expliquant que l'augmentation peut se faire dans meme conditions du loyer en rapport  à l'irl etc.... 

Qu'en pensez vous ?

Je vois, nous allons suivre votre conseil mais patienter car il n'a en réalité pas répondu à notre recommandé dont nous avons eu la confirmation de réception après qu'il nous ait envoyé l'email, il a en faite réagit au mail que nous lui avions fait pour lui expliquer pourquoi le montant versé ce mois ci serait moindre dut a la déduction des travaux que nous avions avancé, il est possible qu'il réagisse à notre recommandé dont le contenu pour rappel en gros était le  suivant : 

"nous ne vous régulariserons pas les charges trop perçues car nous sommes au forfait"

ce recommandé ne contenait rien concernant l'augmentation du loyer ou de son calcul imaginaire sur l'augmentation des charges

Nous allons donc patienter pour obtenir sa réponse.