Achat Ruine non cadastrée

Bonjour,

J'ai vu une annonce pour une vente d'un terrain agricole avec maison en pierres (presque ruines) à rénover sur un terrain de 2 hectares.
Quand j'ai appelé le propriétaire, j'ai d'abord été entousisméê: 2 hectares de terrain, des vieilles ruines (assez de pierres pour reconstituer une belle maison), une source d'eau et tout ça sous le soleil, pas besoin de CU ou permis de construire pour rénover la ruine, il faut juste l'enregistrer au Cadastre. Bref, je rêve. Mais aussitôt, il me demande de lui verser un acompte de 5 à 10% sans la visiter. Je réserve un billet d'avion pour partir la visiter mais entre temps je fais des recherches sur la rénovation des ruines et effectivement, il faut un CU pour la rénover. En 2009, le CU avait été refusé car soit disant pas de système d'assainissement, pas de raccordement eau et électricté (endroit isolé). Le proprio me confirme qu'il faut juste installer une fosse sceptique et poser des paneau solaires pour avoir un CU. Faut il un permis de construire pour faire ces
Aujourd'hui, je suis déçue. La législation semble floue à ce sujet.
Ce qui me fait le plus peur, c'est que le propriétaire veut absoluement un acompte et sans contrat ça ne le dérange pas. Comme c'est un terrain avec une ruine, j'aurais pu bloquer une somme d'argent dans un compte séquestre. (Un terrain est un terrain et avec plein de phtotos j'ai pas besoin de visiter d'autant plus que j'aime pas faire des visites).
j'ai annulé mon vol (easyjet ne rembourse pas vraiment)... car je pense que ça sent l'arnaque mais je suis toujours intéressée par ce bien.
il pense que c'est moi qui veut l'arnaquer mais je ne vois pas comment.
la maison a été décadastrée pour éviter aux anciens proprio de payer des impôts fonciers ... mmm
Qu'en est il d'une maison non cadastrée et les droits de rénovation? L