Signature et EDL foncia

Bonjour,
je vais signer un bail pour location d'un t4 ds quelques jours chez foncia pour ne pas nommer cette agence. je ne connaissais pas jusqu'au moment ou j'ai parcouru plein de post à leur sujet et là, je suis prise de panique! ds quel guépier suis-je tombée?
A vrai dire tout s'est très bien passé jusqu'à présent ,une commerciale trés serviable, et attentive,pas de chichi sur les doc à remettre, rien n'a trainé,dossier trés vite réglé (je n'ai pas encore signé).
c'est vrai que l'on m'a demandé un chèque de réservation, ce qui ne m'a pas fait tiqué car je voulais cet appartement et les prétendants étaient nombreux. C'était donc un gage de garanti pour moi. il me sera restitué à la signature.
je signe ds 3 jours à 15h puis on me remets les clés que je puisse commencer les repérages pour état des lieux à 17h.
Je leurs ai d'ailleurs fait remarqué à la première visite,une trace infiltration d'eau (je suis au dernier étage),on m'a dit que cela avait été réparé,. Puis-je demander une garantie à ce sujet (genre facture de réparation...)
des photos à l'état de lieux sont -elles recevables en cas de litiges à la fin du bail?

Donc je dois me munir de quelles types de listes pour m'éviter la très désagréable surprise d'un fin de bail et d'une non restitution de garantie(assez importante quand même!)
De plus j'ai lu qu'ils pratiquaient des réajustement de charges en fin d'année (?) alors que je signe pour un certain montant (les charges d'électricité de chauffage sont indépendantes du contrat),frais d'ascenseur et entretien jardin collectif (tout riquiqui)
j'ai le montant exacte des compteurs de l'ancien locataire. dois-je les faire stipuler sur EDL?

On me retient effectivement une somme (2.30€ cher le timbre) pour avis d'échéance. je peux le refuser comme le cite l'article de juillet 1986?
est-il préférable de payer par chèque ou prélèvement automatique (plus pratique)
Que dois-je encore faire pour me prémunir de leurs 'façons'? Puis-je aussi exiger de pouvoir avoir à faire directement avec le propriétaire en cas de litige?

Désolée d'être un peu longue. mais je vous remercie par avance de vos bons conseils!