Quel recours pour un projet qui s'arrète ?

Bonjour,

Mon épouse et moi même avons réservé, une construction (terrain+maison) à un promoteur. En 2009, nous avons signé une réservation sans jamais recevoir le contrat définitif et pour cause, j'ai appris par la mairie que ce promoteur n'est même pas propriétaire du terrain. C'est à dire qu'il nous a fait réserver le lot, prendre un crédit, une assurance sans même être lui-même propriétaire du terrain et donc sans avoir de permis de construire.

Aujourd'hui, il nous apprend que le propriétaire ne veut plus vendre le terrain et du coup, le projet tombe à l'eau (A priori, celui-ci avez un délai de 8 mois dans la promesse de vente pour changer d'avis !?!).

Selon moi, le promoteur aurait dû acheter le terrain, demander le permis de construire et ensuite, nous vendre le lot.

Selon lui "dans le métier", cela se fait toujours de la manière suivante :

1 - Promesse de vente entre vendeur et promoteur
2 - Mise en vente du ou des lot(s)
3 - Le client signe une réservation
4 - Le permis de construire est déposé en mairie
5 - Le promoteur achète le terrain
6 - Le promoteur divise les lots aux acquéreurs (chez notaire)
7 - Début des travaux

Je me pose des questions :

Comment peut-on déposer un permis de construire sans être propriétaire du terrain ?

Cette procédure est-elle dans la légalité ?

Si non, quel recours ai-je pour demander des dédommagements et récupérer l'argent de perdu ?

Je vous remercie pour le temps que vous allez me consacrer.