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5 réponses
Bonsoir, je n'ai jamais entendu parler de la distinction entre accès et passage... c'est du pareil au même.
il n'y a pas de servitude légale dans votre cas sauf en cas d'enclave c'est-à-dire isolement par rapport à la voie publique.
dans ce cas normalement vous définissez l'assiette de la servitude d'un commun accord, c'est-à-dire en gros sa largeur (juste pour laisser passer un piéton ou une voiture?)
à défaut le juge la fixe et là il doit apparemment déterminer une assiette qui corresponde à "l'exploitation du fonds dominant", c à d celui qui bénéficie de la servitude.
ex: terre agricole : de quoi laisser passer un engin agricole
pour une habitation, à mon avis cela dépend des environs, s'il y a par exemple des stationnements à proximité juste la place de laisser passer un piéton devrait suffire, s'il n'y a pas d'équipements aux alentours la place de laisser passer une voiture.... je n'ai rien trouvé à ce sujet à vrai dire.
il existerait une servitude entre les deux fonds du seul fait de leur séparation à la suite du partage que si le précédent propriétaire avait auparavant réalisé lui-même un aménagement telle une porte entre eux.
il n'y a pas de servitude légale dans votre cas sauf en cas d'enclave c'est-à-dire isolement par rapport à la voie publique.
dans ce cas normalement vous définissez l'assiette de la servitude d'un commun accord, c'est-à-dire en gros sa largeur (juste pour laisser passer un piéton ou une voiture?)
à défaut le juge la fixe et là il doit apparemment déterminer une assiette qui corresponde à "l'exploitation du fonds dominant", c à d celui qui bénéficie de la servitude.
ex: terre agricole : de quoi laisser passer un engin agricole
pour une habitation, à mon avis cela dépend des environs, s'il y a par exemple des stationnements à proximité juste la place de laisser passer un piéton devrait suffire, s'il n'y a pas d'équipements aux alentours la place de laisser passer une voiture.... je n'ai rien trouvé à ce sujet à vrai dire.
il existerait une servitude entre les deux fonds du seul fait de leur séparation à la suite du partage que si le précédent propriétaire avait auparavant réalisé lui-même un aménagement telle une porte entre eux.
bonsoir, merci pour votre réponse rapide. Effectivement, en cherchant dans le code civil je n'avais pas trouvé non plus de notion de servitude d'accès. Je crois que je me suis mal expliquée pour partie. L'accès qui existait pour l'ensemble avant qu'il soit séparé en deux lots se fait par une petite rue (publique). On entre par un portail sur le terrain et cette voie (privée) d'accès dessert 1. le lot terrain nu qui est sur sa droite et plus loin 2. le lot bâti. Compte tenu du fait que cette voie privée dessert depuis toujours la maison, il a été prévu dans le partage en deux lots que la voie d'accès ferait partie du lot bâti (lot A). Le lot B (terrain nu) mais le plus proche de l'entrée sur la propriété initiale bénéficierait donc de la servitude sur la propriété (voie d'accès) du lot A. Ce n'est pas facile sans schéma. En gros, la propriété lotie forme un F, le lot B étant la barre la plus basse et le lot A avec la voie d'accès la tige verticale et la barre haute du F. En fait le signataire du compromis de vente du lot B a fait un plan avec deux portails sur la voie d'accès et refuse dorénavant cette servitude. Est-il obligatoire qu'il signe un accord pour cette serviture alors qu'il n'est pas propriétaire mais juste en compromis ? Il y a un parking public un peu plus bas mais il avait envisagé 5 places de parking pour sa belle famille. Or la mairie n'accepte pas son projet de construction 1. surdimentionné par rapport à la surface du terrain (250m2 sur deux niveaux pour 420 m2 de terrain) ; 2. un collecteur d'eaux usées passe dans le bas du terrain (à l'opposé de la voie d'accès). Il refuse la servitude et souhaite obtenir des propriétaires vendeurs un accord pour reculer sa maison vers la voie d'accès ce qui reviendrait à déroger au PLU ce qui est bien entendu interdit. Merci pour votre éclairage averti.
Bonsoir,
j'ai l'impression d'avoir mieux compris la configuration des lieux (je n'avais pas vraiment cherché à comprendre à la première lecture car sans le schéma du "F" c'était difficile sans avoir vu).
D'abord, j'ai trouvé dans le répertoire Dalloz que la construction d'une habitation exige le passage d'une automobile, compte tenu notamment de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d'incendie: Cass. 3e civ. 28 oct. 1974.
L'enclave nécessiterait donc le passage d'une voiture, pas seulement d'un piéton.
Ensuite, si j'ai bien compris la question que vous posez dans votre second message, l'interdiction de construire édictée par un PLU à une certaine distance de la voie publique peut être cause d'enclave et donner droit à l'exercice de la servitude légale sur la tige verticale du F. le propriétaire du fonds dominant est légalement tenu de choisir la solution la moins pénible pour le fonds servant qui supporter la servitude.
Les propriétaires actuels de B peuvent conclure avant la vente un accord définissant l'assiette de la servitude avec ceux de A pour qu'elle porte sur l'allée privée.
Problème: l'opposabilité de l'accord à l'acquéreur.
La servitude existe en vertu de la loi, pas du contrat car l'état d'enclave donne en soi droit à une servitude. Le contrat se contente d'en fixer l'assiette, il ne crée par le droit réel de servitude accessoire du "fonds dominant" qui en profite.
si une servitude conventionnelle avait été créée, elle s'imposerait au propriétaire nouveau comme accessoire de son fonds tant que l'acte de vente qu'il a signé reste silencieux;
Mais là pour une servitude légale on pourrait donc dire que le contrat qui en précise l'assiette ne lie que ceux qui l'ont signé (article 1165 du code civil).
Pourquoi l'acquéreur de B refuse-t-il cette servitude sur l'allée privée?
Quel est l'intérêt pour le propriétaire de A que celui de B accepte cette servitude?
j'ai l'impression d'avoir mieux compris la configuration des lieux (je n'avais pas vraiment cherché à comprendre à la première lecture car sans le schéma du "F" c'était difficile sans avoir vu).
D'abord, j'ai trouvé dans le répertoire Dalloz que la construction d'une habitation exige le passage d'une automobile, compte tenu notamment de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d'incendie: Cass. 3e civ. 28 oct. 1974.
L'enclave nécessiterait donc le passage d'une voiture, pas seulement d'un piéton.
Ensuite, si j'ai bien compris la question que vous posez dans votre second message, l'interdiction de construire édictée par un PLU à une certaine distance de la voie publique peut être cause d'enclave et donner droit à l'exercice de la servitude légale sur la tige verticale du F. le propriétaire du fonds dominant est légalement tenu de choisir la solution la moins pénible pour le fonds servant qui supporter la servitude.
Les propriétaires actuels de B peuvent conclure avant la vente un accord définissant l'assiette de la servitude avec ceux de A pour qu'elle porte sur l'allée privée.
Problème: l'opposabilité de l'accord à l'acquéreur.
La servitude existe en vertu de la loi, pas du contrat car l'état d'enclave donne en soi droit à une servitude. Le contrat se contente d'en fixer l'assiette, il ne crée par le droit réel de servitude accessoire du "fonds dominant" qui en profite.
si une servitude conventionnelle avait été créée, elle s'imposerait au propriétaire nouveau comme accessoire de son fonds tant que l'acte de vente qu'il a signé reste silencieux;
Mais là pour une servitude légale on pourrait donc dire que le contrat qui en précise l'assiette ne lie que ceux qui l'ont signé (article 1165 du code civil).
Pourquoi l'acquéreur de B refuse-t-il cette servitude sur l'allée privée?
Quel est l'intérêt pour le propriétaire de A que celui de B accepte cette servitude?
Bonjour et merci de vos réponses rapides.
Tout d'abord, mes excuses mais j'ai commis une erreur. Le lot A est celui du terrain nu (donc la barre inférieure du F). Le lot B est celui de la tige du F (voie d'accès privée) et de la barre supérieure du F. Je vous précise que la voie publique longe le terrain nu. En fait elle arrive dans le prolongement de la tige du F et après un virage à droite longe le terrain A.
Au moment du compromis, l'acquéreur du lot A avait proposé à l'acquéreur du lot B et donc futur propriétaire de la voie d'accès privé un aménagement de la servitude en deux portails (un voitures et un piéton) le long de la tige du F au droit du lot A. Un accord verbal était intervenu entre les deux, le vendeur n'étant pas non plus opposé. Le lot B doit faire l'objet d'une vente directe du fait de l'absence de permis de construire et d'un paiement immédiat.
Or cette vente est bloquée du fait de la non signature (que le notaire traitant la vente exige) de cette servitude par l'acquéreur du lot A (qui ne peut se prévaloir que d'un compromis prévoyant la servitude). Cette signature est-elle obligatoire dans ces conditions ? Et compte tenu du passage de la voie publique en bordure du lot A, la servitude est-elle obligatoire ? Y a-t-il toujours enclavement ?
De plus l'acquéreur du lot A exige l'autorisation de la part des vendeurs et de l'acquéreur du lot B de remonter sa construction d'un mètre vers la voie d'accès privée faisant l'objet de la servitude. En fait la distance entre cette voie et la construction est fixée par le PLU et accepter cette autorisation reviendrait à déroger au PLU. Est-ce possible pour des privés ? Je ne pense pas puisque le PLU est communal et est un règlement très strict d'urbanisme qui ne peut être modifié que par le conseil municipal après une procédure bien particulière.
Le notaire des vendeurs (qui est chargé de ces deux ventes) prétend que l'acquéreur du lot B (avec la voie d'accès) ne pourra pas cloturer sa voie (hors les deux portails demandés par l'acquéreur du lot A et acceptés) sans l'accord du lot A. Si le lot B est propriétaire de la voie d'accès pourquoi ne pourrait-il pas la cloturer (afin d'éviter des stationnements anarchiques en bord de voie) à partir du moment où le lot A bénéficie bien d'une circulation jusqu'à sa propriété ?
Il était connu qu'un collecteur d'eaux usées passait dans le bas du terrain (extremités des barres du F. Il fait d'ailleurs plusieurs kilomètres de long. Le surdimensionnement de la maison prévue par l'acquéreur du lot A a attiré l'attention des services instructeurs du permis qui lui ont demandé 1. de revoir son dimensionnement ; 2. d'attendre qu'une étude géologique soit effectuée (apparemment aux frais de la mairie) pour toute la longueur du collecteur, afin de déterminer les besoins de recul par rapport à ce collecteur. Du coup l'acquéreur du lot A parle d'un vice caché. Or il avait connaissance de la présence du collecteur (document d'arpentage) et c'est même le vendeur qui a fait le nécessaire pour qu'il soit précisément fixé sur plan. Qu'en pensez-vous ?
L'acquéreur devait, aux termes du compromis, informer le vendeur du délai de notification du permis. Or il ne l'a pas fait. Pour autant, aucun délai n'était fixé pour cette information. C'est par une indiscrétion de la mairie que le vendeur a su qu'il avait cette information. Est-il possible de dénoncer le compromis qui nécessiterait une prolongation du fait de cette non réalisation d'une clause du compromis ? En effet, le notaire a semble-t-il commis une erreur. Il n'a compté dans le délai de compromis (signé en février). Il a compté 5 mois à partir du 9février alors qu'il aurait fallu en compter plus du fait de la saisine obligatoire de l'ABF. Du coup, il demande maintgenant une prolongation au 9 octobre alors que le délai de notification est fixé au 6 octobre...
Si le vendeur n'accepte pas : peut-il vendre à un autre acquéreur ? Même si l'actuel prétendant este en justice ?
C'est un dossier compliqué arrivant après un décès ayant entrainé le placement en établissement et mise sous tutelle du conjoint restant. Il y a donc besoin de vendre la propriété afin d'assurer le paiement de l'établissement de soins d'où mon insistance.
Merci vraiment de vos éléments qui nous sont d'un secours important.
Tout d'abord, mes excuses mais j'ai commis une erreur. Le lot A est celui du terrain nu (donc la barre inférieure du F). Le lot B est celui de la tige du F (voie d'accès privée) et de la barre supérieure du F. Je vous précise que la voie publique longe le terrain nu. En fait elle arrive dans le prolongement de la tige du F et après un virage à droite longe le terrain A.
Au moment du compromis, l'acquéreur du lot A avait proposé à l'acquéreur du lot B et donc futur propriétaire de la voie d'accès privé un aménagement de la servitude en deux portails (un voitures et un piéton) le long de la tige du F au droit du lot A. Un accord verbal était intervenu entre les deux, le vendeur n'étant pas non plus opposé. Le lot B doit faire l'objet d'une vente directe du fait de l'absence de permis de construire et d'un paiement immédiat.
Or cette vente est bloquée du fait de la non signature (que le notaire traitant la vente exige) de cette servitude par l'acquéreur du lot A (qui ne peut se prévaloir que d'un compromis prévoyant la servitude). Cette signature est-elle obligatoire dans ces conditions ? Et compte tenu du passage de la voie publique en bordure du lot A, la servitude est-elle obligatoire ? Y a-t-il toujours enclavement ?
De plus l'acquéreur du lot A exige l'autorisation de la part des vendeurs et de l'acquéreur du lot B de remonter sa construction d'un mètre vers la voie d'accès privée faisant l'objet de la servitude. En fait la distance entre cette voie et la construction est fixée par le PLU et accepter cette autorisation reviendrait à déroger au PLU. Est-ce possible pour des privés ? Je ne pense pas puisque le PLU est communal et est un règlement très strict d'urbanisme qui ne peut être modifié que par le conseil municipal après une procédure bien particulière.
Le notaire des vendeurs (qui est chargé de ces deux ventes) prétend que l'acquéreur du lot B (avec la voie d'accès) ne pourra pas cloturer sa voie (hors les deux portails demandés par l'acquéreur du lot A et acceptés) sans l'accord du lot A. Si le lot B est propriétaire de la voie d'accès pourquoi ne pourrait-il pas la cloturer (afin d'éviter des stationnements anarchiques en bord de voie) à partir du moment où le lot A bénéficie bien d'une circulation jusqu'à sa propriété ?
Il était connu qu'un collecteur d'eaux usées passait dans le bas du terrain (extremités des barres du F. Il fait d'ailleurs plusieurs kilomètres de long. Le surdimensionnement de la maison prévue par l'acquéreur du lot A a attiré l'attention des services instructeurs du permis qui lui ont demandé 1. de revoir son dimensionnement ; 2. d'attendre qu'une étude géologique soit effectuée (apparemment aux frais de la mairie) pour toute la longueur du collecteur, afin de déterminer les besoins de recul par rapport à ce collecteur. Du coup l'acquéreur du lot A parle d'un vice caché. Or il avait connaissance de la présence du collecteur (document d'arpentage) et c'est même le vendeur qui a fait le nécessaire pour qu'il soit précisément fixé sur plan. Qu'en pensez-vous ?
L'acquéreur devait, aux termes du compromis, informer le vendeur du délai de notification du permis. Or il ne l'a pas fait. Pour autant, aucun délai n'était fixé pour cette information. C'est par une indiscrétion de la mairie que le vendeur a su qu'il avait cette information. Est-il possible de dénoncer le compromis qui nécessiterait une prolongation du fait de cette non réalisation d'une clause du compromis ? En effet, le notaire a semble-t-il commis une erreur. Il n'a compté dans le délai de compromis (signé en février). Il a compté 5 mois à partir du 9février alors qu'il aurait fallu en compter plus du fait de la saisine obligatoire de l'ABF. Du coup, il demande maintgenant une prolongation au 9 octobre alors que le délai de notification est fixé au 6 octobre...
Si le vendeur n'accepte pas : peut-il vendre à un autre acquéreur ? Même si l'actuel prétendant este en justice ?
C'est un dossier compliqué arrivant après un décès ayant entrainé le placement en établissement et mise sous tutelle du conjoint restant. Il y a donc besoin de vendre la propriété afin d'assurer le paiement de l'établissement de soins d'où mon insistance.
Merci vraiment de vos éléments qui nous sont d'un secours important.
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Bonjour,
je ne pense pas pouvoir vous dire grand chose de plus en l'état de mes compétences, c'est un vrai casse tête.
simplement la dérogation au PLU est en effet interdite sauf les "adaptations mineures" de l'art. 123.1 c. de l'urbanisme, que le maire peut accorder à l'occasion d'un permis de construire notamment quand elles sont rendues nécessaires par la configuration des parcelles (cela reste vague)
si les conditions suspensives du compromis ne sont pas réalisées dans le délai en effet la revente peut avoir lieu au terme mais il faut bien s'assurer que c'est une condition suspensive, pas une simple obligation qui ne pourrait qu'engager la responsabilité de celui qui ne l'accomplit pas. à priori c'est bien une condition suspensive étant donné ce qui se fait en pratique. le vendeur n'est pas tenu de prolonger le délai du fait de la saisine de l'ABF, le notaire s'est sûrement trompé en prévoyant trop court alors que selon les situations le délai peut être plus ou moins important (1 mois mini et jusqu'à 6 mois je crois dans des situations complexes).
pour la qualification de vice caché c'est difficile à dire, car un vice apparent reste caché quand il ne s'est pas révélé dans toute son ampleur.... là l'acquéreur pourrait dire qu'il connaissait la présence du collecteur d'eaux usées mais pas les conséquences qui pourraient en résulter.
s'agissant de la servitude proprement dite la servitude pour enclave n'existe pas s'il y a un accès à la voie publique, à priori si la voie publique longe le terrain de A il n'est plus enclavé.
je ne pense pas pouvoir vous dire grand chose de plus en l'état de mes compétences, c'est un vrai casse tête.
simplement la dérogation au PLU est en effet interdite sauf les "adaptations mineures" de l'art. 123.1 c. de l'urbanisme, que le maire peut accorder à l'occasion d'un permis de construire notamment quand elles sont rendues nécessaires par la configuration des parcelles (cela reste vague)
si les conditions suspensives du compromis ne sont pas réalisées dans le délai en effet la revente peut avoir lieu au terme mais il faut bien s'assurer que c'est une condition suspensive, pas une simple obligation qui ne pourrait qu'engager la responsabilité de celui qui ne l'accomplit pas. à priori c'est bien une condition suspensive étant donné ce qui se fait en pratique. le vendeur n'est pas tenu de prolonger le délai du fait de la saisine de l'ABF, le notaire s'est sûrement trompé en prévoyant trop court alors que selon les situations le délai peut être plus ou moins important (1 mois mini et jusqu'à 6 mois je crois dans des situations complexes).
pour la qualification de vice caché c'est difficile à dire, car un vice apparent reste caché quand il ne s'est pas révélé dans toute son ampleur.... là l'acquéreur pourrait dire qu'il connaissait la présence du collecteur d'eaux usées mais pas les conséquences qui pourraient en résulter.
s'agissant de la servitude proprement dite la servitude pour enclave n'existe pas s'il y a un accès à la voie publique, à priori si la voie publique longe le terrain de A il n'est plus enclavé.
La législation juridique et financière évolue en permanence...