Eaux usees du voisin sans servitude

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- 3 sept. 2010 à 10:56
Bonjour,
Si quelqu un connaissant les lois pouvait me renseigner clairement, merci.

J ai achete une maison de deux etages mitoyenne d un cote il y a 4 ans.
le vendeur etait le proprietaire des deux maison et est aujourd hui mon voisin, puisqu il m a conserve l autre partie
A l achat toutes les canalisations de mes eaux usees etaient coffrees en descendant a l interieur de la maison les deux etages, pour , jusque la tout va bien et tout est normal.
Cela dit je me suis rendu compte plus tard apres l achat en defaisant le coffrage pour entreprendre des travaux que le voisin a ses canalisations d eaux usees qui traversent le mur pour rejoindre les miennes dans ma propriete (INTERIEUR DE LA MAISON).

A savoir, aucune servitude ou mention particuliere n ont ete notifiees ni inscrites dans les compromis et actes de vente. En gros je ne me doutais absolument pas que ses sorties se connectaient au miennes encore moins dans ma propriete sans quoi j aurais negocier plus ou impose un condition suspensive au compromis

Mes questions

Je lui en ai parle quelques fois mais sans mettre la pression ce n est pas ma nature mais il n a jamais fait l effort de revenir vers moi et semble fuir le sujet

Puis je par droit lui imposer derouter ses sorties dans sa propriete?
Ai je le droit de bloquer ses sorties dans un cas absolu?
Quelle sont mes droits en gros?

PS, le jour ou je me met aux normes pour ma fosse septique je serais bien oblige de lui demander de faire ces modification puisqu aujourd hui il est evident que nous paratgeons la meme fosse pour deux maison

Merci beaucoup pour vos reponses et desole pour les accents mais j ai un clavier qwerty
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Bonjour,

C'est un peu complexe.
Cela relèverait en principe d'une servitude acquise par "destination du père de famille" (ayant appartenu à un seul propriétaire, puis divisé, le propriétaire ayant gardé l'une des parties, ce qui est votre cas).

Art 692, 693, 694 du Code civil

La servitude lui serait donc acquise même si elle n'est pas mentionnée.
Seulement la servitude doit être "continue et apparente".
De toute évidence elle n'était pas apparente, vous n'avez pas pu en avoir connaissance au moment de l'achat et à mon avis ça suffit à rendre la servitude caduque.
On retombe dans un vice caché, aggravé du fait que le "vendeur" en avait connaissance.

Vous avez raison aussi pour la mise aux normes de la fosse septique.
Il y a certainement à voir du côté de l'urbanisme, voire du Code de santé publique.

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Bonjour et merci pour votre reponse.

Effectivement, le probleme est l'absence de notification, puisque en connaissance de cause cela aurait pu jouer sur la vente au moment de la transaction.
Donc vous pensez que j'ai mes droits pour rendre caduque cette servitude imposée et cachée.
Si les modifications sont imposées au voisin devrat il en assurer le cout, et puis je demander des compensations pour ce "vice caché" car si je voulais vendre la propriété je serait de mon cote oblige de notifie le probleme ce qui pourrait aller a mon encontre pour la vente et pour le prix de vente

Merci.
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PS Ne bloquez pas ses évacuations : vous seriez en tort et il vous doit plus qu'une simple cessation du vice.

Vous devriez avoir droit à une aide juridique de la part de votre assurance habitation
Re bonjour a nouveau et merci encore pour vos explications claires, je vais verifier tout ca pour les clauses et demander a mon assurance habitation pour l aide juridique.
J'ai également contacter mon notaire mlui signalant que l amiable ne semblant pas interpeller mon voisin je desirai a present connaitre mes droits.
D'ailleurs mon notaire etant a la retraite je me retrouve avec le meme notaire que mon voisin, de mon cote je ne pense pas que cela soit le top ( et cela pourrait l'être aussi pour une conciliation) Qu'en pensez vous?

Merci encore, je vous tiens au courant des évolutions. Cordialement. Cedric
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Là il n'est même pas question de "servitude" : il aurait fallu qu'elle soit apparente, c-à-d que vous ayez pu la constater avant l'achat.

Je vous donne d'autres textes de lois qui pourront vous aider.

Sachant que si le propriétaire est de mauvaise foi, c'est au vendeur qu'incombe la preuve que l'acheteur avait connaissance du vice.

Conformément à la jurisprudence, est caché le défaut que l'acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente :
Art 1641, 1642 et 1643 du Code civil
Aussi 1603 et 1625 du Code civil

Art 1645 du CC (le vendeur connaissait les vices de la chose).

Au sujet de l'action estimatoire en diminution du prix : vous auriez plutôt intérêt à vous placer sur le terrain du dol : art 1116 du CC.
Car non seulement il va de soi que le coût des modifications est à sa charge, mais il vous doit aussi des dommages et intérêts (lui savait!).


PS Vérifiez tout de même sur votre acte de vente qu'il n'y a pas de clause d'exonération pour vice ou défaut. Art 1134 du CC
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Re bonjour,

Je pense qu'il n'est pas judicieux de vous adresser au même notaire que lui. Difficile pour le notaire d'être impartial et de réellement bien défendre vos intérêts contre quelqu'un qu'il conseille déjà depuis plus longtemps.
Choisissez un autre notaire.

Il existe aussi une procédure (assez simple) de demande de conciliation auprès du tribunal.
Mais prenez conseil par l'aide juridique de votre assurance, et veillez à ce que ce soit un avocat compétent en droit immobilier (beaucoup d'assurances laissent le choix de l'avocat, mais s'il est imposé, exigez qu'il le soit).

Bonne journée et merci de me tenir au courant.
c'est bien ce que je pensais pour le notaire.
En tout cas merci beaucoup pour vos conseils je vous tiens au courant.
Merci.
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Rebonjour a nouveau,

j ai regarder mon acte de vente, il n y a pas de " clause d exoneration de vice cachee" a proprement dite cela dit pourriez vous me dire ce que signifie ces differentes phrases des paragraphes
1 Etat mitoyennete designation contenance"
...Sauf application d une disposition legale specifique, le vendeur ne sera pas tenu a la garantie des vices caches pouvant affecter le sol le sous sol ou les batiment. pour le cas ou le vendeur serait un professionnel de l immobilier (ce qui n est pas le cas) la clause d exoneration des vices cachee ne pourra pas s appliquer
Et dans le paragraphe suivant
2 Servitudes
Il profitera des servitudes actives et supportera celle passives conventionelles ou legales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever l immeuble vendu le tout a ses risques et perils sans recours contre le vendeur et sans que la presente clause puisse donner a qui que se soit plus de droit qu il n en aurait en vertu des titres reguliers non prescrits ou de la loi.


Declaration de vendeur
le vendeur declare qu il n a cree ni laisse aucune servitude sur l immeuble vendu et qu a sa connaissance il n en existe pas d autre que celles pouvant resulter de la situation des lieux, de la loi ou de l hurbanisme>

Merci encore pour vos reponses . Cedric
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est-ce que quelque chose est précisé sur votre acte de vente au sujet des eaux usées ?
Non absolument pas, uniquement la partie assainissement ou il est declare que le proprietaire m a donne tous les elements pour localiser la fosse existence que ce n etait pas aux normes mais que ca fonctionnait bien et que j en faisais mon affaire personnelle sans pouvoir aller a l encontre du vendeur sur ce point la. Bref j ai achete en sachant qu il y avait une fosse existante qu elle soit commune ou individuelle m'importait peu car je comptais m individualiser et me mettre aux normes a l avenir. Cela dit on parle assainissement en particulier fosse et pas eaux usées de l 'interieur
Le cote fosse ne me derange pas tellement, bien que le propriétaire ne semble pas savoir exactement encore a ce jour ou est la fosse sur son ou mon terrain. Il m a toujours dis que qd il avaient achete sans savoir eux non plus mais j imagine qu 'un tribunal dans mon affaire aura le droit de demander consultation de leur acte de vente de l epoque pour voir s il n y a pas eu de dissimulation par rapport a ce qu il avait ete declare sur leur acte.

Donc pour revenir aux eaux usées, il n'y a aucune mention ou allusion spécifiques.
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Bonjour,

Les eaux usées, c'est "la partie assainissement"!

Il s'agit bien d'une servitude acquise "par destination du père de famille", et dont on peut considérer que vous aviez connaissance au moment de l'achat (c'est même écrit), contrairement à ce que vous écriviez dans votre message : "aucune mention particulière"...

Cette loi existe pour permettre la division d'une propriété où tout à l'origine était "commun" : on ne coupe pas une maison au massicot!

Dans ces conditions, je ne pense pas que vous ayez droit à quoi que ce soit. Il n'y a pas de dissimulation, pas de vice ou défaut "caché".

Prenez tout de même l'avis d'un professionnel.
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Merci
Rebonsoir,

La rédaction de l'acte de vente cherche à ménager la chèvre, mais aussi le chou !
Ce que j'en pense:
le 1 d'abord. Je commence par la fin du 1 : le professionnel ne peut bénéficier de la clause d'exonération car il est censé connaître ce qu'il vend (c'est son métier).
Avez-vous acheté par une agence immobilière ou directement au propriétaire ?

Le début du 1. Veut signifier que le vendeur (pékin lambda qui n'a aucune connaissance particulière en la matière) est exonéré des vices cachés (si, si!)... mais cachés pour lui aussi, c-à-d dont il ne peut pas avoir eu connaissance.
Alors reste à savoir comment il a acquis cette propriété : a-t-il fait construire ?
(auquel cas il est censé avoir été au courant).
L'a-t-il achetée ? (voir votre propre acte de vente pour le savoir).
S'il est établi qu'il le savait, il ne s'agit pas de vice caché, mais de vice sciemment dissimulé (peut-être à l'agence si agence il y a et à vous).


Le 2. "servitudes passives conventionnelles" : il n'y a justement pas de convention, donc ce n'est pas le cas.
"ou légales" : en l'occurrence (évacuations), la seule légalité qui pourrait jouer est la servitude acquise par destination du père de famille. Invalidée ici, puisque pas apparente.


Déclaration du vendeur.
"qu'il ne laisse aucune servitude..." : là, il y a un problème pour lui : il devait forcément savoir qu'il n'y avait qu'une seule fosse (même s'il a acheté la maison toute construite, ça doit être mentionné sur son acte de vente).
"pas d'autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi" : de nouveau espoir de pouvoir faire jouer la "destination du père de famille" !
re bonsoir a nouveau,

la maison est de 1884, on l a achete avec une agence immobiliere>
mes voisins avait achete l ensemble donc pas de probleme pour notre probleme ils ont occupe la maison 4 ans avant de nous vendre la partie>
La fosse sceptique meme si elle est partagee ne me pose pas de probleme particulier puisque j enviseagait de la mettre au normes et independant a l avenir (par contre hic a present car j ai les eaux du voisin ds ma sortie donc mise aux normes impossible)
Ce que je comprend avec votre reponse c est que finalement meme avec toutes ces clauses et paragraphes, je conserve mes droits de le deroute de chez moi et demander des indemnites si je veux pousser le bouchon. De leur cote apres 4 ans vivant ds l ensemble il aurait ete impossible de ne pas voir que c etait installe ainsi meme si ce st les predecesseurs de nos voisins qui ont fait les travaux.

Merci encore vous m etes d un tres bon conseil>

cordialement cedric
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