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2 réponses
Bonsoir,
Normalement, ce qu'il faut retenir lors du vote d'une RESOLUTION, ce sont les décisions prisent selon la question qui a été portée et inscrite à l'Odre du Jour,
mais également à quelle majorité de quel article, est-ce à la majorité simple de l'article 24 ou à la majorité absolue de l'article 25 ou à la double majorité de l'article 26 qui vont servir au vote ?
La majorité simple concerne la gestion courante...
De même que les travaux d'entretien courant visant à maintenir en bon état l'immeuble et ses équipements.
Ces décisions permettent d'assurer l'entretien et les réparations des parties communes et des équipements communs (réfection de la cage d'escalier, simple ravalement non obligatoire, approbation d'une entreprise chargée des espaces verts...). Il en va de même pour le remplacement à l'identique d'un équipement commun, en raison de sa vétusté ou de son usure (tapis d'escalier...
Dès lors que des travaux sont indispensables, ils se situent dans le cadre de l'entretien de l'immmeuble.
Les juges estiment que les travaux imposés par la vétusté restent des travaux d'entretien même s'il y a amélioration du fait de l'installation d'équipements modernes, plus fiables et performants, aux normes actuelles.
Ils considèrent comme une simple réfection des travaux nécessaires au maintien en bon état de l'immeuble et ceux n'ayant pas entraîné de grande différence entre le coût du remplacement et celui de la remise en état.
Si il y a une modification de la "Façade" de l'Immeuble, le Syndic devra déposer une déclaration de travaux avec une demande autorisation de travaux à la Mairie, aux Services des Permis de Construire.
Pour la fermeture des parties hautes des deux cages d'escaliers extérieur, c'est peut-être l'article 25 qui aurait du être appliqué pour le vote.
Que fait le Conseil syndical dans tout cela ? Est-il intervenu auprès du Syndic ?
Cordialement.
Normalement, ce qu'il faut retenir lors du vote d'une RESOLUTION, ce sont les décisions prisent selon la question qui a été portée et inscrite à l'Odre du Jour,
mais également à quelle majorité de quel article, est-ce à la majorité simple de l'article 24 ou à la majorité absolue de l'article 25 ou à la double majorité de l'article 26 qui vont servir au vote ?
La majorité simple concerne la gestion courante...
De même que les travaux d'entretien courant visant à maintenir en bon état l'immeuble et ses équipements.
Ces décisions permettent d'assurer l'entretien et les réparations des parties communes et des équipements communs (réfection de la cage d'escalier, simple ravalement non obligatoire, approbation d'une entreprise chargée des espaces verts...). Il en va de même pour le remplacement à l'identique d'un équipement commun, en raison de sa vétusté ou de son usure (tapis d'escalier...
Dès lors que des travaux sont indispensables, ils se situent dans le cadre de l'entretien de l'immmeuble.
Les juges estiment que les travaux imposés par la vétusté restent des travaux d'entretien même s'il y a amélioration du fait de l'installation d'équipements modernes, plus fiables et performants, aux normes actuelles.
Ils considèrent comme une simple réfection des travaux nécessaires au maintien en bon état de l'immeuble et ceux n'ayant pas entraîné de grande différence entre le coût du remplacement et celui de la remise en état.
Si il y a une modification de la "Façade" de l'Immeuble, le Syndic devra déposer une déclaration de travaux avec une demande autorisation de travaux à la Mairie, aux Services des Permis de Construire.
Pour la fermeture des parties hautes des deux cages d'escaliers extérieur, c'est peut-être l'article 25 qui aurait du être appliqué pour le vote.
Que fait le Conseil syndical dans tout cela ? Est-il intervenu auprès du Syndic ?
Cordialement.
Chan-elle
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8 juin 2010 à 01:38
8 juin 2010 à 01:38
Bonsoir
Certains pensent que, eu égard au coût engendré par des travaux de ravalement de façades, une décision en ce sens relève de la majorité de l'article 25, voire même de celle de l'article 26 (voir plus bas). Or il n'en est rien.
Le critère de détermination de la majorité requise réside dans le type de ravalement effectué, et cette analyse vaut pour tous les travaux envisagés dans la copropriété, quel qu'en soit le montant.
Un ravalement rendu nécessaire pour assurer la conservation de l'immeuble, du fait par exemple de l'état manifestement dégradé de la façade, entre dans la catégorie des travaux d'entretien, et relève donc de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Un ravalement décidé pour améliorer l'étanchéité de la façade de l'immeuble, ou effectué avec des matériaux plus onéreux ou plus nobles que ceux nécessités par la réfection à l'identique, constitue des travaux d'amélioration, relevant de la majorité de l'article 26 de la loi.
Un ravalement rendu obligatoire par l'autorité administrative (la municipalité par exemple), pour des raisons d'ordre esthétique, architectural ou de sécurité, relève de la majorité de l'article 25. La décision de faire procéder au ravalement ne revient plus aux copropriétaires, car elle leur est imposée par l'arrêté administratif. Seuls restent aux copropriétaires le choix de l'entreprise qui procédera au ravalement, ainsi que celui des matériaux, plus bas). Or il n'en est rien.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus796.htm
Cordialement
Certains pensent que, eu égard au coût engendré par des travaux de ravalement de façades, une décision en ce sens relève de la majorité de l'article 25, voire même de celle de l'article 26 (voir plus bas). Or il n'en est rien.
Le critère de détermination de la majorité requise réside dans le type de ravalement effectué, et cette analyse vaut pour tous les travaux envisagés dans la copropriété, quel qu'en soit le montant.
Un ravalement rendu nécessaire pour assurer la conservation de l'immeuble, du fait par exemple de l'état manifestement dégradé de la façade, entre dans la catégorie des travaux d'entretien, et relève donc de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Un ravalement décidé pour améliorer l'étanchéité de la façade de l'immeuble, ou effectué avec des matériaux plus onéreux ou plus nobles que ceux nécessités par la réfection à l'identique, constitue des travaux d'amélioration, relevant de la majorité de l'article 26 de la loi.
Un ravalement rendu obligatoire par l'autorité administrative (la municipalité par exemple), pour des raisons d'ordre esthétique, architectural ou de sécurité, relève de la majorité de l'article 25. La décision de faire procéder au ravalement ne revient plus aux copropriétaires, car elle leur est imposée par l'arrêté administratif. Seuls restent aux copropriétaires le choix de l'entreprise qui procédera au ravalement, ainsi que celui des matériaux, plus bas). Or il n'en est rien.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus796.htm
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
8 juin 2010 à 19:31
Merci pour la rapidité de votre réponse. Si j'ai bien compris, l'art.24 s'applique uniquement pour le devis du ravallement.
Pour quels types de travaux, l'art.26 "majorité double" s'applique-t-il ?
Concernant le Conseil syndical, je suis en correspondance avec l'un des membres qui semble un peu dépassé par les procédures juridiques.
Mes vifs remerciements pour votre aide.
bien à vous