Succession deux maisons deux enfants

Bonjour, voici la formulation claire faite par le père

Deux maisons, deux enfants.
Une maison de 150 000€ (baptisée Ste-LIZAIGNE) m'appartenant conjointement avec la mère de ma fille aînée Emilie (avec donation au dernier vivant).
Une autre de 200 000€ (baptisée Goulsou) dont je suis seul propriétaire.

Venant de moi, Clément, comme Emilie sont donc héritiers du quart de Ste-LIZAIGNE et de la moitié de Goulsou.

Tous deux sont d'accord sur le principe qu'Emilie soit destinataire de Ste-LIZAIGNE en totalité et qu'en contrepartie elle rétrocède une partie de sa moitié de Goulsou à son frère. (Si la succession se faisait aujourd'hui Emilie aurait seulement 100 000€ - 37500€ = 62 500€ dans Goulsou, soit 31,25% de cette maison et non 50%).

Mais tous deux désirent que le calcul de leurs parts respectives se fasse lors de la succession, dans la mesure où la valeur des maisons pourra avoir varié très différemment dans le temps.


La question est donc: comment organiser par avance le partage de façon que, quelles que soient les valeurs des deux maisons au moment de la succession, Emilie aie Ste-LIZAIGNE en totalité et seulement la moitié de Goulsou diminuée de la valeur du quart de Ste-LIZAIGNE?
Inversement Clément aurait la moitié de Goulsou augmentée de la valeur du quart de Ste LIZAIGNE.
Cette formulation toute simple (Ste-LIZAIGNE en totalité et seulement la moitié de Goulsou diminuée de la valeur du quart de Ste-LIZAIGNE) peut-elle être juridiquement retenue? Le notaire me dit que non: "les hypothèques demanderont un pourcentage et n'accepteront pas la moitié de x augmentée ou diminuée de la valeur du quart de y".


Autre question découlant d'une autre hypothèse:
Si les enfants s'accordaient pour rester dans l'indivision jusqu'à la succession, chacun resterait propriétaire d'une part de chaque maison même s'ils n'utilisaient que l'une des deux. Dans ce cas, pourraient-ils signer, en plus d'une convention d'indivision, un engagement conjoint à vendre "leur" maison d'abord, au cas où ils auraient besoin d'argent et à donner à l'autre la part qui lui revient, plutôt que d'obliger l'autre à vendre "sa" maison pour obtenir sa part? C'est une idée qui est venue à ma fille...
Un tel engagement aurait-il une valeur juridique?


Je vous remercie par avance d'avoir bien voulu consacrer quelque temps à ces deux question et vous souhaite une excellente journée.
Cordialement,
clément