régule de charges non justifiées

Question

Bonjour,

je sollicite les connaissances de chacun pour le problème suivant :
J'ai reçu environ 400e à payer en solde de l'exercice 2008/2009, ceci étant en plus de tous les appels de fonds versés. Je suis copropriétaire et je n'ai jamais eu une somme aussi importante en régule.
Après avoir appelé le syndic, ils m'ont aiguillée après avoir longuement insisté sur ma consommation en eau qui aurait augmenté et justifierait les 400e. J'ai donc vérifié et il n'en est rien. Je les rappelle pour avoir un justificatif valable et clair. Ils ne sont jamais revenus vers moi. Je souhaite donc leur envoyer une LRAR, mais je souhaiterais précisement savoir s'il y a  quelques mentions, lois ou phrases clefs à mettre pour avoir une chance d'etre prise au sérieux, sachant que je refuse de payer ce solde non justifié !
Espérant avoir été claire, je remercie par avance votre aide ou conseil.

Paris · Answer

Bonsoir,
Avez-vous vu ce problème avec le(la) président du Conseil syndical ? 
Peut-être que certaines dépenses de petits travaux d'entretien ont été réalisées
ou même avaient été votées en A.G... Est-ce un 'Compteur d'EAU Général' pour 
toute la Copropriété ? Dans ce cas, il faudrait vérifier le relevé des comptes du 
précédent exercice etc... Plusieurs facteurs sont à voir avant d'écrire au Syndic, 
mais attention aux pénalités de retard qui peuvent s'ajouter si vous ne réglez pas 
dans les délais (en règle générale, 15 jours).
Cordialement.

Paris · Answer

Bonsoir,
Ne tardez pas pour écrire au Syndic ! Avant la réunion de l'A.G.O, il faudrait
qu'il vous réponde et pour cela, envoyez-lui une lettre R.A.R et demandez
à ce qu'il vous apporte des réponses sous huit jours, à savoir qu'est-ce qui 
justifie un tel montant de (somme exacte) Euro solde de votre quote-part et qu'il 
vous fasse connaître son mode de calcul. Relisez bien ce qui est marqué sur votre 
feuille, pour reprendre le code exact et la somme écrite qui lui correspond. 
N'oubliez pas de prendre un R.D.V chez le Syndic, une dizaine de jours avant la 
semaine qui précède le jour de l'A.G, pour vous rendre sur place et pouvoir vérifier 
les comptes de la Copropriété, mais aussi et surtout pour poser vos quetions.
J'espère que cela pourra vous aider.
Cordialement.

Paris · Answer

Bonjour,
Je lis comme conseil: < Lors de la vérification annuelle des comptes du 
Syndic, le Conseil syndical doit s'assurer que le prix de l'eau chaude refacturé 
individuellement aux Copropriétaires à bien été défalqué de la facture de chauffage, 
de même que le coût de la fourniture de l'eau froide correspondante >.
Vous pouvez choisir de voter CONTRE pour la RESOLUTION sur les comptes ainsi que 
de leur répartition.
Il est recommandé de NE PAS DONNER QUITUS au Syndic, lors de la RESOLUTION sur
la décision de vote pour l'exercice 'Administratif' et 'financier' présentés à l'Ordre du 
Jour de l'A.G.Ordinaire. 
Le Syndic peut vous demander la raison et il vous sera aisé de pouvoir lui répondre... 
Lors du vote de la RESOLUTION concernant le renouvellement du contrat et l'élection 
du Syndic, vous avez tout intérêt à voter CONTRE.
A lui en suite de cette A.G.O de faire en sorte que le nécessaire soit fait concernant votre littige.
Désolé de ne pouvoir vous apporter plus de précisions !

Cordialement.

Paris · Answer

Re,
En complément d'information: Faut-il donner quitus au Syndic ?
Généralement, l'assemblée réunie pour approuver les comptes est aussi appelée 
à donner quitus au Syndic. Il s'agit de deux décisions différentes qui doivent donner 
lieu à deux votes distincts, à la majorité simple de l'article 24. 
Le quitus donné au Syndic n'est pas simplement la ratification de sa gestion financière 
de la copropriété, mais de l'ensemble des actes effectués au cours de son mandat (y 
compris ceux qui excèdent ses pouvoirs) dont les copropritaires ont eu connaissance.
Il se libère de toute responsabilité vis-à-vis de la copropriété car il couvre ses 
éventuelles fautes de gestion. Il est, dès lors, impossible de le prouver en justice, sauf
pour des faits qu'il aurait dissimulés, ce qui est difficile à démontrer.
La loi de 1965 n'a pas prévu le vote du quitus et l'assemblée pourrait refuser de le 
donner au syndic en place sans que cela affecte la validité de son mandat.
Quoi qu'il en soit, la loinsur la profession de syndic l'oblige, de toute façon, à souscrire
une assurance de responsabilité professionnelle couvrant ses fautes de gestion.

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