litige locataire Résolu/Fermé

Question

Bonjour à tous, 

Voila mon souci: J'avais une maison que je louais à un couple de locataires depuis 20 mois. Ceux ci étaient les premiers occupants, tout était neuf lors de leur arrivée. Suite à l'état des lieux de sortie, des traces d'enduit (7 dans le salon et 4 dans la cuisine) et/ou trou rebouchés (11 dans les toilettes) ont été constatés. J'ai donc fait faire un devis réparer (remise à neuf de la tapisserie dans ces 3 pièces) 3000€ en tout. J'ai conservé le dépot de garantie (1600€) et réclamé le reste. 
Depuis ceux ci sont en litiges avec moi et ont fait appel à une association de consommateurs, j'ai reçu plusieurs courriers recommandés. J'ai répondu qu'a titre de conciliation je me contentais du DG seulement (1600€) rien à faire... Ils ont fait appel à la commission départementale de conciliation, je ne m'y suis pas rendu à cause d'impératifs pro. Maintenant je suis assigné au tribunal de proximité. 
Leurs arguments : Ils ont rebouchés les trous (il y aurait un décret qui le demande cela apparemment) et ces réparations ne sont pas qualifiées de mal faites ou à refaire sur l'état des lieux (pour moi le terme trace d'enduit se justifie de lui même). Dans leurs différents courriers, ils disent également que le devis n'est pas cohérent avec ce qui est dans l'EDL de sortie, qu'il n'est juridiquement pas possible de faire de telles retenues... 
Qu'en pensez vous? 
Pouvez vous m'aider à préparer mes arguments pour l'audience svp? 
Comment cela se passe au tribunal ? 
Merci

jules · Accepted Answer

Groeg,

Franchement vous vous attendiez à quoi? A un courrier recommandé à chaque fois que les locataires allaient percer un trou dans le mur?? Et vous auriez refusé à chaque fois? Mais enfin vous vous rendez compte??

La loi de 89 est trés claire, Les modifications qui ne changent pas radicalement la nature du logement sont tout à fait tolérées. Des trous de chevilles (qui plus est rebouchés...) ne sont pas mortels pour un mur!! Votre clause est d'autant plus imprécise que l'usage que vous en fait est abusif! Comment vouliez vous que des locataires disposent des rideaux ou autres éléments au mur. Avec du scotch??? 
1) Il fallait clairement l'écrire "pas de trou de cheville" 
2) De toute façon ça ne vallait rien puisqu'il s'agit de l'usage normal du logement. Pourquoi pas dire aussi, n'utilisez pas l'eau car ça fait des tâches sur le papier peint ou alors, les chauffages électriques laissent des traces noires sur le mur, ne les utilisez pas...

Enfin, si ce sont les traces d'enduit et les trous rebouchés qui vous dérangent, ce n'est pas les trous. 
Dans tous les cas, votre devis de remise à neuf n'est pas valable car ne couvre pas les éléments notés dans l'état des lieux. Pour cela il aurait fallu qu'il soit plus explicite du style : reprise des trous, nettoyage de l'enduit, remise en place de papier peint (ou retouche de peinture)... Et encore il aurait fallu que les réparations locatives soient identifiées sur l'EDL comme mal faites ou à refaire... Et à vous lire ce n'est pas le cas.

Foyer à tout à fait raison et face au juge votre argument ne vaudra pas une cacahouette car faire des trous pour y fixer de la déco n'est pas un usage anormal et de plus les reboucher en partant est demandé par la loi.

Bonne chance au tribunal

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : Prenez des photos où les problèmes se voient bien.

feloxe · Answer

C'est a vous d'étayer votre dossier par des photos .Il faudra donner au juge copie du dossier,en lui expliquant que les trous étaient rebouchés mais qu'il a fallu refaire la tapisserie

Harrap · Answer

Si les trous ont été rebouchés vous ne trouverez guère de juge pour justifier une facture de 3000€. D'autant que le terme "traces d'enduits" ne se justifie pas de lui-même.

Foyer · Answer

Bonjour ,

Je vais me placer "dans la peau" du locataire.

J'ai fait des trous pour fixer certaines choses. 
Il est fortement recommandé de les boucher avant de quitter le logement. Je le fais donc, même si je ne suis pas un pro de l'enduit ou du chewing gum pour reboucher.

Des traces d'enduit : Pouvez vous etre plus precis ?

Si le detail des travaux a effectuer n'est pas mentionné sur l'etat des lieux de sortie, cela sera assimilé a une absence de remarques.

Vous avez demandé un devis pour refaire des pièces et vous arrivez "gentiment" a 3000 euros de tapisserie. 
Je suppose que vous n'avez pas pris du papier de 1° prix. C'est ce qu'aurait pu faire le locataire et vous n'auriez pas pu "râler" puisque le papier etait en bon etat. (Oui, je vous entends encore gemir ...)

Vous n'avez pas a remettre des pièces a neuf en faisant supporter la totalité des frais par le locataire sortant. Vous avez perçu des loyers pendant 20 mois, vous devez "taper" dans cette cagnotte que vous avez encaissé et pas dans celle du locataire. 
Vous ne pouvez lui imputer que ce qui est degradations ou defaut d'entretien de sa part.

Je vous invite a relire le texte de la loi n° 89-462 du 6-7-89 et le decret n°87-712 du 26 août 1987 .

Louer est une bonne chose si on ne regarde que l'aspect financier (loyers) et si les locataires sont des gens serieux. Mais il y a aussi des risques et des inconvenients.

Je ne suis plus locataire ni loueur de logement(s).

groeg · Answer

Merci pour votre aide.

Des photos je peux en présenter. Mais d'aprés le mandataire, elles ne seront pas acceptées car prises aprés l'état des lieux de sortie. 
Oui, jai oublié de vous dire que j'avais laissé la maison à une agence qui a trés mal fait son boulot... La tapisserie est notée en état moyen et bon état, alors que ces réparations ne sont pas bien faites du tout.

C'est sur le fond que j'ai un doute, dans leur proposition amiable (LRAR) les locataires proposaient une somme pour ne faire réparer que les trous et non l'ensemble de la tapisserie dans 3 pièces. Je n'ai pas accepté. D'un point de vue juridique qu'en pensez vous?

A+

groeg · Answer

bonjour,

@foyer : j'ai effectivement demandé un devis pour remettre en état la tapisserie dans les pièces présentant ces traces, l'artisan a chiffré l'ensemble de la pièce car pour lui on n'avait pas le choix...

Pour les "traces d'enduit" et "trous rebouchés" effectivement aucune annotation n'est inscrite sur l'EDL de sortie. C'est pour cela que je suis en colère contre le mandataire! La tapisserie passe de neuf à "état moyen" dans 2 pièces (Bon état dans la troisième). En 20 mois, j'estime que j'aurais du récupérer du bon état partout... 

Le problème est que je ne pensais pas qu'ils engageraient une procédure au civil pour cela. J'avoue avoir laissé un peu courir les choses depuis mai 2009 attendant que l'orage passe...
J'ai reçu une assignation et maintenant je dois m'expliquer. Je me suis plongé dans les textes et à part le décret de 87 qui parle "de menu raccords de tapisserie", je n'ai rien trouvé sur des dégradations de ce type me permettant de franchement enfoncer le clou le jour de l'audience.

C'est pour cela que je solicitais votre aide, d'autant qu'ils me réclament en plus,  400€ de dommage et intérets pour "l'opposition abusive à la restitution du solde du DG", ainsi que des frais matériels et d'autres au titre de l'article 700 (?)

Est ce que des gens parmis vous, ont déjà étaient confronté à ce type de situation?

Foyer · Answer

Re ,

Pour ce qui est des photos, non seulement elles ont ete faites apres EdL mais de plus, pas par un huissier. Le locataire n'aura aucun mal a les faire sortir de la procédure.

L'agence a, selon vous, trés mal fait son boulot : Ne dit on pas que ce sont eux les pros ? N'est-ce pas pour cela que vous leur avez confié votre bien en location ?

Si l'etat des lieux ne fait mention que de tapisserie en etat moyen ou en bon etat, vous ne pouvez en aucun cas leur facturer le nouveau papier (3000 euros).

Aie  Aie  Aie ! , l'affaire est mal partie ; J'ai l'impression que le locataire va recuperer l'integralité (ou presque) de son depot de garantie ...

Je me demande si vous n'auriez pas interet a rediscuter, serieusement, avec les locataires pour eviter la procedure car s'ils prennent un avocat, c'est vous qui finirez par le payer, sans parler du votre voire de l'article 700 (comme ils disent) ..

groeg · Answer

Foyer,

Pour vous l'affaire est mal partie?

Je pensais sincèrement que j'avais le droit de faire ces réparations lorsque les locataires ont quittés les lieux. Le mandataire, m'a effectivement déconseillé de faire cela mais j'avoue que je me suis emporté face au laxisme dont ils ont fait preuve durant l'EDL de sortie.

Comme je vous le disais je ne me suis pas rendu à la conciliation devant la commission départementale, je leur ai adressé un courrier dont ils n'ont pas tenus compte et ils ont tout de même dressé un PV de non conciliation pour non présentation des bailleurs.

Renouer le dialogue aprés 8 mois de litige risque d'être difficile. Vous pensez que je dois prendre un avocat?

Foyer · Answer

Bonjour ,

Si je peux me permettre et en toute honneteté, vous devriez stopper. Ceci n'est que mon avis car, devant le tribunal, vous pourriez etre qualifié de proprietaire de mauvaise foi. De plus, vous aviez confié la gestion a une agence ...

Je ne suis ni pour un parti ni pour l'autre. J'essaie simplement d'etre objectif devant un probleme. 
Dans votre cas et suivant ce que vous nous avez indiqué, je dirai que vous etes allé trop loin par manque de connaissances du "domaine" de la location (il faut bien vous trouver une excuse) et votre attachement au bien que vous avez loué.

Les arguments qu'utilisera le locataire ? ce sont ceux que je vous ai indiqué et que j'utiliserais si j'etais a leur place.

Relisez bien mes reponses precedentes et vous devriez comprendre pourquoi je vous "conseille" de stopper la procédure. Il n'y a pas de honte a reconnaitre que l'on est "allé trop loin", en toute bonne foi. Il faut savoir ce qui doit etre mis a la charge du locataire en ce qui concerne les travaux a effectuer a la sortie et ce qui reste, quoi qu'il en soit, a la charge du bailleur.

Si vous finissez par convenir du bien fondé de mes explications, faites un courrier (mail ou telephone) a l'ancien locataire et regularisez la situation. Ce sera peut-etre un peu dur a digerer mais cela vous coutera certainement bien moins cher que ce que vous couterait le tribunal.

Je reste en lecture de vos reponses.

groeg · Answer

Foyer,

Merci pour vos conseils... Je pense que je vais consulter un avocat pour voir ce qu'il en dit. Je réfléchirai aprés.

Pour moi, les locataires n'avaient pas à faire cela. Je me serai contenté à la rigueur des chevilles à placo. Mais j'aurai préféré qu'ils ne fassent aucun trou. Effectivement, sur le bail, il leur était demandé de reboucher les trous. J'aurai apprécié qu'ils cachent également l'enduit avec de la peinture par exemple ou remplacent la tapisserie en partant. Ils ont fait des trous pour y mettre des meubles ou autres...bien, qu'ils assument au moins le fait que le bien perde de la valeur suite à cela.

Cette maison a été vendue et les gens qui venaient visiter ne me parlaient que de la tapisserie à refaire... Pour moi il y a un préjudice réel.

A+

Foyer · Answer

Re Re Re ,

Je n'ai fait qu'essayer de vous faire une analyse objective de la situation et ce, en toute honneteté. Je ne puis vous en dire plus.

Vous parlez maintenant de vente de la maison .. c'est un element nouveau (ou que je n'avais pas relevé) et je ne pense pas que vous puissiez argumenter de cela pour defendre votre position dans le litige locataire/proprietaire.  Depuis quand avez vous decidé de vendre ?

groeg · Answer

Re,

Merci de vous pencher sur mon cas...

C'est suite a notre divorce qque nous avons décidé de vendre la maison. J'avais contacté les locataires par téléphones courant 2008 pour les avertir que le bail ne serait pas renouvelé car nous souhaitions vendre (pour cause de séparation). Ils ont quitté le logement en mars 2009 de leur porpre fait (ce qui m'a permis de mettre en ventre au plus tot)

J'ai fait visiter la maison durant leur préavis, et aprés leur départ. Elle a finalement était vendue en novembre 2009... 

J'ai fait les travaux moi même car ils ne m'ont pas payé les 1500€ manquant mais je refuse qu'on me traite de menteur. Ces traces étaient bien visibles et blanches sur la tapisserie jaune orangée. La tapisserie a été arrachée à ces endroits (7 dans le salon, 4 dans la cuisine et 11 dans les toilettes!!) je n'avais d'autre solution que de tout refaire.

marmenard · Answer

Bonjour 
 Un bon compromis vaut mieux qu'un procès
 Vous dites aussi :je ne me suis pas rendu à la conciliation 
 Et ça ne plaide pas en votre faveur quel que soit le bon motif ,les juges détestent ça
  Preuve encore ici qu'un proprio est responsable de l'agence qu'il à choisie et paie
 C'est bien pourquoi  en EDL non rendue je recommande d'écrire au proprio et jamais à l'agence , juste une copie pour info
Des proprios cachent leur nom et adresse en passant par agence 
 C'est nul ,et facile à retrouver aux impôts ou au cadastre

Foyer · Answer

C'est d'autant plus nul que la loi oblige a ce que les coordonnées du proprietaire figurent dans le bail ainsi que celles de l'intermediaire eventuel. (loi 89-462, article 2).

groeg · Answer

Re,

On pourrait résonner autrement: 
Si vous étiez locataires, et que vous étiez dans ce cas, que diriez vous face au juge?
 Sachant que des "traces d'enduit" sont clairement identifiées sur l'EDL, que la tapisserie passe de Neuf à Etat moyen en seulement 20 mois... Quand même, une tapisserie c'est au moins 6 ans avant de la changer pas 20 mois. 

Pour l'histoire du "pro", je connais trop bien les agences et leur politique du moins j'en fais, plus c'est rentable. Je pense que c'est eux qui sont à l'origine du litige car s'ils avaient bien détaillé l'EDL, nous n'en serions pas là. A leur place, j'aurai marqué que la tapisserie était abimée car des traces et des trous s'y trouvaient.

groeg · Answer

Bonjour,

Paulin, vous me sauvez la mise... je viens de me repencher sur mon bail, et j'ai trouvé cette clause: 
"Il est interdit au preneur de faire des trous sans en avoir préalablement autorisation écrite par son bailleur"

Je n'ai jamais reçu de courrier de demande d'autorisation de percer des trous dans les murs... Il y a donc bien non respect d'une clause du bail. Même rebouchés, les locataires n'avaient pas à faire de trous!

Voila

groeg · Answer

Et quel rapport?

Je vous signale que je suis convoqué au tribunal....

Foyer · Answer

Bonjour groeg ,

A la lecture de votre reponse 38 et sans vouloir jouer le trouble fete, il faudrait bien se mettre d'accord sur le sens des mots :

"Ne pas faire de trou sans en avoir l'autorisation ecrite de son bailleur"  Comment comprenez vous cette interdiction ?

En ce qui concerne l'interpretation que j'en fait, il n'est nullement fait allusion a un trou avec une perçeuse et une cheville mais plutot interdiction de créer une ouverture type passe-plats.

Foyer · Answer

C'est ce qui permet de faire avancer le debat et de partager des experiences car c'est pour cela que j'ai mis cette reference au passe plat.

Donc, au cas où, ne soyez pas surpris ...

Litige locataire

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