Terrain enclavé

Bonjour,

Nous souhaiterions acheter une maison qui possède un grand terrain sur l'arrière et couper ce terrain en deux, une partie avec la maison (que nous conserverions) et une partie derrière que nous pourrions revendre.

Notre problème: le terrain derrière devient enclavé car le seul accès actuel est par la maison et ce serait donc ce me semble à nous, en vertu de l'article 684 du code civil (pas de droit de passage en cas d'enclave volontaire) de concéder un droit de passage pour accéder à ce terrain. La maison et son garage attenant occupant toute la largeur du terrain, ce passage ne pourrait donc se faire qu'en abattant le garage.
De l'autre coté, le terrain arrière débouche sur un terrain communal inexploité qu'il faudrait traverser (sans obstacle cependant) sur une trentaine de mètres pour retrouver la route.

Ma question est la suivante : si nous devions vendre ce terrain à une autre personne, le droit de passage ou de servitude (?) qu'elle sera en droit d'exiger devrait-il compte tenu de ces circonstances être pris sur notre terrain ou sur celui de la commune? Pour aborder cela intelligemment, la meilleure façon serait-elle d'aller négocier au préalable avec la commune?

D'avance merci,