Servitude de passage
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10 réponses
Utilisateur anonyme
26 déc. 2009 à 20:25
26 déc. 2009 à 20:25
Si j'ai bien lu votre exposé, il s'agirait d'un lotissement.
A ce titre, la promesse de vente que vous avez signée devait comporter, outre le certificat d'urbanisme du terrain, le plan de masse du lotissement indiquant l'emplacement de votre parcelle et délimitant les voies d'accès
On devait également vous faire part du règlement de copropriété concernant les droits et obligations des résidents et donc de vous informer de cette servitude de passage.
Vous ne dites pas quand l'acte a été reçu par le notaire, donc quand vous l'avez signé et quand vous avez découvert le problème.
Vous parlez d'un géomètre : le bornage des terrains devaient être réalisé préalablement à la mise en vente des parcelles. Quand ce géomètre est-il intervenu et à la demande de qui ?
Je vous conseille, dans un premier temps, d'effectuer des recherches concernant l'autorisation administrative du lotissement afin de vérifier que le projet a été réalisé en conformité avec le dossier déposé.
Recherhcer également pour quelle raison cette servitude ne figure pas dans l'acte de vente de votre voisine mais dans le votre (est-ce une erreur du notaire ? cette servitude est-elle apparue après la vente du terrain de votre voisine et pourquoi et à la demande de qui ?)
Qui vous a écrit pour vous dire que le terrain devait rester libre d'accès (la mairie ? le promoteur ? ou par exemple pour des raisons de sécurité les pompiers ?)
Faites dejà des recherches en ces sens.
Cordialement
A ce titre, la promesse de vente que vous avez signée devait comporter, outre le certificat d'urbanisme du terrain, le plan de masse du lotissement indiquant l'emplacement de votre parcelle et délimitant les voies d'accès
On devait également vous faire part du règlement de copropriété concernant les droits et obligations des résidents et donc de vous informer de cette servitude de passage.
Vous ne dites pas quand l'acte a été reçu par le notaire, donc quand vous l'avez signé et quand vous avez découvert le problème.
Vous parlez d'un géomètre : le bornage des terrains devaient être réalisé préalablement à la mise en vente des parcelles. Quand ce géomètre est-il intervenu et à la demande de qui ?
Je vous conseille, dans un premier temps, d'effectuer des recherches concernant l'autorisation administrative du lotissement afin de vérifier que le projet a été réalisé en conformité avec le dossier déposé.
Recherhcer également pour quelle raison cette servitude ne figure pas dans l'acte de vente de votre voisine mais dans le votre (est-ce une erreur du notaire ? cette servitude est-elle apparue après la vente du terrain de votre voisine et pourquoi et à la demande de qui ?)
Qui vous a écrit pour vous dire que le terrain devait rester libre d'accès (la mairie ? le promoteur ? ou par exemple pour des raisons de sécurité les pompiers ?)
Faites dejà des recherches en ces sens.
Cordialement
Utilisateur anonyme
27 déc. 2009 à 15:58
27 déc. 2009 à 15:58
Bonjour Fred,
Suite à vos précisions, je vais essayer de résumer votre affaire :
1°-vous signez un compromis de vente pour l'achat d'un terrain, mais qui n'a fait l'objet d'aucun bornage (c'est pourtant obligatoire). Sur ce point vous avez été imprudent (désolé)
Normalement, le notaire n'aurait pas du enregistrer le compromis de vente car l'engagement de vente n'était pas parfait, sauf, éventuellement, à bien préciser dans ledit compris était sous réserve d'un bornage devant être effectué, aux frais du vendeur, par un géomètre (pour mémoire c'est une profession règlementée).
2°-lors de la signature de l'acte de vente, le vendeur était dans l'obligation de vous produire le certificat d'urbanisme de votre terrain (lot cadastral, délimitation foncière, surface, etc..), ceci découlant des travaux de bornage du géomètre, et, comme votre terrain est de plus enclavé, du repérage au sol des voies d'accès à la charge du vendeur (longueur et largeur).
Je ne comprends donc rien à cette "servitude de passage" dont vous parlez, sauf a imaginer qu'elle a été organisée mais après le bornage (mais par qui ?).
Le problème c'est que si votre voisine a acheté son terrain sans que rien ne figure dans son acte de propriété, rien ne lui est opposable : elle est chez elle et personne ne peut prétendre lui imposer la moindre servitude.
Mais, faute de précisions, mon analyse n'est peut être pas parfaite, aussi, n'hésitez pas à me recontacter sur le forum.
Je peux également vous donner une cordonnée "mail" pour vous aider (amicalement et en tout bénévolat).
Cordialement
Suite à vos précisions, je vais essayer de résumer votre affaire :
1°-vous signez un compromis de vente pour l'achat d'un terrain, mais qui n'a fait l'objet d'aucun bornage (c'est pourtant obligatoire). Sur ce point vous avez été imprudent (désolé)
Normalement, le notaire n'aurait pas du enregistrer le compromis de vente car l'engagement de vente n'était pas parfait, sauf, éventuellement, à bien préciser dans ledit compris était sous réserve d'un bornage devant être effectué, aux frais du vendeur, par un géomètre (pour mémoire c'est une profession règlementée).
2°-lors de la signature de l'acte de vente, le vendeur était dans l'obligation de vous produire le certificat d'urbanisme de votre terrain (lot cadastral, délimitation foncière, surface, etc..), ceci découlant des travaux de bornage du géomètre, et, comme votre terrain est de plus enclavé, du repérage au sol des voies d'accès à la charge du vendeur (longueur et largeur).
Je ne comprends donc rien à cette "servitude de passage" dont vous parlez, sauf a imaginer qu'elle a été organisée mais après le bornage (mais par qui ?).
Le problème c'est que si votre voisine a acheté son terrain sans que rien ne figure dans son acte de propriété, rien ne lui est opposable : elle est chez elle et personne ne peut prétendre lui imposer la moindre servitude.
Mais, faute de précisions, mon analyse n'est peut être pas parfaite, aussi, n'hésitez pas à me recontacter sur le forum.
Je peux également vous donner une cordonnée "mail" pour vous aider (amicalement et en tout bénévolat).
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soleilen73
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27 déc. 2009 à 18:08
27 déc. 2009 à 18:08
Bonjour, une servitude est inscrite sur acte et enregistrée article 682 du code civil, sinon elle est sans valeur juridique .
Utilisateur anonyme
27 déc. 2009 à 19:30
27 déc. 2009 à 19:30
Merci pour le rappel aux textes.
Mais en l'espèce je doute que les textes soient en causes.
D'ou vient en effet cette servitude ?
-elle ne figure pas dans le compromis de vente
-elle n'est pas, semble-t-il, opposable à l'un des riverains, puisque ne figurant pas dans son acte de propriété
-il s'agit en outre, non d'une ancienne servitude de passage, mais d'un accès devenu obligatoire pour desservir des parcelles nouvellement crées suite à la division d'un terrain et qui sont enclavées.
Comment dans ces conditions le vendeur, qui a obtenu l'autorisation de division de son terrain, pouvait-t-il prétendre mettre en vente ces parcelles sans en organiser l'accès ?
Il y a donc quelque chose qui ne va pas dans cette affaire et cela n'a rien a voir avec l'article 682 du CC.
Cordialement
Mais en l'espèce je doute que les textes soient en causes.
D'ou vient en effet cette servitude ?
-elle ne figure pas dans le compromis de vente
-elle n'est pas, semble-t-il, opposable à l'un des riverains, puisque ne figurant pas dans son acte de propriété
-il s'agit en outre, non d'une ancienne servitude de passage, mais d'un accès devenu obligatoire pour desservir des parcelles nouvellement crées suite à la division d'un terrain et qui sont enclavées.
Comment dans ces conditions le vendeur, qui a obtenu l'autorisation de division de son terrain, pouvait-t-il prétendre mettre en vente ces parcelles sans en organiser l'accès ?
Il y a donc quelque chose qui ne va pas dans cette affaire et cela n'a rien a voir avec l'article 682 du CC.
Cordialement
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soleilen73
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28 déc. 2009 à 11:35
28 déc. 2009 à 11:35
Bonjour, le 682 s'apliquera si un seul terrain est enclavé, et vous aurez à le subir, voilà ce que je voulais vous dire !
Utilisateur anonyme
28 déc. 2009 à 14:21
28 déc. 2009 à 14:21
Sauf qu'en l'espèce il n'est fait aucune référence à une quelconque serviture de passage dans le titre de propriété du voisin.
Je ne vois donc pas juridiquement comment il va être possible de lui imposer une servitude de passage, qui pour lui n'existe pas donc ne lui est pas opposable.
J'ajoute que ce Monsieur (ou cette Dame) n'est ni responsable ni concerné par le fait que, suite à la vente par division d'un terrain riverain, il existe aujourd'hui une ou plusieurs parcelles enclavées.
Ce serait un peu trop facile.
Je ne vois donc pas juridiquement comment il va être possible de lui imposer une servitude de passage, qui pour lui n'existe pas donc ne lui est pas opposable.
J'ajoute que ce Monsieur (ou cette Dame) n'est ni responsable ni concerné par le fait que, suite à la vente par division d'un terrain riverain, il existe aujourd'hui une ou plusieurs parcelles enclavées.
Ce serait un peu trop facile.
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28 déc. 2009 à 18:32
28 déc. 2009 à 18:32
Bonsoir, eh non , la loi s'apliquera, même pour un tout petit terrain enclavé ! Le propriétaire devra accepter une sevitude sur son terrain.
Utilisateur anonyme
28 déc. 2009 à 19:35
28 déc. 2009 à 19:35
J'ai plaisir à discuter avec vous, Patrick, même si nous ne sommes pas d'accord.
Si vous relisez bien tout ce qui précède, l'accès aux parcelles enclavées existe, sauf qu'il est trop étroit. Il s'agit peut être (probablement) d'une erreur du géomètre au moment du bornage des terrains.
Quand quelqu'un s'est rendu compte du problème (pour ne pas dire de la connerie), il a été décidé (mais par qui ?) que les acquéreurs devraient laisser sur leur parcelle une bande, que j'imagine d'un ou deux mètres, libre de toute emprise au sol, ceci afin d'élargir la voie d'accès.
Mais si l'un des riverains refuse, au motif que son titre de propriété ne comporte rien de tel, comment voulez vous lui imposer cette atteinte à son droit de propriété ? Si nous étions sur le domaine public, ce serait plus simple et encore puisqu'il serait possible d'intervenir par voie d'expropriation. Mais ce n'est pas le cas.
Et si ce riverain (par exemple pour emm.... tout le monde) décide de construire un mur en limite de sa propriété, je ne vois pas comment il va être possible de s'y opposer.
Cordialement
Serge
Si vous relisez bien tout ce qui précède, l'accès aux parcelles enclavées existe, sauf qu'il est trop étroit. Il s'agit peut être (probablement) d'une erreur du géomètre au moment du bornage des terrains.
Quand quelqu'un s'est rendu compte du problème (pour ne pas dire de la connerie), il a été décidé (mais par qui ?) que les acquéreurs devraient laisser sur leur parcelle une bande, que j'imagine d'un ou deux mètres, libre de toute emprise au sol, ceci afin d'élargir la voie d'accès.
Mais si l'un des riverains refuse, au motif que son titre de propriété ne comporte rien de tel, comment voulez vous lui imposer cette atteinte à son droit de propriété ? Si nous étions sur le domaine public, ce serait plus simple et encore puisqu'il serait possible d'intervenir par voie d'expropriation. Mais ce n'est pas le cas.
Et si ce riverain (par exemple pour emm.... tout le monde) décide de construire un mur en limite de sa propriété, je ne vois pas comment il va être possible de s'y opposer.
Cordialement
Serge
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29 déc. 2009 à 11:25
29 déc. 2009 à 11:25
Bonjour, s'il voulais construire un mur, ou une abri il lui faudrait une DP , et là vous auriez un recours au TA.
Bonjour,
Mon passage en commun fait 50 mètres de long avec une largeur de 3.50M pour l'accés des pompiers.
Ce que je voudrais vraiment savoir légalement si de par rapport à mon plan de division annexé à mon acte authentique il y a vis de forme entre ce qui est annoté et la réalité du terrain c'est à dire que je ne peux plus utiliser cette servitude.
Le notaire a t il fait une faute, est ce à lui de réparer cette erreur et sous quel forme.
Je pense que ma voisine qui a la servitude est dans son bon droit mais par contre suis je en droit de demander des dommages et intérets au notaire.
Cordialement.
Mon passage en commun fait 50 mètres de long avec une largeur de 3.50M pour l'accés des pompiers.
Ce que je voudrais vraiment savoir légalement si de par rapport à mon plan de division annexé à mon acte authentique il y a vis de forme entre ce qui est annoté et la réalité du terrain c'est à dire que je ne peux plus utiliser cette servitude.
Le notaire a t il fait une faute, est ce à lui de réparer cette erreur et sous quel forme.
Je pense que ma voisine qui a la servitude est dans son bon droit mais par contre suis je en droit de demander des dommages et intérets au notaire.
Cordialement.
Utilisateur anonyme
30 déc. 2009 à 12:40
30 déc. 2009 à 12:40
Bonjour Fred
En ce qui vous concerne la situation me paraît claire.
Mais le vrai problème c'est que cette servitude n'est opposable à votre voisine puisqu'elle n'est pas mentionnée dans son titre de propriété.
Donc sur un plan juridique, il va être difficile (voire même impossible) de lui imposer aujourd'hui cette servitude qui en outre, en cas de précédure par voie de justice pourra être interprétée comme étant une "servitude de "confort" (puisque le chemin existe).
Mais si cette serviture a bien été portée à la connaissance de votre voisine (donc il fallait qu'elle existe déjà au jour de la signature de son acte) et que, si elle n'y figure pas, c'est uniquement en raison d'une erreur du notaire, il y a peut être une voie a explorer.
Le notaire peut en effet faire état de cette erreur, montrer que l'acte est imparfait et en demander la rectification. Mais il faudra prouver que votre voisine a bien été informée de cette servitude et de toute manière il faudra une décision de justice.
Maintenant si vous subissez un préjudice au motif que votre titre de propriété vous a accordé un droit que vous ne pouvez pas exercer vous pouvez tout à fait en demander réparation.
Cordialement
En ce qui vous concerne la situation me paraît claire.
Mais le vrai problème c'est que cette servitude n'est opposable à votre voisine puisqu'elle n'est pas mentionnée dans son titre de propriété.
Donc sur un plan juridique, il va être difficile (voire même impossible) de lui imposer aujourd'hui cette servitude qui en outre, en cas de précédure par voie de justice pourra être interprétée comme étant une "servitude de "confort" (puisque le chemin existe).
Mais si cette serviture a bien été portée à la connaissance de votre voisine (donc il fallait qu'elle existe déjà au jour de la signature de son acte) et que, si elle n'y figure pas, c'est uniquement en raison d'une erreur du notaire, il y a peut être une voie a explorer.
Le notaire peut en effet faire état de cette erreur, montrer que l'acte est imparfait et en demander la rectification. Mais il faudra prouver que votre voisine a bien été informée de cette servitude et de toute manière il faudra une décision de justice.
Maintenant si vous subissez un préjudice au motif que votre titre de propriété vous a accordé un droit que vous ne pouvez pas exercer vous pouvez tout à fait en demander réparation.
Cordialement
Re
Merci pour cette réponse, pour info ma voisine a signer avec son notaire et le mien et apparemment son notaire lui aurait dit qu'il fallait laisser cette servitude. Par contre mon notaire qui est à l'origine de l'acte nous a certifié que sur le plan de division le passage en commun et la parcelle de 29 m2 étaient mentionnées ?
Par quel hazard ne si trouve t elle plus ?
D'autres part ma voisine était au courant puisque son contructeur l'avait fait apparaitre sur le permis de construire par contre la mairie lui a donner un permis de construire puisqu 'lle n'a pas été enregistré au cadastre. Je pense que les 2 notaires sont en fautes, je pense que je vais saisir la chambre des notaires.
Qu'en pensez vous ?
Cordialement
Merci pour cette réponse, pour info ma voisine a signer avec son notaire et le mien et apparemment son notaire lui aurait dit qu'il fallait laisser cette servitude. Par contre mon notaire qui est à l'origine de l'acte nous a certifié que sur le plan de division le passage en commun et la parcelle de 29 m2 étaient mentionnées ?
Par quel hazard ne si trouve t elle plus ?
D'autres part ma voisine était au courant puisque son contructeur l'avait fait apparaitre sur le permis de construire par contre la mairie lui a donner un permis de construire puisqu 'lle n'a pas été enregistré au cadastre. Je pense que les 2 notaires sont en fautes, je pense que je vais saisir la chambre des notaires.
Qu'en pensez vous ?
Cordialement
Si le passage commun est bien mentionné dans la demande de permis de construire, c'est donc que cette servitude existe bien et donc qu'elle est opposable à votre voisine.
En effet dans le calcul du COS (coéfficient qui détermine la surface maximum qui peut être bâtie par rapport à la surface constructible d'un terrain) cette bande, qui est frappée d'une servitude, doit obligatoirement être déduite de la surface constructible puisqu'elle est déclarée inutilisable.
Donc vous avez peut être une début de réponse : demander à la mairie de voir la demande de permis déposé par votre voisine.
Pour le reste, vous pouvez effectivement toujours saisir la chambre syndicale.
Mais, bon...
Cordialement
En effet dans le calcul du COS (coéfficient qui détermine la surface maximum qui peut être bâtie par rapport à la surface constructible d'un terrain) cette bande, qui est frappée d'une servitude, doit obligatoirement être déduite de la surface constructible puisqu'elle est déclarée inutilisable.
Donc vous avez peut être une début de réponse : demander à la mairie de voir la demande de permis déposé par votre voisine.
Pour le reste, vous pouvez effectivement toujours saisir la chambre syndicale.
Mais, bon...
Cordialement
Re,
c'est ce que j'ai fait mais la mairie ne veut rien entendre non plus du fait que le notaire n'est pas enregistré cette servitude de passage et finalement ma voisine a pu obtenir son permis de construire ......
Qui a fait l'erreur origine, je suis un peu dégouté d'être dans mon bon droit et de me sentir leser.
Il y a bien un principe de précaution, en plus le notaire m'a fait un courrier m'indiquant le la parcell YA N° X de 29 m2 appartenant à Ma voisine doit rester libre d'accés pour permettre une meilleure desserte des lots comme précisé sur le plan de division.
Quoi faire ?
Cordialement
c'est ce que j'ai fait mais la mairie ne veut rien entendre non plus du fait que le notaire n'est pas enregistré cette servitude de passage et finalement ma voisine a pu obtenir son permis de construire ......
Qui a fait l'erreur origine, je suis un peu dégouté d'être dans mon bon droit et de me sentir leser.
Il y a bien un principe de précaution, en plus le notaire m'a fait un courrier m'indiquant le la parcell YA N° X de 29 m2 appartenant à Ma voisine doit rester libre d'accés pour permettre une meilleure desserte des lots comme précisé sur le plan de division.
Quoi faire ?
Cordialement
Si vous avez ce courrier du notaire, il faut lui envoyer un RAR pour lui expliquer la situation a savoir que votre voisine refuse toulours de laisser un libre accès à la parcelle concernée.
Ensuite, et si personne ne bouge, je pense que le mieux est de prendre un avocat et de demander par voie de référé la désignation d'un expert judiciaire.
Ne vous embarquez pas pour le moment dans une procédure au fond (un avocat vous expliquera pourquoi)
Bon courage et cordialement
Ensuite, et si personne ne bouge, je pense que le mieux est de prendre un avocat et de demander par voie de référé la désignation d'un expert judiciaire.
Ne vous embarquez pas pour le moment dans une procédure au fond (un avocat vous expliquera pourquoi)
Bon courage et cordialement
soleilen73
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30 déc. 2009 à 15:55
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Bonjour, votre cas est complexe, voyez un avocat qui vous trouvera la solution.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
27 déc. 2009 à 13:10
tout d'abord je vous remercie de votre réponse.
Pour faire suite à votre réponse, je ne suis pas en co-propriété, c'est un terrainqui a été divisé en 3 parcelles suite au décés d'une mamie, le premier terrain a une entrée direct par la voie publique alors que ma voisine qui a acheté la maison de la mamie et moi au fond du terrain utilisons un chemin d'accés privé.
Donc pour etre plus claire, c'est une parcelle rectangulaire qui a été divisé en 3 suite à une succession.
Lors de la promesse de vente (avril 2006), le bornage n'était pas réalisé et nous avons su quelques semaine plus tard que la fille de la mamie décédée vendait également une partie de son terrain qui est accolé au mien (donc plusieurs vente de terrain par le même vendeur immobilier et le même notaire mais pas les mêmes propriétaires du fait du nom marital).
Pour obtenir le permis de construire nous avons reçu le plan de division visé par le service de l'urbanisme, le notaire et le géomètre qui nous indiquait qu'il y a un passage en commun avec les bornes X, Y, Z et qu'il y a une parcelle de 29 m2 délimitée par les bornes A, B, C, Section YA n° 109p : partie devant rester libre d'accés pour permettre une meilleure desserte des lots. (parcelle qui est en fait sur le terrain de la fille de la mamie qui sera en vente ensuite.
Nous étions content puisque le passage en commun est long de 50 mètres et avec cette possibilitée de retournement nous avons implanté notre maison de façon à ce que le garage soit en accés direct de ce chemein d'accés.
Ce qui pose un problème c'est que ma voisine qui subit la servitude de passage n'a aucune mention sur son plan de division y compris celle du passage en commun (on voit bien qu'une feuille a permis délibérément de cacher ces annotations).
La mairie reconnait qu'il y a bien un soucis mais ne peuvent rien faire puique c'est du droit privé et le notaire
nous indique que dans la promesse de vente rien n'est indiqué alors qu'il n'a rein fait au cadastre sur cette servitude et quand je lui demande pourquoi sur le plan de division de ma voisine aucune mention n'apparait, il me répond qu'il a fait son boulot et que c'est un problème administratif.
Que puis je faire ? Je suis obligé de faire marche arrière depuis 2 ans, ma voisine a construit un mur pour clôturer sa parcelle rendant l'accés à cette sercitude impossible (permis obtenu par la mairie ????)
Ma maison a perdu de la valeure puisque si c'est vraiment inconfortable de faire marche arrière sur un chemin non éclairé et sur 50 mètres ...
Merci de vos réponses, je ne sais pas si mon explication est clair mais au pire je peux vous envoyer le plan de division pour une meilleure compréhension.
Cordialement.