Le genre d'opération dont vous semblez être victime est assimilable à une escroquerie pure et simple! ;-)
(et ce, qu'elle ait été commise sciemment ou non, selon si les vendeurs avaient connaissance du problème, ou s'ils ont pêchés par méconnaissance de la législation...mais peu importe, car cela reste une escroquerie quand même!!!)
Lorsqu'on veut convertir un local commercial en logement d'habitation ...
> On a obligation de déposer une "demande de changement d'affectation (ou de changement de destination)" auprès des services de l'urbanisme de la mairie du lieu ou se situ ledit local.
(Dans la majorité des cas, cela correspond à une simple formalité et la demande sera acceptée sans problème (sous un délais pouvant aller de un à six mois selon les communes). Mais il faut tout de même savoir que cette acceptation n'est pas non plus systématique, et que, dans certaines villes, et à certains endroits, il peut aussi arriver que la demande puisse être refusée pour X raisons, telles que, par exemple, s'il existe un manque de commerces et une surabondance de logements dans le quartier concerné, s'il y a un plan d'urbanisme en cours qui s'oppose à votre projet, etc, etc..)
Il faut également savoir que...
Pour une superficie identique, et pour un bien situé dans le même quartier et au même endroit, un bien proposé en tant que local commercial vaudra toujours infiniment moins cher au mètre carré que le même bien vendu en tant que logement d'habitation (constat applicable à la majeure partie des villes de France).
Par conséquent, les propriétaires d'un local commercial destiné à être vendu afin qu'il soit ensuite utilisé en tant que logement d'habitation ont deux solutions qui s'offrent à eux...
- Ou bien ils effectuent eux mêmes la demande de changement d'affectation (ainsi, bien sur, que les modifications nécéssaires afin que la configuration du bien corresponde à l'usage auquel ils le destinent, et donc des travaux tels que la création des pièces d'eau (salle de bains, cuisine, toilettes, etc..), l'installation de cloisons permettant de créer la distribution des pièces (dans le cas ou elles n'existeraient pas encore)).
Et dans ce cas, s'ils obtiennent une réponse favorable à leur demande de changement d'affectation, ils pourront alors ensuite vendre leur bien en tant que logement d'habitation, et donc au prix d'un logement d'habitation...
- Ou bien, ils préfereront plutôt s'épargner cette démarche (et les travaux allant éventuellement avec). Mais, dans ce cas, leur bien conservera sa destination première, et restera donc un simple local commercial pouvant "éventuellement" être converti en appartement par l'acquéreur, et les vendeurs n'auront alors d'autre choix que de vendre leur bien en tant que local commercial, et donc au prix d'un local commercial...
CQFD!...Ce n'est pas plus compliqué que ça! ;-)
Ainsi, dans l'hypothèse ou le propriétaire d'un local commercial voudrait se séparer de son bien, il aurait comme possibilité...
- de le proposer comme local commercial (puisque c'est la seule et unique destination qui lui a été conferé jusqu'à lors);
- de le proposer comme un local commercial pouvant eventuellement être converti en appartement (et dans ce cas il le proposera au prix d'un local commercial, tout en sachant que le fait de le proposer en envisageant la possibilité de le convertir en logement pourra lui permettre de cibler une plus large clientèle, et donc sans doute de trouver preneur un peu plus vite!...mais sachant que c'est bien là le seul et unique avantage qu'il pourra tirer de cette manière de vendre son bien!!!);
- de le proposer comme un logement d'habitation (en mentionnant bien sur que c'est un ancien local commercial qui a été transformé en logement), mais dans ce cas uniquement après avoir de lui même effectué une demande de changement d'affectation (et surtout après avoir obtenu une réponse favorable à sa demande!!!), et après avoir effectué le minimum de travaux permettant d'envisager la possibilité d'utiliser les lieux en tant que logement!!!).
En revanche, des gens qui auraient l'outrecuidance de céder leur bien en tant que (et surtout au prix!!!) d'un logement d'habitation, alors qu'il ne s'agit en réalité que d'un simple local commercial, se rendraient coupables d'une escroquerie pure et simple, puisqu'il y aurait alors tromperie sur la nature du bien proposé à la vente. (C'est un peu comme si vous commandiez un sac à main sur un site internet et que le commerçant vous envoyait à la place un simple porte-feuille!...Vous aurez alors payé pour acquérir un bien précis, mais c'est un tout autre bien que celui qu'on vous avait initialement présenté qui vous aura ensuite été livré et cédé)
Et de surcroit, si jamais après enquète il s'avérait que lesdits propriétaires avaient précédemment déjà tenté d'obtenir un changement d'affectation mais que cette demande leur avait été refusée (car dans ce cas cela signifirait que ces gens savaient pertinement que leur bien ne pourrait jamais être converti en appartement, mais qu'ils ont néanmoins préféré délibérément feindre d'ignorer ce "petit détail", et qu'ils ont donc préféré choisir de tenter d'arnaquer le premier pigeon qui aura bien voulu tomber dans leur piège!).
Du coup, dans l'hypothèse ou vous avez déjà acquis ce type de bien...
- Si vous avez vous même été contraint de devoir effectuer la demande de changement d'affectation (après la signature de la vente), et que cette dernière vous a été accordée sans trop de difficulté...
> Vous pouvez dans ce cas occuper votre logement en tant qu'appartement ou logement d'habitation, et y effectuer les travaux qui s'imposent pour qu'il colle à l'usage auquel vous le destinez.
Mais vous pourrez surtout exiger que la vente soit requalifiée d'une vente d'appartement ou de logement d'habitation en vente de local commercial (car c'est bien sous cette nature que ledit bien vous a été cédé en réalité), et par la même exiger que le prix d'achat au mètre carré soit recalculé non pas tel qu'il l'avait été, c'est à dire en se basant sur le barème des prix des logements, mais bien évidemment sur le barème des prix des locaux commerciaux (ce qui devrait normalement, selon les villes et régions, faire baisser le prix de vente au minimum d'un bon tiers, si ce n'est pas carrément de moitié!).
Ou bien vous parviendrez à trouver un arrangement amiable avec les vendeurs (qui accepteront le nouveau prix de vente si ils sont raisonnables et possèdent un minimum de bon sens), ou bien vous serez confronté à des gens mal honnêtes et de mauvaise foi (ce qui ne fera qu'aggraver leur cas en démontrant de fait qu'ils étaient mal intentionnés, puisque même après avoir eu connaissance de leur "supposée" erreur ils ont refusé de la réparer!), et vous serez alors contraint de devoir faire valoir vos droits devant un tribunal (procédure que vous êtez logiquement assuré de gagner, du fait qu'il y a bel et bien eu tromperie sur la marchandise, ou, plus précisément, sur la nature du bien proposé à la vente).
- Si vous avez été contraint de devoir effectuer la demande de changement d'affectation, mais que cette dernière vous a été refusée...
> Vous avez toute légitimité a faire annuler la vente, et à demander également des dommages-intérèts en réparation du ou des préjudices que cette situation vous a engendré.
Et dans ce cas, ou bien les choses se règleront à l'amiable, et vous pourrez trouver un accord avec les vendeurs (s'ils possèdent un minimum d'integrité, et surtout s'ils sont assez futés pour voir qu'il n'est vraiment pas de leur intérêt que cette affaire soit portée en justice), ou bien vous serez contraint de faire valoir vos droits devant un tribunal, et en réclamant dans ce cas non seulement l'annulation pure et simple de la vente litigieuse et l'allocation de dommages-intérêts pour les préjudice que cette opération vous aura fait subir (perte de temps, remboursement des intérêts pour un prêt désormais devenu inutile, remboursement des travaux si certains ont déjà été réalisés, etc, etc...), mais également des dommages-intérêts parce que les vendeurs malhonnêtes vous auront contraints à devoir porter l'affaire devant un tribunal à cause de leur tentative d'escroquerie avortée et à cause de leur manque d'honneteté par la suite (lorsque vous leur avez proposé de régler cette affaire à l'amiable).
Détail important >
Bien sur, chacun le sait, les procédures en justice peuvent parfois s'avérer très couteuses (principalement à cause du montant des honoraires des avocats!). Cependant, il faut savoir que, dans bien des litiges, la présence d'un avocat n'est absolument pas obligatoire! (Elle est d'ailleurs parfois même totalement superflue!...Si par exemple vous possedez un dossier déjà "ficelé", c'est à dire que vous êtes déjà en possession de tous les documents et pièces permettant de prouver que vous êtes dans votre bon droit (c'est à dire en accord avec la Loi, alors que vos adversaires l'ont quand à eux au contraire enfreins), et que vous possedez une assez bonne éloquence (timides maladifs vous abstenir!...il ne faudrait pas non plus que vous vous mettiez à rougir ou à béguayer devant le juge!^^ Cela vous deservirait), alors dans ce cas, moyennant quelques heures de travail à jouer les auto-didacts pour constituer le dossier, et pour vous renseigner et consulter les textes de loi sur le net, vous pourrez tout à fait vous représenter vous même! (et dans ce cas n'hésitez surtout pas à jouer les pauvres pauvres pitits malheureux :'( que la malhonnêteté de vendeurs cupides aura ainsi obligé à devoir se représenter lui même, du fait que suite à cette escroquerie il n'avait plus les moyens de s'offrir les services d'un avocat...Cela jouera en plus en votre faveur si les vendeurs malhonnêtes ont de leur coté les moyens de s'alouer les services d'un avocat!!!..^^).
Néanmoins, si vous n'avez pas la chance de posseder les mêmes qualités que la pipelette de votre quartier (j'entend bien sur par là le fait que vous n'ayez peut être pas une langue aussi déliée que la sienne..^^), et si vous n'avez pas l'âme d'un pitt-bull (ce qui est préférable lorsqu'on entend se défendre soi-même devant un tribunal, et face à des avocats professionnels qui pratiquent la plaidoirie presque tous les jours), il faut cependant savoir que tout plaignant peut dès le départ réclamer que la partie adverse soit condamnée "aux entiers dépends" au titre de l'article 700 du Code Civil".
Cela signifie que la partie perdante sera de fait condamnée à devoir elle même supporter les frais de procédure (envois de courriers recommandés, déplacements pour assister aux audiences devant la Cour, honoraires d'avocats, etc, compris bien sur) de la partie adverse et gagnante!
(Ce qui est logique et assez juste quand on y pense.. -_- ..car si vous avez gagné votre procès, cela signifie de fait que la partie adverse avait enfreint la loi en vous créant ainsi un préjudice (sans quoi elle n'aurait pas perdue le procès!), mais cela signifie surtout qu'en refusant de s'arranger à l'amiable alors qu'elle était pourtant en tort, la partie adverse vous a contraint à devoir intenter une action en justice, et que c'est donc suite à son manque d'honnêteté que vous avez été contraint de devoir engager un certain nombre de frais...il est donc normal que la partie adverse vous rembourse la majeure partie de ces frais (sur présentation de justificatifs bien sur), puisque, sans sa malhonneteté et sans son acte de malveillance, il n'y aurait jamais eu d'action en justice!).
Sachant cela, il n'est ensuite pas très difficile d'estimer la valeur et la pertinence du dossier que vous possedez.
Et du coup, si vous êtes certain d'être vous même en accord avec la loi, que vous êtes certain que vos adversaires ont la loi contre eux, et qu'enfin vous êtes également certain d'être en mesure de pouvoir prouver tout cela (moyennant des preuves écrites...qui dans le cas présent pourraient prendre la forme du compromis de vente, d'annonces immobilières attestant que le local à été proposé en tant qu'appartement d'habitation, d'un courrier de l'urbanisme attestant qu'aucune demande de changement d'affectation n'a jamais été déposé par les vendeurs, ou qu'elle a bien été déposée mais que leur demande leur a été refusée, etc, etc..), alors dans ce genre de cas vous êtes (normalement) assuré de gagner votre procès, et vous pouvez donc sans crainte vous lancer dans une procédure en justice, et pour ce faire vous allouer les services d'un avocat (soit en faisant l'avance de ses honoraires, soit en négociant avec ce dernier pour qu'il patiente jusqu'à ce que la partie adverse ait été condamné à vous les rembourser) puisqu'ils vous seront de toutes façons remboursé par la suite lorsque la partie adverse (et perdante, si tout se passe comme prévu) sera condamnée aux entiers dépens!!! ;-)
Malheureusement, beaucoup de gens ignorent ce principe de base pourtant commun à toute procédure en justice, et à cause de cela beaucoup rennonçent à faire valoir leur droits par manque de moyen...Ce n'est pas normal, et c'est surtout très injuste, puisque cela fait la part belle aux escrocs qui, en général, ont eux aisément les moyens de se payer un avocat! (c'est bien connu, seuls les gens honnêtes sont pauvres en général!.. ;-) ). Et c'est ainsi que beaucoup de gens rennonçent à se défendre, en laissant ainsi des escrocs s'en tirer à bon compte...
En espérant que tous ces renseignements pourront servir, et en vous souhaitant bonne chance dans vos démarches! ;-)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
1 mars 2010 à 15:03
22 juil. 2011 à 16:33
Je suis dans le même cas; Je suis sur le point d'acquérir un local commercial mais il est en Zone UAb, et la Mairie ne souhaite pas qu'il devienne à usage mixte; Selon ses mots "il n'est pas interdit d'y vivre" mais "il y a des risques"?!
Quels sont ses risques?
mERCI D'AVANCE