Passage location meublé en vide
christian.v
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Igor1 Messages postés 8272 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
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Bonjour,
Je désire changer de contrat de location pour mon locataire et de passer du meublé actuellement à la location vide (car il a acheté des meubles et n'utilise plus les miens).
Est-ce possible ? Faut-il refaire un contrat de location ?
Il désire également que je fasse des travaux dans la salle de bains.
Est-il possible alors de déduire les frais pour les travaux de cette salle de bain ?
merci de votre réponse
cordialement
Je désire changer de contrat de location pour mon locataire et de passer du meublé actuellement à la location vide (car il a acheté des meubles et n'utilise plus les miens).
Est-ce possible ? Faut-il refaire un contrat de location ?
Il désire également que je fasse des travaux dans la salle de bains.
Est-il possible alors de déduire les frais pour les travaux de cette salle de bain ?
merci de votre réponse
cordialement
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3 réponses
Bonjour,
vous devez savoir que sur les revenus d'un logement meublé vous pouvez déduire 71 % . Par contre sur les revenus de logements vides vous déduisez beaucoup moins (je n'ai pas le pourcentage en tête). mais vous pouvez déduire la totalité des travaux que vous faites dans le logement.Vous devez vous rapprocher des services des impôts pour savoir comment faire la transition en cours d'année et ce qui sera pris en compte (du montant des travaux). Vous ne pourrez surement pas cumuler les 2.
vous devez savoir que sur les revenus d'un logement meublé vous pouvez déduire 71 % . Par contre sur les revenus de logements vides vous déduisez beaucoup moins (je n'ai pas le pourcentage en tête). mais vous pouvez déduire la totalité des travaux que vous faites dans le logement.Vous devez vous rapprocher des services des impôts pour savoir comment faire la transition en cours d'année et ce qui sera pris en compte (du montant des travaux). Vous ne pourrez surement pas cumuler les 2.
Le passage d'une fiscalité meublé (bic) à foncier risque de vous coutez cher en impot.
Aujourd hui soit vous être en micro bic et vous déduisez 71 % et être imposé sur les 29 % restant sur votre tranche impot marginale + CSG RDS ces 29 %+ éventuellement taxe pro (environ selon mes sources équivalent à la taxe d'habitation si le fisc vous la demande, certaines communes n'applique pas)
En foncier, vous êtes :
- soit au forfait (40 % d abbatement je crois) et vous payez donc vos impot sur 80% pour vos impot sur le revenu et csg rds. PAS INTERSSANT PAR RAPPORT AU rapport du meublé.
- soit au réel, au quel cas vous déduisez les travaux mais devait concervé le logement vide loué pendant 3 années révolue, vous pouvez déduire également les charges d'intérêt (en cas de crédit sur le bien), frais de gestion, charges non récupérables, taxe foncière (taxe d ordures ménagères récupérées sur locataire déduite). Ca peut être intéressant en début de crédit. En effet, les travaux vont s'imputer sur votre revenu globale (c'est à dire qu'ils vont vous permettre 1 an de payer moins d'impot déduction plafonnée à 10700 E de mémoire) mais rapidement vous allez avoir un montant net de revenus foncier qui va grimper (3 à 4 ans) et là ... cela va vous faire payer : des impot sur le revenu, cela va vous augmenter vos ressources globales voir changer de tranche d'imposition, peut être diminuer caf (ex si vous avez des enfants en bas ages, attention aux plafonds caf). + n oublions pas la csg rds 12 % je crois et ils parlent d augmenter d'un point. Cela va être très violent. Conclusion, si vous souhaitez loué vide et ne pas perdre d'argent par rapport à la situation en meublé. Il faudra investir un appartement neuf en loi borloo pour amortir ces ressourses et éviter la csg rds.
Le meublé est selon mes calculs plus intéressant en régime réél car le logement peut être amorti sur 20 ans qu'il soit neuf ou ancien. Donc pour une personne qui achete un bien la somme investie couvrira les revenu. Pas d'impot, pas de csg rds. Seule contrainte déclarée la loc meublee au fisc en début de loc et faire un bilan pour le bic.
Un comptable peut être à prendre pour la première année. Dans le cadre de travaux, à partir de la loi de finance de 2009, vous pouvez déduire de la m^me façon les travaux qui viendront en déduction de votre revenu globale plafoné à 10 700E. Donc pour moi NE CHANGER SURTOUT RIEN cela va vous couter une fortune. Vous avez loué meublé, restez sous le régime du meublé. Le locataire fait ce qu'il veut mais vous ne refaites pas un nouveau bail en vide. Sur tranche d'imposition à 14 % ou 30 %, cela vous double vos impots (entre micro foncier vide et micro bénéfice meublé)
Aujourd hui soit vous être en micro bic et vous déduisez 71 % et être imposé sur les 29 % restant sur votre tranche impot marginale + CSG RDS ces 29 %+ éventuellement taxe pro (environ selon mes sources équivalent à la taxe d'habitation si le fisc vous la demande, certaines communes n'applique pas)
En foncier, vous êtes :
- soit au forfait (40 % d abbatement je crois) et vous payez donc vos impot sur 80% pour vos impot sur le revenu et csg rds. PAS INTERSSANT PAR RAPPORT AU rapport du meublé.
- soit au réel, au quel cas vous déduisez les travaux mais devait concervé le logement vide loué pendant 3 années révolue, vous pouvez déduire également les charges d'intérêt (en cas de crédit sur le bien), frais de gestion, charges non récupérables, taxe foncière (taxe d ordures ménagères récupérées sur locataire déduite). Ca peut être intéressant en début de crédit. En effet, les travaux vont s'imputer sur votre revenu globale (c'est à dire qu'ils vont vous permettre 1 an de payer moins d'impot déduction plafonnée à 10700 E de mémoire) mais rapidement vous allez avoir un montant net de revenus foncier qui va grimper (3 à 4 ans) et là ... cela va vous faire payer : des impot sur le revenu, cela va vous augmenter vos ressources globales voir changer de tranche d'imposition, peut être diminuer caf (ex si vous avez des enfants en bas ages, attention aux plafonds caf). + n oublions pas la csg rds 12 % je crois et ils parlent d augmenter d'un point. Cela va être très violent. Conclusion, si vous souhaitez loué vide et ne pas perdre d'argent par rapport à la situation en meublé. Il faudra investir un appartement neuf en loi borloo pour amortir ces ressourses et éviter la csg rds.
Le meublé est selon mes calculs plus intéressant en régime réél car le logement peut être amorti sur 20 ans qu'il soit neuf ou ancien. Donc pour une personne qui achete un bien la somme investie couvrira les revenu. Pas d'impot, pas de csg rds. Seule contrainte déclarée la loc meublee au fisc en début de loc et faire un bilan pour le bic.
Un comptable peut être à prendre pour la première année. Dans le cadre de travaux, à partir de la loi de finance de 2009, vous pouvez déduire de la m^me façon les travaux qui viendront en déduction de votre revenu globale plafoné à 10 700E. Donc pour moi NE CHANGER SURTOUT RIEN cela va vous couter une fortune. Vous avez loué meublé, restez sous le régime du meublé. Le locataire fait ce qu'il veut mais vous ne refaites pas un nouveau bail en vide. Sur tranche d'imposition à 14 % ou 30 %, cela vous double vos impots (entre micro foncier vide et micro bénéfice meublé)
La législation juridique et financière évolue en permanence...