Achat neuf: frais de notaire surévalués ?

Bonjour,
j'envisage d'acheter une maison qui a été construite par un artisan et achevée il y a un an. La maison n'a jamais été habitée et certains travaux sont à terminer. Cependant, le notaire prétend que les frais s'élèveraient à 8% si j'achète dans l'état et de 4% si l'artisan termine les travaux. Je ne comprends rien à cette opération, je pensais que pour l'achat d'un bien de moins de 5 ans, s'appliquaient les frais de notaire réduits c'est à dire de 2 à 3%.
Pouvez vous m'expliquer la réponse su notaire dans mon cas et quels sont les textes de référence pour me permettre de négocier correctement. Merci d'avance,