Vendre une maison en sucession
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mart62
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Phgr Messages postés 907 Date d'inscription lundi 1 septembre 2008 Statut Membre Dernière intervention 12 janvier 2009 - 13 sept. 2008 à 13:45
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12 janvier 2009
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13 sept. 2008 à 13:45
13 sept. 2008 à 13:45
D'accord, désolé pour le quiproquos , Je pense que votre mari n'a que le 1/4 (et non l'usufruit sur la totalité) car telles devaient être les règles il y a 16 ans...(je n'était pas certain de ces règles de l'époque...les droits du conjoint suvivant ont été améliorés depuis...)
Vous êtes simplement en indivision avec eux, et ils peuvent effectivement forcer la vente, mais avec la prise en compte des nouveaux batiments et leur dettes sur les charges, comme vous dites.....
Vous êtes simplement en indivision avec eux, et ils peuvent effectivement forcer la vente, mais avec la prise en compte des nouveaux batiments et leur dettes sur les charges, comme vous dites.....
Phgr
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12 janvier 2009
635
11 sept. 2008 à 13:39
11 sept. 2008 à 13:39
Bonjour
C'est bien cela, la valeur de votre usufruit diminue, tous les 10 ans (pas tous les 5 ans), en fonction de votre age.
Le barème de l'usufruit est de :
60% de la valeur totale de la maison entre 41 ans et 50ans
50 % entre 51 ans et 60 ans
40 % entre 61 ans et 70 ans, etc...
MAIS : en cas de VENTE, vous pouvez donner une valeur ECONOMIQUE à votre usufruit (vous n'êtes PAS obligée d'appliquer le barème ci-dessus, qui n'est obligatoire que pour les donations)
Donc, si vous vendez "à la limite" (par exemple à 50 ans), vous pouvez trés bien décider, si vos enfants sont d'accord, de dire que l'usufruit est égal à 55 %, par exemple (pour faire une moyenne et éviter les effets de seuil)
Par ailleurs, si on calcule maintenant, la valeur de la maison se "découpe" ainsi :
Total maison = 100 000 (par exemple. vous remplacerez avec la vraie valeur...)
dont : Usufruit = 60 % x 100 000 = 60 000 (mais vous pouvez prendre 55 %, en cas de vente, si vous voulez.., notamment si vous vendez à 51 ans....)
et Nue-propriété = 40 % x 100 000 = 40 000
A) Vous avez 100 % de l'usufruit, soit 60 000
et (50 % + 12,5 %) = 62,5 % de la nue propriété, soit 62,5 % x 40 000 = 25 000
Total pour vous = 60 000 + 25 000 = 85 000
B) Vos enfants ont = 37,5 % de la nue propriété, soit 37,5 % x 40 000 = 15 000
C'est bien cela, la valeur de votre usufruit diminue, tous les 10 ans (pas tous les 5 ans), en fonction de votre age.
Le barème de l'usufruit est de :
60% de la valeur totale de la maison entre 41 ans et 50ans
50 % entre 51 ans et 60 ans
40 % entre 61 ans et 70 ans, etc...
MAIS : en cas de VENTE, vous pouvez donner une valeur ECONOMIQUE à votre usufruit (vous n'êtes PAS obligée d'appliquer le barème ci-dessus, qui n'est obligatoire que pour les donations)
Donc, si vous vendez "à la limite" (par exemple à 50 ans), vous pouvez trés bien décider, si vos enfants sont d'accord, de dire que l'usufruit est égal à 55 %, par exemple (pour faire une moyenne et éviter les effets de seuil)
Par ailleurs, si on calcule maintenant, la valeur de la maison se "découpe" ainsi :
Total maison = 100 000 (par exemple. vous remplacerez avec la vraie valeur...)
dont : Usufruit = 60 % x 100 000 = 60 000 (mais vous pouvez prendre 55 %, en cas de vente, si vous voulez.., notamment si vous vendez à 51 ans....)
et Nue-propriété = 40 % x 100 000 = 40 000
A) Vous avez 100 % de l'usufruit, soit 60 000
et (50 % + 12,5 %) = 62,5 % de la nue propriété, soit 62,5 % x 40 000 = 25 000
Total pour vous = 60 000 + 25 000 = 85 000
B) Vos enfants ont = 37,5 % de la nue propriété, soit 37,5 % x 40 000 = 15 000
mart62
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12 septembre 2008
11 sept. 2008 à 15:56
11 sept. 2008 à 15:56
rebonjour merci bien de votre réponse ,par contre si je mets ma maison en vente chez le notaire on défini d un prix les papiers sont fait avant mes 50 ans qui sont ds 6 mois et que la maison n est toujours pas vendu passer mes 50 est ce je passe de tranche , ou je garde mes 60%jusque 51 ans je ne veux pas défavoriser mes enfants mais j estime qu avec tout l argents qur je mets ds cette maison , j aimerais en profiter quand meme ils auront a ma mort lol!!!! merci de me répondre surtout que si c est pour la vendre , ds 1 ans autant que je la vende maintenant
mart62
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12 septembre 2008
11 sept. 2008 à 16:22
11 sept. 2008 à 16:22
mais je viens de relire votre réponse moi le notaire m a dit si la maison fait 300.000euros moi j ai ma part 150.000et la part de l usufruit qui est de 150.000 euros, la dessus moi j ai 60% sur les 150.000, vs vs me dite sur la valeur total de la maison ?et cela jusqu a 50 ans pourquoi vs noter 51 ans , et apres de 50 a60ans j aurais 50% sur la valeur de l usufruit donc sur les 150000euros , ais je bien compris . par contre pourquoi rien n est indiquer la dessus sur mon papier de succession car je viens de l apprendre en allant chez mon notaire ce n est pas normal je pense merci bien martine
Phgr
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12 janvier 2009
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11 sept. 2008 à 17:45
11 sept. 2008 à 17:45
a) Je vous confirme que c'est bien 51 ans
Le barème fiscal dit bien : "Moins de 41 ans révolus, Moins de 51 révolus, Moins de 61 ans révolus, etc..."
(c'est donc jusqu'au jour anniversaire de vos 51 ans)
Article 669 du Code Général des Impots
https://www.legifrance.gouv.fr/rechCodeArticle.do?reprise=true&page=1
b) Pour le calcul, c'est juste 2 façons différentes de calculer, mais le résultat est le même dans tous les cas :
Si la maison vaut 300 000 :
Note : je prends 60 % pour l"usufruit, car vous avez moins de 51 ans...
1ere méthode (la mienne) :
usufruit = 60 % = 180 000
Nue propriété = 120 000
Votre part = 100 % de l'usufruit + 62,5 % de la nue-propriété = 180 000 + 75 000 = 255 000
2eme méthode (le notaire) :
Vos 50 % de la maison = 150 000
votre 1/4 sur les autres 50 % = 1/4 x 150 000 = 37 500
Votre usufruit sur les 3/4 des 50 % = 60 % x 3/4 x 150 000 = 67 500
Total = 255 000
(je préfère ma méthode, mais c'est le même résultat de toute façon, quelque soit le l'age et le % de l'usufruit...)
Le barème fiscal dit bien : "Moins de 41 ans révolus, Moins de 51 révolus, Moins de 61 ans révolus, etc..."
(c'est donc jusqu'au jour anniversaire de vos 51 ans)
Article 669 du Code Général des Impots
https://www.legifrance.gouv.fr/rechCodeArticle.do?reprise=true&page=1
b) Pour le calcul, c'est juste 2 façons différentes de calculer, mais le résultat est le même dans tous les cas :
Si la maison vaut 300 000 :
Note : je prends 60 % pour l"usufruit, car vous avez moins de 51 ans...
1ere méthode (la mienne) :
usufruit = 60 % = 180 000
Nue propriété = 120 000
Votre part = 100 % de l'usufruit + 62,5 % de la nue-propriété = 180 000 + 75 000 = 255 000
2eme méthode (le notaire) :
Vos 50 % de la maison = 150 000
votre 1/4 sur les autres 50 % = 1/4 x 150 000 = 37 500
Votre usufruit sur les 3/4 des 50 % = 60 % x 3/4 x 150 000 = 67 500
Total = 255 000
(je préfère ma méthode, mais c'est le même résultat de toute façon, quelque soit le l'age et le % de l'usufruit...)
mart62
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12 septembre 2008
11 sept. 2008 à 18:16
11 sept. 2008 à 18:16
je vs remercie de m avoir répondu si vite , en plus vs m avez l air de bien vs y connaitre est ce votre branche, car j aurais une question sur une vente de mobil home sur un terrain de camping martine
Phgr
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mart62
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11 sept. 2008 à 18:50
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Heu... non, pour la vente du mobil home, je ne saurai pas..... ;)
salut,
j'aimerai savoir si ce calcul est le meme pour un déces il y a 16 ans mais il n'y a pas eu de donation entre époux et dans quelques mois les garçons de mon mari arrivent à leur majorité et leur seul désir est de "foutre leur père dehors".
Mon mari a payé la maison seul. Sa femme n'y a vécu que 4 ans et après son décés ila construit un garage et nous avions entrepis des travaux ensemble. De même ont-ils le droit de mettre 3 enfants mineurs dehors.
Merci pour tout vos renseignements
j'aimerai savoir si ce calcul est le meme pour un déces il y a 16 ans mais il n'y a pas eu de donation entre époux et dans quelques mois les garçons de mon mari arrivent à leur majorité et leur seul désir est de "foutre leur père dehors".
Mon mari a payé la maison seul. Sa femme n'y a vécu que 4 ans et après son décés ila construit un garage et nous avions entrepis des travaux ensemble. De même ont-ils le droit de mettre 3 enfants mineurs dehors.
Merci pour tout vos renseignements
Phgr
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11 sept. 2008 à 18:56
11 sept. 2008 à 18:56
S'il n'y a pas eu de donation, en principe, la seule différence est qu'il n'y a pas le 1/4 supplémentaire en pleine propriété, mais seulement l'usufruit...
(En fait, il faudrait vérifier, car je ne suis pas complétement certain des règles il y a 16 ans....)
En tous les cas, si votre mari a 100 % de l'usufruit de la maison, ses fils (même si ils sont nu-propriétaires, en tout ou partie) ne peuvent pas le mettre dehors ou le forcer à vendre, jusqu'à sa mort.
(Ils peuvent essayer une action en justice si la maison tombe en ruine parceque votre mari ne l'entretient pas, et encore, il faut que ce soit grave....)
(En fait, il faudrait vérifier, car je ne suis pas complétement certain des règles il y a 16 ans....)
En tous les cas, si votre mari a 100 % de l'usufruit de la maison, ses fils (même si ils sont nu-propriétaires, en tout ou partie) ne peuvent pas le mettre dehors ou le forcer à vendre, jusqu'à sa mort.
(Ils peuvent essayer une action en justice si la maison tombe en ruine parceque votre mari ne l'entretient pas, et encore, il faut que ce soit grave....)
annev
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12 sept. 2008 à 10:54
12 sept. 2008 à 10:54
Nous vivons dans la maison actuellement et j'avoue ne pas avoir envie de me retrouver dehors avec mes trois petits. S'ils demandent leur part peut-on décompter les travaux et les loyers que mon mari a payé seul depuis le décés de sa femme. S'il met possible de rembourser leur part moi-meme pourrai-je dans ces conditions obtenir la moitié de la maison et ainsi mettre à l'abri mes propres enfants?
Il faut dire que les enfants de mon mari sont poussés par l'ex belle famille de mon mari car je pense qu'ils veulent surtout mettre une partie de l'argent dans leur poche, je voulais engager une demande de mise sous tutelle dès réception de leur demande afin de les protéger est ce possible?
depuis notre remariage ils nous ont mené la vie dure avec des allers retours devant le juge pour des betises, des amendes de trains et de bus à payer. C'est dur.
C'est le problème des familles recomposées.
Merci pour votre aide.
Il faut dire que les enfants de mon mari sont poussés par l'ex belle famille de mon mari car je pense qu'ils veulent surtout mettre une partie de l'argent dans leur poche, je voulais engager une demande de mise sous tutelle dès réception de leur demande afin de les protéger est ce possible?
depuis notre remariage ils nous ont mené la vie dure avec des allers retours devant le juge pour des betises, des amendes de trains et de bus à payer. C'est dur.
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12 sept. 2008 à 11:11
12 sept. 2008 à 11:11
Bonjour
Ils ne peuvent pas demander "leur part" jusqu'au décès de votre mari et l'extinction de l'usufruit de votre mari.
Le fait qu'ils arrivent à majorité ne leur donne aucun droit supplémentaire.
Les travaux payés par votre mari appartiennent de fait au propriétaires du terrain, donc aux nu-propriétaires, c'est à dire à votre mari à 50 %, et à eux à 50 %
Est-ce que vos enfants sont aussi de lui ?
Ils ne peuvent pas demander "leur part" jusqu'au décès de votre mari et l'extinction de l'usufruit de votre mari.
Le fait qu'ils arrivent à majorité ne leur donne aucun droit supplémentaire.
Les travaux payés par votre mari appartiennent de fait au propriétaires du terrain, donc aux nu-propriétaires, c'est à dire à votre mari à 50 %, et à eux à 50 %
Est-ce que vos enfants sont aussi de lui ?
annev
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12 septembre 2008
12 sept. 2008 à 11:33
12 sept. 2008 à 11:33
Oui mes enfants sont de lui, mais je ne comprends pas car un notaire m'a dit qu' ils pouvaient demander leur part à leur majorité et que si nous avions pas les moyens de leur donner il faudrait vendre la maison. Je crois que je vais aller en voir un autre car mon mari a voulu faire un testament en ma faveur pour que si lui arrive quelque chose (on a 10 ans d'écart) je ne soit pas dehors avec l'usage et l'usufruit de la maison et on a payé 250 euros j'ai trouvé les tarifs élevés. merci pour votre réponse
Phgr
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12 sept. 2008 à 16:14
12 sept. 2008 à 16:14
Il faut vérifier que votre mari a bien 100 % de l'usufruit. Dans ce cas, il ne peuvent pas le forcer à partir, jusqu'à sa mort (sauf cas exceptionnel, comme dit ci-dessus)
Par contre, si votre mari a une partie de la nue-propriété et eux une autre partie (= vous êtes en "indivision" sur la nue-propriété), ils peuvent effectivement demander, en théorie, la vente de cette nue-propriété au tribunal...
Mais ce n'est absolument pas leur intérêt, car dans tous les cas, l'usufruit de votre mari continuerai, et même un nouveau propriétaire qui rachéterai cette nue-propriété ne pourrai rien faire qu'attendre la fin de cet usufruit...Donc ce sera difficile à vendre...
Il vaut donc beaucoup mieux (pour eux, et pour vous) que vous vous mettiez d'accord pour leur racheter leurs parts de nue-propriété
Par contre, si votre mari a une partie de la nue-propriété et eux une autre partie (= vous êtes en "indivision" sur la nue-propriété), ils peuvent effectivement demander, en théorie, la vente de cette nue-propriété au tribunal...
Mais ce n'est absolument pas leur intérêt, car dans tous les cas, l'usufruit de votre mari continuerai, et même un nouveau propriétaire qui rachéterai cette nue-propriété ne pourrai rien faire qu'attendre la fin de cet usufruit...Donc ce sera difficile à vendre...
Il vaut donc beaucoup mieux (pour eux, et pour vous) que vous vous mettiez d'accord pour leur racheter leurs parts de nue-propriété
Je vous remercie pour votre aide. Je suis allée voir un autre notaire qui m'a expliqué que mon mari n'a qu'un quart sur la part de sa femme et ses enfants les 3 quarts et donc qu'ils peuvent faire vendre la maison. Mais depuis pratiquement 17 ans il y a 16 de la moitié des loyers à récupérer ainsi que tous les nouveaux batiments qui ont été créés après le décés de son épouse et les impots que les enfants auraient du payer sur la part de leur mère. Vu que la maison n'a pas trop de valeur ca devrait aller. Encore merci pour tout et pour votre soutien.
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