Régularisation charges locatives 2 ans apres
Résolu/Fermé
Bonjour,
Je me pose une question :
_ la loi demande oblige le propriétaire d'un appartement à émmetre au moins annuellement une régularisation de charges, et ce en prevenant un mois à l'avance, et en fournissant le justificatif.
_ les réclamations peuvent être faites durant 5 ans.
Mon problème :
Un propriétaire a t'il le droit de porter réclamations sur une régularisation de charge de moins de 5 ans si il n'a pas fournit annuellement le relevé de charges engagées?
On me demande aujourd'hui une régularisation des charges locatives entre juin2006 et juillet 2007 en me fournissant un compte rendu des charges daté du 17 juin 2008.
Dois-je payer?
Je me pose une question :
_ la loi demande oblige le propriétaire d'un appartement à émmetre au moins annuellement une régularisation de charges, et ce en prevenant un mois à l'avance, et en fournissant le justificatif.
_ les réclamations peuvent être faites durant 5 ans.
Mon problème :
Un propriétaire a t'il le droit de porter réclamations sur une régularisation de charge de moins de 5 ans si il n'a pas fournit annuellement le relevé de charges engagées?
On me demande aujourd'hui une régularisation des charges locatives entre juin2006 et juillet 2007 en me fournissant un compte rendu des charges daté du 17 juin 2008.
Dois-je payer?
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19 réponses
Bonjour
le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.
Moi aussi , je connais le même problème: non remboursement de la caution et en +, des charges 2 ans après. Je voudrais aussi me défendre contre ces grosses boîtes. Que peut-on engager à leur encontre?
bonjour j'ai aujourd'hui le meme souci que vous...j'ai resilier mon bail il ya 3 ans j'occupe un autre logement dans une autre ville, mon ex propriétaire m'envoi ce jour, une regularisation de charge de 2005 2006 est ce légal ???
De plus je n'ai jamais recu de regularisation annuelle...est ce que le propriétaire est dans son droit et dois je faire les frais d'un mauvais gestionnaire ??
par avance merci !!! Cordialement carO
De plus je n'ai jamais recu de regularisation annuelle...est ce que le propriétaire est dans son droit et dois je faire les frais d'un mauvais gestionnaire ??
par avance merci !!! Cordialement carO
Mais le compte rendu annuel ne doit il pas être fait annuellement comme le dit la loi.
Parce que justement là c'est pour juin 2006 à juillet 2007 il aurait du donc me parvenir en juillet aout 2007, ils ont donc un an de retard non?
Parce que justement là c'est pour juin 2006 à juillet 2007 il aurait du donc me parvenir en juillet aout 2007, ils ont donc un an de retard non?
Dans le même genre : J'ai quitté mon ancien appartement il y a 2 mois et en recevant mon chèque de caution, je m'aperçois que le montant est déduit de la régul des charges locatives sur 3 ans. Le montant du chèque devient ridicule (1200 euros - 900 euros de charges) = génial ! surtout que l'agence ne m'avait absolument pas prévenu de ce redressement ! et dire que j'ai passé des heures à remettre l'appartement nikel ... Ca calme ...
L'agence a t'elle le droit de faire ça ?
Merci d'avance !
L'agence a t'elle le droit de faire ça ?
Merci d'avance !
avez-vous fait un état de lieux de sortie, si c'est le cas et que l'appartement à était reconnu nickel, faite une procédure en justice, mais avant tout faite un courrier à cette agence ou propriétaire en A.R pour l'avertir, et conserver bien ce courrier pour le présenté au tribunal pour justifier votre réclamation. Bon courage.
Bonsoir, je vient de recevoir un courier de century 21 que j'ai quitté également il y a 2 mois... Il ce trouve qu'il estime egalment qu'il y a une regularisation a faire sur l'année 2010, 2011, 2012... Hors en 2012 une regularisation de charge avait eu lieu et lors de cette régulation l'agence m'a rendu une certaine somme.... Comment peuvent t-il me redemander un regularisation déjà éffectué? De plus il mon facturé une visite de gaz service, visite de controle de chaudière que j'avais éffectué 4mois et 12 jours avant! es que c'est légal?? En esperant une réponse rapide cordialement !
Bonjour,
l'agence peut conserver entre 20 et 25 % du montant du DG en prévision des charges restant a courrir jusqu'à la clotrue des compte et vous restituer la différence
Maiintenant, elle vous adresse la regularisation de charges pour ces années ce qui est normal. les décomptes doivent etre fait par année, par poste et indiquer la clé de repartition. les provisions seront déduites et le surplus restitué ou la différence réclamée. l'agence doit tenir a votre disposition TOUS LES JUSTIFICATIFS a votre dispo durant 1 mois pour controle. pour la TEOM c'est la taxe foncière du propriétaire qui doit vous etre présenté. Si vous avez vraiment entre les mains pour 2012 un décompte de charges et que la retenue a été faite, verifier par rapport a la nouvelle. Il se peut que la TEOM ait été oubliée et donc réclamée.
pour l'entretien de la chaudière, orésentez lui la copie de votre attestation d'entretien qui doit etre realisée 1 fois par an. Ne laissez pas les origInaux.
Cordialement
l'agence peut conserver entre 20 et 25 % du montant du DG en prévision des charges restant a courrir jusqu'à la clotrue des compte et vous restituer la différence
Maiintenant, elle vous adresse la regularisation de charges pour ces années ce qui est normal. les décomptes doivent etre fait par année, par poste et indiquer la clé de repartition. les provisions seront déduites et le surplus restitué ou la différence réclamée. l'agence doit tenir a votre disposition TOUS LES JUSTIFICATIFS a votre dispo durant 1 mois pour controle. pour la TEOM c'est la taxe foncière du propriétaire qui doit vous etre présenté. Si vous avez vraiment entre les mains pour 2012 un décompte de charges et que la retenue a été faite, verifier par rapport a la nouvelle. Il se peut que la TEOM ait été oubliée et donc réclamée.
pour l'entretien de la chaudière, orésentez lui la copie de votre attestation d'entretien qui doit etre realisée 1 fois par an. Ne laissez pas les origInaux.
Cordialement
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Bonjour à tous, et merci pour toutes les informations fort utiles que j'ai pu lire grâce à vous.
Je vous expose mon cas : je suis en location depuis fin 2007 dans un appartement non-meublé dans un immeuble en copropriété (avec un syndic), je connais le nom de mon propriétaire (propriétaire du lot correspondant à mon appartement), et l'appartement est géré par une agence immobilière.
Je viens de recevoir aujourd'hui 26 août 2013 la régularisation des charges depuis le 01/02/2008, jusqu'au 31/01/2013, sur 5 documents distincts couvrant chacun une période d'un an, avec le détail des charges agrafé, et vraisemblablement transmis par le syndic à mon propriétaire.
-> Première question, février 2008 dépasse le délai de 5 ans, quels sont mes droits et que dois-je faire ?
Si je fais la somme de ce qui m'est demandé, je dois environ 1200€, alors que les provisions sur charge que je paye depuis le début (et qui sont largement erronées depuis le début) sont de 180€/an soit 900€ sur la période de 5 ans.
-> Existe-t-il un recours pour prouver que dès le début, mon propriétaire n'a pas fait l'effort de budgétiser les charges prévisionnelles convenablement afin de baisser artificiellement le montant du loyer charges comprises ?
J'ai cru comprendre que le logement étant dans un immeuble en copropriété, j'aurai du recevoir un détail sur comment sont réparties les charges entre les locataires (les millièmes je crois) mais je n'ai rien de la sorte.
De plus, j'aimerai faire valoir mon droit de consultation des pièces justificatives de ces charges.
-> A qui dois-je demande ces documents ? L'Agence Immobilière qui m'a envoyé les documents de régularisation, le propriétaire qui leur en a fait la demande et transmis les pièces, ou le syndic qui a transmis les détails des charges au propriétaire ?
En espérant que certains d'entre vous trouverons le temps de me répondre, d'avance merci :)
Robin.
Je vous expose mon cas : je suis en location depuis fin 2007 dans un appartement non-meublé dans un immeuble en copropriété (avec un syndic), je connais le nom de mon propriétaire (propriétaire du lot correspondant à mon appartement), et l'appartement est géré par une agence immobilière.
Je viens de recevoir aujourd'hui 26 août 2013 la régularisation des charges depuis le 01/02/2008, jusqu'au 31/01/2013, sur 5 documents distincts couvrant chacun une période d'un an, avec le détail des charges agrafé, et vraisemblablement transmis par le syndic à mon propriétaire.
-> Première question, février 2008 dépasse le délai de 5 ans, quels sont mes droits et que dois-je faire ?
Si je fais la somme de ce qui m'est demandé, je dois environ 1200€, alors que les provisions sur charge que je paye depuis le début (et qui sont largement erronées depuis le début) sont de 180€/an soit 900€ sur la période de 5 ans.
-> Existe-t-il un recours pour prouver que dès le début, mon propriétaire n'a pas fait l'effort de budgétiser les charges prévisionnelles convenablement afin de baisser artificiellement le montant du loyer charges comprises ?
J'ai cru comprendre que le logement étant dans un immeuble en copropriété, j'aurai du recevoir un détail sur comment sont réparties les charges entre les locataires (les millièmes je crois) mais je n'ai rien de la sorte.
De plus, j'aimerai faire valoir mon droit de consultation des pièces justificatives de ces charges.
-> A qui dois-je demande ces documents ? L'Agence Immobilière qui m'a envoyé les documents de régularisation, le propriétaire qui leur en a fait la demande et transmis les pièces, ou le syndic qui a transmis les détails des charges au propriétaire ?
En espérant que certains d'entre vous trouverons le temps de me répondre, d'avance merci :)
Robin.
Bonjour Robin,
Que s'est-il passé pour toi finalement? Je viens de m'inscrire sur ce forum car j'ai besoin de vos conseils car il vient de m'arriver la même chose qu'à vous tous et je suis désemparée.
Je suis passée par une agence pour louer l' appartement que j'occupe depuis février 2012 et pour lequel je paye une provision de charges de 150€/mois.
N'ayant jamais reçu de régularisation de charges après plus de 2 ans dans cet appart, je commence à trouver cela étrange et sur les conseils d'amis je demande à l'agence dès le début d'année 2014 de me fournir un justificatif pour savoir à quoi correspond les charges de 150€ que je paye chaque mois.
La secrétaire un peu "gênée" me dit que "c'est peut être pas dans mon interet de chercher à savoir". Ils laissent tarder encore plusieurs mois sans rien m'envoyer malgres mes relances (orales) pour finalement m'envoyer en juin 2014 une régule de charges de 1500€ pour la seule année 2012 en m'avertissant par la même occasion qu'à partir du mois suivant les charges passeront de 150€ à 270€/ mois!!!
Etant actuellement dans une situation très précaire, je pose quelques jours plus tard mon préavis pour quitter ce logement ( j'ai le droit à 1 mois de préavis car je suis au RSA).
C'est alors que l'agence m'envoie par la suite la régule de charges pour l'année 2013 ainsi que celle de la moitié 2014
-Ils me réclament ainsi :
- 1500€ pour 2012
- 1300€ pour 2013
- 700€ pour la moitié de l'année 2014
SOIT PRES DE 3500€!
Je comprends alors que l'agence m'a trompée depuis le départ sur le montant des charges lors de la signature de mon bail : Le montant réel des charges n'était pas de 150€/mois comme indiquées dans le bail mais environ 270€/ mois, ce qui fait une différence énorme!
Maintenant ils me demandent de régler rétroactivement la différence, soit 120€ x 30 mois!
Comment faire pour se battre contre ces pratiques malhonnêtes?
Ai-je des chances de gagner si je vais au tribunal et que je les attaque pour "tromperie"?
Si je perd, peuvent-ils me réclamer des dommages et intérêts?
Ca m'aiderait beaucoup si vous pouviez me donner vos conseils ou vos témoignages sur la procédure que vous avez suivi, je vous en serais vraiment reconnaissante.
Que s'est-il passé pour toi finalement? Je viens de m'inscrire sur ce forum car j'ai besoin de vos conseils car il vient de m'arriver la même chose qu'à vous tous et je suis désemparée.
Je suis passée par une agence pour louer l' appartement que j'occupe depuis février 2012 et pour lequel je paye une provision de charges de 150€/mois.
N'ayant jamais reçu de régularisation de charges après plus de 2 ans dans cet appart, je commence à trouver cela étrange et sur les conseils d'amis je demande à l'agence dès le début d'année 2014 de me fournir un justificatif pour savoir à quoi correspond les charges de 150€ que je paye chaque mois.
La secrétaire un peu "gênée" me dit que "c'est peut être pas dans mon interet de chercher à savoir". Ils laissent tarder encore plusieurs mois sans rien m'envoyer malgres mes relances (orales) pour finalement m'envoyer en juin 2014 une régule de charges de 1500€ pour la seule année 2012 en m'avertissant par la même occasion qu'à partir du mois suivant les charges passeront de 150€ à 270€/ mois!!!
Etant actuellement dans une situation très précaire, je pose quelques jours plus tard mon préavis pour quitter ce logement ( j'ai le droit à 1 mois de préavis car je suis au RSA).
C'est alors que l'agence m'envoie par la suite la régule de charges pour l'année 2013 ainsi que celle de la moitié 2014
-Ils me réclament ainsi :
- 1500€ pour 2012
- 1300€ pour 2013
- 700€ pour la moitié de l'année 2014
SOIT PRES DE 3500€!
Je comprends alors que l'agence m'a trompée depuis le départ sur le montant des charges lors de la signature de mon bail : Le montant réel des charges n'était pas de 150€/mois comme indiquées dans le bail mais environ 270€/ mois, ce qui fait une différence énorme!
Maintenant ils me demandent de régler rétroactivement la différence, soit 120€ x 30 mois!
Comment faire pour se battre contre ces pratiques malhonnêtes?
Ai-je des chances de gagner si je vais au tribunal et que je les attaque pour "tromperie"?
Si je perd, peuvent-ils me réclamer des dommages et intérêts?
Ca m'aiderait beaucoup si vous pouviez me donner vos conseils ou vos témoignages sur la procédure que vous avez suivi, je vous en serais vraiment reconnaissante.
Je vous fais une réponse en tant que propriétaire, je viens tout juste de recevoir de la part du syndic de l'immeuble la régul des charges pour 2009 !!! Donc de mon côté proprio, je n'ai pas pu prévenir mes locataires avant car je n'avais pas le calcul des charges pour l'année 2009.
Le plus gros soucis pour ma part vient de la gestion faite par les syndic, on est fin 2011 et ils font encore les comptes de 2009 !! N'y aurait-il pas un gros soucis !!!
Ba du coup régul pour mon locataire sur 2009, 2010 et 2011 pour ajuster les charges mais comment aurais-je pu le prévenir avant???
Ça me dérange beaucoup de faire ça à mon locataire sur les 3 années mais je n'ai pas le choix vu que ces charges je les payent au syndic !!!
Je comprends très bien vos situations mais mettez-vous à la place des proprio "honnêtes" (oui je sais il y a bcp de malhonnêtes mais il y en a des bien aussi !!) qui n'ont pas les documents à temps pour faire des regul tous les ans !!!
Moi je propose à mon locataire de payer en plusieurs fois malgré que je paye mon syndic en une seule fois !!
Le plus gros soucis pour ma part vient de la gestion faite par les syndic, on est fin 2011 et ils font encore les comptes de 2009 !! N'y aurait-il pas un gros soucis !!!
Ba du coup régul pour mon locataire sur 2009, 2010 et 2011 pour ajuster les charges mais comment aurais-je pu le prévenir avant???
Ça me dérange beaucoup de faire ça à mon locataire sur les 3 années mais je n'ai pas le choix vu que ces charges je les payent au syndic !!!
Je comprends très bien vos situations mais mettez-vous à la place des proprio "honnêtes" (oui je sais il y a bcp de malhonnêtes mais il y en a des bien aussi !!) qui n'ont pas les documents à temps pour faire des regul tous les ans !!!
Moi je propose à mon locataire de payer en plusieurs fois malgré que je paye mon syndic en une seule fois !!
Ily a toujours que trop souvent des problèmes avec les syndics.Trainent dans les dossiers par exemple.Alors un retard de montant de charges,c'est très possible.Et ce n'est pas faute des propriétaires.Il y a des propriétaires indélicats commeily en a d'honnêtes.C'est sûr dans votre cas,c'est très correct d'échelonner au locataire,ce qui reste à payer comme charges.Pour information,je suis une locataire.D'exellents rapports cordiaux avec ma propriétaire.Tout est transparence en tant et en heure.Elle s'est toujours montrée comme une propriétaire responsable,ce qui n'est pas le cas de tous.
Je loué un appartement de type F4 et mon locataire me versant mensuellement les charges arrivé en fin d'année il ne voulait rien savoir, ne payant aucune charge pour tout régularisé.
Alors le syndic à préféré me vendre mon bien, malgré lui avoir écrit en A.R ne m'a jamais répondu pour trouver un arrangement amiable pour rattraper mon retard du a ce locataire.
Et de plus le tribunal la condamné au dépend, et à la sortie c'est moi qui en est payer tout ses frais, je dois à nouveau repartir en justice pour escroquerie, en me constituant partie civile avec dommage et intérêt.
Alors le syndic à préféré me vendre mon bien, malgré lui avoir écrit en A.R ne m'a jamais répondu pour trouver un arrangement amiable pour rattraper mon retard du a ce locataire.
Et de plus le tribunal la condamné au dépend, et à la sortie c'est moi qui en est payer tout ses frais, je dois à nouveau repartir en justice pour escroquerie, en me constituant partie civile avec dommage et intérêt.
Bonjour
Comment se retourner contre ces bailleurs ou agences immo? N y a t il pas un délai légal pour la régularisation des charges à partir de l arret des comptes? j ai beau lire les articles et textes de loi du Droit Immobilier (baux commerciaux, Droit de l'Urbanisme) mais je n ai encore rien trouvé...
Je suis dans la même situation que toi kobe888, je viens de recevoir le remboursement de ma caution, et au lieu de recevoir les 860 euros tant attendu ce ne sont plus que 357 euros, charges 2007 déduites!
Moi ça me révolte surtout quand on a pas été prévenu
Merci
Lili
Comment se retourner contre ces bailleurs ou agences immo? N y a t il pas un délai légal pour la régularisation des charges à partir de l arret des comptes? j ai beau lire les articles et textes de loi du Droit Immobilier (baux commerciaux, Droit de l'Urbanisme) mais je n ai encore rien trouvé...
Je suis dans la même situation que toi kobe888, je viens de recevoir le remboursement de ma caution, et au lieu de recevoir les 860 euros tant attendu ce ne sont plus que 357 euros, charges 2007 déduites!
Moi ça me révolte surtout quand on a pas été prévenu
Merci
Lili
bonjour, pour vous retourner contre votre propriétaire, vous pouvez faire appel au C.N.L, on paie une vingtaine d'euros par an et ils se charges de tout. Attention à la prescription, après 5 ans on puet plus rien réclamer d'où l'importance des courriers recommandés avec AR. Et vous puvez aussi placer les loyers sur un compte séquestre, c'est comme si vous payez votre loyer mais il est bloqué sur un compte jusqu'à ce que le conflit soit régler
Bonjour
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Références
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Références
Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
Les charges ne font jamais plaisir !
Cependant s'il y a régularisation des charges en votre défaveur, cela signifie donc que votre propriétaire vous avancé la somme réclamée.
En effet Il a payé plus de gaz ou électricité que votre consommation estimée (provision sur charges).
C'est bien la moindre des choses qu'il vous en réclame le remboursement.
Bien qu'il ai tardé pour vous réclamer cette somme, il n'en reste pas moins que c'est une somme due.
Cependant s'il y a régularisation des charges en votre défaveur, cela signifie donc que votre propriétaire vous avancé la somme réclamée.
En effet Il a payé plus de gaz ou électricité que votre consommation estimée (provision sur charges).
C'est bien la moindre des choses qu'il vous en réclame le remboursement.
Bien qu'il ai tardé pour vous réclamer cette somme, il n'en reste pas moins que c'est une somme due.
Bonjour, je suis dans la même situation que vous. Ayant occupé un appartement de decembre 2008 a avril 2012, je reçois ce jour (après réclamation) ma caution de 430€ qui finalement est descendue à 144,43€ car régularisation des charges de 2012 de 285.57€. Mon bail consistait en un loyer charges incluses (chauffage et eau inclus) avec bien entendu une hausse annuelle de ce même loyer (environ 2%) Je trouve cela franchement malhonnete de ne pas prévenir et de se servir sur la caution initale!!
Puis je avoir un recours dans mon cas vu que mon bail stipule que toutes les charges sont déjà incluses dans mon loyer?
Puis je avoir un recours dans mon cas vu que mon bail stipule que toutes les charges sont déjà incluses dans mon loyer?
bonjours a tous,
je loue, g un peut le meme pobleme g recus le 20 dec 2008 la demande de régulation de charge du 1/01/2007 au 31/12/2007 soit un an apres .
es-ce normal ????
je loue, g un peut le meme pobleme g recus le 20 dec 2008 la demande de régulation de charge du 1/01/2007 au 31/12/2007 soit un an apres .
es-ce normal ????
merci
et quelqu'un aurai un idée du mode de calcul ???
je suis au 4 ème sans assanceur le + cher c le chauffage collectif au fioul
pour l'immeuble le total des charges s'élève a 11280 euo pour l'année 2007, il y a 4 étage et 8 apat.
on me demande 760 euo de + que la provision dèja payer de 960 euo soit 1720 euro total
loyer 555 + 80 de chage pou 60 m
ca fait un peut enome je trouve !!!!!
et quelqu'un aurai un idée du mode de calcul ???
je suis au 4 ème sans assanceur le + cher c le chauffage collectif au fioul
pour l'immeuble le total des charges s'élève a 11280 euo pour l'année 2007, il y a 4 étage et 8 apat.
on me demande 760 euo de + que la provision dèja payer de 960 euo soit 1720 euro total
loyer 555 + 80 de chage pou 60 m
ca fait un peut enome je trouve !!!!!
Demander à votre propriétaire, les justificatifs, s'il ne veut pas les fournir demander à la caisse des consignations de bloqué cet argent de charges, pour que votre propriétaire ne se retourne pas contre vous.
Beaucoup de propriétaire profite de certaines situations pour faire payer la totalité des charges locatives-propriétaire et des gens qui ne comprenne rien se font avoir, et le propriétaire ne sort rien de sa poche puisque le locataire lui a tout payer ses charges. Bon courage.
Beaucoup de propriétaire profite de certaines situations pour faire payer la totalité des charges locatives-propriétaire et des gens qui ne comprenne rien se font avoir, et le propriétaire ne sort rien de sa poche puisque le locataire lui a tout payer ses charges. Bon courage.
Bonjour
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
En charges demandez des justificatifs c'est un compte exact ou aucun bénéfice n'est permis
Pas de justificatif : pas de paiement
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
En charges demandez des justificatifs c'est un compte exact ou aucun bénéfice n'est permis
Pas de justificatif : pas de paiement
Bonjour,
Qu'est ce qu'il est possible de faire contre la sous estimation volontaire des provisions sur charges de la part d'un bailleur?
Je m'explique :
nous avons habité 1an et demi dans un appartement pour un loyer de 720+40 de charges.
Lors de la signature du bail, j'avais demandé si les 40 euros de charges étaient réalistes et la proprio m'avait répondu vaguement "c'est sensiblement la même chose" c'est a dire 40 par mois et qu'il n'y avait pas de décalage flagrant.
En fin d'année 2009, j'ai demandé au propriétaire de me fournir le décomptes des charges mais rien. En fin d'année 2010, je lui demande la même chose mais rien.
Et nous quittons l'appartement fin mai 2011, toujours rien.
Lorsque que deux mois après je lui demande de nous restituer la caution, elle m'envoie de décompte des charges de 2010 + les appels de fonds du 01/01/2011 au 30/06/2011 et rien pour 2009.
A notre grande surprise, on se rend compte qu'on lui doit presque 3 fois le montant déja versé.
Et je comprend maintenant pourquoi elle ne voulait pas nous fournir le décompte des charges avant...
Franchement, si nous avions su que les charges étaient aussi élevées, nous n'aurions pas loué cet appartement ( surtout que le loyer de celui ci était plus élevé que la moyenne du quartier)
Bref, en me renseignant, je constate que c'est une pratique volontaire de sa part pour garder un montant de loyer attractif et qu'elle a gardé la même provision de charges que l'ancien locataire avant nous et le suivant de maintenant.
Le précédent locataire a du payer plus de la moitié des provisions qu'il avait déjà versé.
Est il possible de faire un recours pour abus de confiance ou abus sur l'estimation des charges locatives? Quel tribunal est compétent dans ce cas?
Je ne supporte pas cette pratique sachant que je sais qu'elle ne déclare pas tous les revenus de ses loyers au fisc, et qu'elle fait ça à tous ses locataires. Pensez vous qu'on aura gain de cause si nous allons au tribunal ?
Faut il que je paye les charges, déduction faite de ma caution? ou attendre qu'elle nous rende la caution pour payer les charges?
Qu'est ce qu'il est possible de faire contre la sous estimation volontaire des provisions sur charges de la part d'un bailleur?
Je m'explique :
nous avons habité 1an et demi dans un appartement pour un loyer de 720+40 de charges.
Lors de la signature du bail, j'avais demandé si les 40 euros de charges étaient réalistes et la proprio m'avait répondu vaguement "c'est sensiblement la même chose" c'est a dire 40 par mois et qu'il n'y avait pas de décalage flagrant.
En fin d'année 2009, j'ai demandé au propriétaire de me fournir le décomptes des charges mais rien. En fin d'année 2010, je lui demande la même chose mais rien.
Et nous quittons l'appartement fin mai 2011, toujours rien.
Lorsque que deux mois après je lui demande de nous restituer la caution, elle m'envoie de décompte des charges de 2010 + les appels de fonds du 01/01/2011 au 30/06/2011 et rien pour 2009.
A notre grande surprise, on se rend compte qu'on lui doit presque 3 fois le montant déja versé.
Et je comprend maintenant pourquoi elle ne voulait pas nous fournir le décompte des charges avant...
Franchement, si nous avions su que les charges étaient aussi élevées, nous n'aurions pas loué cet appartement ( surtout que le loyer de celui ci était plus élevé que la moyenne du quartier)
Bref, en me renseignant, je constate que c'est une pratique volontaire de sa part pour garder un montant de loyer attractif et qu'elle a gardé la même provision de charges que l'ancien locataire avant nous et le suivant de maintenant.
Le précédent locataire a du payer plus de la moitié des provisions qu'il avait déjà versé.
Est il possible de faire un recours pour abus de confiance ou abus sur l'estimation des charges locatives? Quel tribunal est compétent dans ce cas?
Je ne supporte pas cette pratique sachant que je sais qu'elle ne déclare pas tous les revenus de ses loyers au fisc, et qu'elle fait ça à tous ses locataires. Pensez vous qu'on aura gain de cause si nous allons au tribunal ?
Faut il que je paye les charges, déduction faite de ma caution? ou attendre qu'elle nous rende la caution pour payer les charges?
Bonjour,
Comment s'entendent les 5 ans de délai ? Cela fait 15 ans que je suis dans le même appart. Au début le syndic faisait bien la régul tous les ans, puis de plus en plus tard dans l'année suivante, puis au bout de 3 ans... Bref pour le moment j'attends encore le décompte et la régul des charges de 2006 ! Je ne sais même pas si ce devrait être en + ou en - et qu'est-ce qui ce passe si ça devait être moins mais que je n'ai pas pu le savoir avant 5 ans puisque pas de chiffres ?
Comment s'entendent les 5 ans de délai ? Cela fait 15 ans que je suis dans le même appart. Au début le syndic faisait bien la régul tous les ans, puis de plus en plus tard dans l'année suivante, puis au bout de 3 ans... Bref pour le moment j'attends encore le décompte et la régul des charges de 2006 ! Je ne sais même pas si ce devrait être en + ou en - et qu'est-ce qui ce passe si ça devait être moins mais que je n'ai pas pu le savoir avant 5 ans puisque pas de chiffres ?
Bonjour,
Je fais un copier-coller de l'arrêt :
Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 21 mars 2012
N° de pourvoi: 11-14174
Publié au bulletin
Rejet
M. Terrier, président
Mme Monge, conseiller apporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Rouen, 6 janvier 2011), que, le 27 février 2002, les époux X..., propriétaires d'un appartement, l'ont donné à bail à Mme Y..., M. Z... se portant caution solidaire des engagements de la locataire ; que le 5 mai 2009, le bailleur a demandé à la preneuse paiement d'une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées, puis, un commandement de payer délivré le 17 juin 2009 étant demeuré infructueux, l'a assignée, ainsi que la caution, en paiement d'une somme de 9 326,47 euros ; que Mme Y... est décédée en cours d'instance ; que M. Z... a reconventionnellement sollicité l'allocation d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande reconventionnelle alors, selon le moyen :
1°/ que la circonstance que le montant des charges locatives finalement dues par le bailleur soit trois fois plus élevé que celui de la provision pour charge conventionnellement stipulée ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le seul fait de réclamer "une provision sur charges d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les sept années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, (serait) constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat", la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
2°/ que la circonstance qu'un bailleur ait tardé à solliciter de son locataire le paiement des charges locatives et n'ait pas procédé à une régularisation annuelle de ces charges ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat ; qu'en déduisant la mauvaise foi du bailleur du délai dans lequel il avait sollicité de sa locataire, le montant total des charges locatives dues par cette dernière, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
3°/ qu'en toute hypothèse, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en fixant le préjudice causé par la locataire et la caution, du fait du retard apporté par le bailleur, à leur adresser un décompte de charge, à une somme équivalente aux sommes dues en application du contrat, la cour d'appel en a paralysé la mise en oeuvre, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'en toute hypothèse, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle une perte ou un bénéfice ; qu'en se bornant à allouer à M. Z... la somme de 10 000 euros tendant notamment à la réparation du préjudice résultant du retard apporté par le bailleur à solliciter le paiement des charges, sans justifier l'existence d'un préjudice distinct des conséquences de l'exécution de l'obligation dont la locataire ne pouvait être libérée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que par courrier adressé au bailleur le 30 novembre 2003, la locataire, par l'intermédiaire de sa fille et de son gendre, les époux Z..., s'était inquiétée de n'avoir reçu aucun état des charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation, que le 7 février 2004, Mme Z... avait sollicité encore du bailleur la régularisation des charges locatives de sa mère, qu'aucune réponse n'avait été donnée à ces deux lettres, que le 10 septembre 2008, M. X... avait adressé à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l'année 2003 et réclamé un rappel d'indexation, notant que la provision sur charges était maintenue au montant initial et que le 5 mai 2009, M. X... avait réclamé pour la première fois une somme au titre de la régularisation des charges, sans aucune explication, la cour d'appel a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que M. X... avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, par des motifs non critiqués, que l'immeuble loué comprenait une cave qui n'avait jamais été mise à la disposition de la locataire, laquelle avait dû utiliser le garage des époux Z... pour entreposer le surplus de ses affaires et retenu qu'il en était résulté un préjudice pour la locataire et ses enfants, la cour d'appel qui, condamnant M. Z... au paiement des charges réclamées à la locataire n'a pas porté atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties, a souverainement apprécié le montant total des différents chefs de préjudice de M. Z..., sans être tenue d'en préciser les éléments ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Michel X... à payer à Monsieur Yves Z... la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, et compte tenu de la condamnation de Monsieur Z... à payer à Monsieur X... la somme de 9.470,45 euros, d'AVOIR ordonné la compensation entre les sommes mises à la charge des parties et en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Z... la somme de 529,55 euros ;
AUX MOTIFS QU'« il apparaît des pièces versées par l'intimé que par courrier adressé au bailleur le 30 novembre 2003, la locataire, par l'intermédiaire de sa fille et son gendre, Monsieur et Madame Z...-Y..., qui géraient ses « affaires » s'inquiétait de n'avoir reçu aucun état de charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation ; que le 7 février 2004, Madame Z...-Y... sollicitait encore du bailleur la régularisation des charges locatives après une occupation de sa mère de presque deux ans ; qu'aucune réponse n'était donnée à ces deux lettres ; que le 10 février 2008, Monsieur X... adressait à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l'année 2003 et réclamait la somme de 4.587,30 euros au titre du rappel de cette indexation, notant que la provision sur charges était maintenue à 77 euros ; que Monsieur et Madame Z...-Y... s'opposaient au calcul opéré de la révision du loyer et le bailleur convenait de son erreur et ramenait sa réclamation à la somme totale de euros ; que cette somme était alors payée par la locataire ; que le 5 mai 2009, Monsieur X... réclamait pour la première fois à la locataire, au titre de la régularisation des charges depuis le 1er avril 2004 jusqu'à ce jour, la somme de 6.860,30 euros ; que devant l'absence de réponse à sa réclamation, il faisait délivrer le 17 juin 2009 un commandement de payer cette somme resté infructueux ; qu'il convient de relever que cette demande a donc été présentée, sans aucune explication de la part du bailleur, plus de 7 ans après la conclusion du contrat de location ; que le 30 septembre 2009, Madame Y... libérait les lieux puis décédait quelques semaines plus tard à l'âge de 94 ans ; qu'un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie était dressé contradictoirement par un huissier de justice : que le bailleur a alors réactualisé sa demande au jour du départ de la locataire des lieux et réclame le paiement de la somme de 9.326,47 euros ; qu'il demande aussi la moitié du coût du procès-verbal de constat de sortie, soit la somme de 143,98 euros ; qu'il résulte de cet historique des faits que la locataire, loin de se refuser à payer les charges réellement dues pour cette location, s'était justement inquiétée du calcul des charges et avait réclamé au bailleur de lui faire parvenir le décompte des charges exactes dues l'année suivant sa location puis l'année d'après ; que devant le silence du bailleur et alors qu'il mentionnait encore en septembre 2008 que la provision mensuelle pour charges était toujours de euros, elle a mensuellement acquitté cette somme ; que la réclamation présentée en mai 2009 sur une période écoulée de 5 ans, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, parfaitement déloyale et brutale ; qu'en effet, en présentant une provision sur charge d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les 7 années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, est constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat ; qu'ainsi c'est à juste titre que le premier juge a, d'une part, retenu que Monsieur Z... était, en sa qualité de caution solidaire de la locataire décédée, redevable du paiement des sommes de 9.326,47 euros + 143,98 euros soit 9.470,45 euros et il convient de constater que Monsieur X... a engagé sa responsabilité envers la locataire et donc sa caution solidaire, ayant par son comportement, occasionné un dommage à son co-contractant ; qu'enfin il apparaît que l'immeuble loué comprenait dans son descriptif l'existence d'une cave ; que celle-ci n'a jamais été mise à la disposition de la locataire, des scellés ayant été apposés par la justice avant son entrée dans les lieux ; que Monsieur et Madame Z...-Y... ont, à plusieurs reprises, suivant les lettres versées aux débats, réclamé la délivrance de cet accessoire à l'occupation de l'appartement loué ; que le bailleur, malgré ses affirmations de diligence, n'a pas réussi à remplir son obligation ; qu'il en est résulté un préjudice d'occupation pour la locataire et ses enfants, la première ayant dû utiliser leur garage pour entreposer le surplus de ses affaires n'entrant pas dans l'immeuble loué ; qu'il convient en conséquence de condamner Monsieur Z... à payer à Monsieur X... la somme de 9.470,45 euros au titre des sommes dues au titre de la location du 27 février 2002, il convient de condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Z... la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu'il a subi et d'ordonner la compensation entre les deux condamnations ; qu'il en résulte que Monsieur X... est finalement condamné à payer à Monsieur Z... la somme de 529,55 euros » (arrêt p.5, dernier alinéa à p. 7, al. 2) ;
1°) ALORS QUE la circonstance que le montant des charges locatives finalement dues par le bailleur soit trois fois plus élevé que celui de la provision pour charge conventionnellement stipulée ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le seul fait de réclamer « une provision sur charge d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les 7 années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, serait constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat » (arrêt p. 6, dernier alinéa), la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la circonstance qu'un bailleur ait tardé à solliciter de son locataire le paiement des charges locatives et n'ait pas procédé à une régularisation annuelle de ces charges ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat ; qu'en déduisant la mauvaise foi du bailleur du délai dans lequel il avait sollicité de sa locataire, le montant total des charges locatives dues par cette dernière, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en fixant le préjudice causé par la locataire et la caution, du fait du retard apporté par le bailleur, à leur adresser un décompte de charge, à une somme équivalente aux sommes dues en application du contrat, la Cour d'appel en a paralysé la mise en oeuvre, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle une perte ou un bénéfice ; qu'en se bornant à allouer à Monsieur Z... la somme de 10.000 euros tendant notamment à la réparation du préjudice résultant du retard apporté par le bailleur à solliciter le paiement des charges, sans justifier l'existence d'un préjudice distinct des conséquences de l'exécution de l'obligation dont la locataire ne pouvait être libérée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
Publication :
Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen du 6 janvier 2011
Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Réclamation tardive dépassant la somme provisionnée - Portée
Ayant constaté que le locataire, à plusieurs reprises, s'était inquiété du calcul des charges et en avait réclamé, en vain, le décompte exact, le bailleur ayant mentionné, à l'occasion d'un rappel d'indexation, que le montant de la provision sur charges était maintenu, la cour d'appel a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée par le bailleur sur une période écoulée de 5 ans, de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, était dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l'égard du preneur et de sa caution solidaire pour le dommage occasionné
Textes appliqués :
* article 1134 du code civil
J'espère que cela pourra vous aider.
Yves GRAUR
Avocat au barreau de Paris
Je fais un copier-coller de l'arrêt :
Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 21 mars 2012
N° de pourvoi: 11-14174
Publié au bulletin
Rejet
M. Terrier, président
Mme Monge, conseiller apporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Rouen, 6 janvier 2011), que, le 27 février 2002, les époux X..., propriétaires d'un appartement, l'ont donné à bail à Mme Y..., M. Z... se portant caution solidaire des engagements de la locataire ; que le 5 mai 2009, le bailleur a demandé à la preneuse paiement d'une somme au titre de la régularisation des charges dues au titre des cinq années écoulées, puis, un commandement de payer délivré le 17 juin 2009 étant demeuré infructueux, l'a assignée, ainsi que la caution, en paiement d'une somme de 9 326,47 euros ; que Mme Y... est décédée en cours d'instance ; que M. Z... a reconventionnellement sollicité l'allocation d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande reconventionnelle alors, selon le moyen :
1°/ que la circonstance que le montant des charges locatives finalement dues par le bailleur soit trois fois plus élevé que celui de la provision pour charge conventionnellement stipulée ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le seul fait de réclamer "une provision sur charges d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les sept années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, (serait) constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat", la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
2°/ que la circonstance qu'un bailleur ait tardé à solliciter de son locataire le paiement des charges locatives et n'ait pas procédé à une régularisation annuelle de ces charges ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat ; qu'en déduisant la mauvaise foi du bailleur du délai dans lequel il avait sollicité de sa locataire, le montant total des charges locatives dues par cette dernière, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
3°/ qu'en toute hypothèse, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en fixant le préjudice causé par la locataire et la caution, du fait du retard apporté par le bailleur, à leur adresser un décompte de charge, à une somme équivalente aux sommes dues en application du contrat, la cour d'appel en a paralysé la mise en oeuvre, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'en toute hypothèse, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle une perte ou un bénéfice ; qu'en se bornant à allouer à M. Z... la somme de 10 000 euros tendant notamment à la réparation du préjudice résultant du retard apporté par le bailleur à solliciter le paiement des charges, sans justifier l'existence d'un préjudice distinct des conséquences de l'exécution de l'obligation dont la locataire ne pouvait être libérée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que par courrier adressé au bailleur le 30 novembre 2003, la locataire, par l'intermédiaire de sa fille et de son gendre, les époux Z..., s'était inquiétée de n'avoir reçu aucun état des charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation, que le 7 février 2004, Mme Z... avait sollicité encore du bailleur la régularisation des charges locatives de sa mère, qu'aucune réponse n'avait été donnée à ces deux lettres, que le 10 septembre 2008, M. X... avait adressé à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l'année 2003 et réclamé un rappel d'indexation, notant que la provision sur charges était maintenue au montant initial et que le 5 mai 2009, M. X... avait réclamé pour la première fois une somme au titre de la régularisation des charges, sans aucune explication, la cour d'appel a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que M. X... avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, par des motifs non critiqués, que l'immeuble loué comprenait une cave qui n'avait jamais été mise à la disposition de la locataire, laquelle avait dû utiliser le garage des époux Z... pour entreposer le surplus de ses affaires et retenu qu'il en était résulté un préjudice pour la locataire et ses enfants, la cour d'appel qui, condamnant M. Z... au paiement des charges réclamées à la locataire n'a pas porté atteinte à la substance des droits et obligations légalement convenus entre les parties, a souverainement apprécié le montant total des différents chefs de préjudice de M. Z..., sans être tenue d'en préciser les éléments ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Michel X... à payer à Monsieur Yves Z... la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, et compte tenu de la condamnation de Monsieur Z... à payer à Monsieur X... la somme de 9.470,45 euros, d'AVOIR ordonné la compensation entre les sommes mises à la charge des parties et en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à Monsieur Z... la somme de 529,55 euros ;
AUX MOTIFS QU'« il apparaît des pièces versées par l'intimé que par courrier adressé au bailleur le 30 novembre 2003, la locataire, par l'intermédiaire de sa fille et son gendre, Monsieur et Madame Z...-Y..., qui géraient ses « affaires » s'inquiétait de n'avoir reçu aucun état de charges et donc aucun récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation ; que le 7 février 2004, Madame Z...-Y... sollicitait encore du bailleur la régularisation des charges locatives après une occupation de sa mère de presque deux ans ; qu'aucune réponse n'était donnée à ces deux lettres ; que le 10 février 2008, Monsieur X... adressait à sa locataire une demande de régularisation du loyer depuis l'année 2003 et réclamait la somme de 4.587,30 euros au titre du rappel de cette indexation, notant que la provision sur charges était maintenue à 77 euros ; que Monsieur et Madame Z...-Y... s'opposaient au calcul opéré de la révision du loyer et le bailleur convenait de son erreur et ramenait sa réclamation à la somme totale de euros ; que cette somme était alors payée par la locataire ; que le 5 mai 2009, Monsieur X... réclamait pour la première fois à la locataire, au titre de la régularisation des charges depuis le 1er avril 2004 jusqu'à ce jour, la somme de 6.860,30 euros ; que devant l'absence de réponse à sa réclamation, il faisait délivrer le 17 juin 2009 un commandement de payer cette somme resté infructueux ; qu'il convient de relever que cette demande a donc été présentée, sans aucune explication de la part du bailleur, plus de 7 ans après la conclusion du contrat de location ; que le 30 septembre 2009, Madame Y... libérait les lieux puis décédait quelques semaines plus tard à l'âge de 94 ans ; qu'un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie était dressé contradictoirement par un huissier de justice : que le bailleur a alors réactualisé sa demande au jour du départ de la locataire des lieux et réclame le paiement de la somme de 9.326,47 euros ; qu'il demande aussi la moitié du coût du procès-verbal de constat de sortie, soit la somme de 143,98 euros ; qu'il résulte de cet historique des faits que la locataire, loin de se refuser à payer les charges réellement dues pour cette location, s'était justement inquiétée du calcul des charges et avait réclamé au bailleur de lui faire parvenir le décompte des charges exactes dues l'année suivant sa location puis l'année d'après ; que devant le silence du bailleur et alors qu'il mentionnait encore en septembre 2008 que la provision mensuelle pour charges était toujours de euros, elle a mensuellement acquitté cette somme ; que la réclamation présentée en mai 2009 sur une période écoulée de 5 ans, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul est, dans ce cas, parfaitement déloyale et brutale ; qu'en effet, en présentant une provision sur charge d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les 7 années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, est constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat ; qu'ainsi c'est à juste titre que le premier juge a, d'une part, retenu que Monsieur Z... était, en sa qualité de caution solidaire de la locataire décédée, redevable du paiement des sommes de 9.326,47 euros + 143,98 euros soit 9.470,45 euros et il convient de constater que Monsieur X... a engagé sa responsabilité envers la locataire et donc sa caution solidaire, ayant par son comportement, occasionné un dommage à son co-contractant ; qu'enfin il apparaît que l'immeuble loué comprenait dans son descriptif l'existence d'une cave ; que celle-ci n'a jamais été mise à la disposition de la locataire, des scellés ayant été apposés par la justice avant son entrée dans les lieux ; que Monsieur et Madame Z...-Y... ont, à plusieurs reprises, suivant les lettres versées aux débats, réclamé la délivrance de cet accessoire à l'occupation de l'appartement loué ; que le bailleur, malgré ses affirmations de diligence, n'a pas réussi à remplir son obligation ; qu'il en est résulté un préjudice d'occupation pour la locataire et ses enfants, la première ayant dû utiliser leur garage pour entreposer le surplus de ses affaires n'entrant pas dans l'immeuble loué ; qu'il convient en conséquence de condamner Monsieur Z... à payer à Monsieur X... la somme de 9.470,45 euros au titre des sommes dues au titre de la location du 27 février 2002, il convient de condamner Monsieur X... à payer à Monsieur Z... la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice qu'il a subi et d'ordonner la compensation entre les deux condamnations ; qu'il en résulte que Monsieur X... est finalement condamné à payer à Monsieur Z... la somme de 529,55 euros » (arrêt p.5, dernier alinéa à p. 7, al. 2) ;
1°) ALORS QUE la circonstance que le montant des charges locatives finalement dues par le bailleur soit trois fois plus élevé que celui de la provision pour charge conventionnellement stipulée ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le seul fait de réclamer « une provision sur charge d'un montant mensuel de 77 euros lors de la conclusion du bail et pendant les 7 années qui ont suivi pour, en définitive, réclamer plus du triple de la somme provisionnée à l'issue de ce délai, serait constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat » (arrêt p. 6, dernier alinéa), la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la circonstance qu'un bailleur ait tardé à solliciter de son locataire le paiement des charges locatives et n'ait pas procédé à une régularisation annuelle de ces charges ne suffit pas à caractériser sa mauvaise foi dans l'exécution du contrat ; qu'en déduisant la mauvaise foi du bailleur du délai dans lequel il avait sollicité de sa locataire, le montant total des charges locatives dues par cette dernière, la Cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3 du Code civil ;
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties ; qu'en fixant le préjudice causé par la locataire et la caution, du fait du retard apporté par le bailleur, à leur adresser un décompte de charge, à une somme équivalente aux sommes dues en application du contrat, la Cour d'appel en a paralysé la mise en oeuvre, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle une perte ou un bénéfice ; qu'en se bornant à allouer à Monsieur Z... la somme de 10.000 euros tendant notamment à la réparation du préjudice résultant du retard apporté par le bailleur à solliciter le paiement des charges, sans justifier l'existence d'un préjudice distinct des conséquences de l'exécution de l'obligation dont la locataire ne pouvait être libérée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
Publication :
Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen du 6 janvier 2011
Titrages et résumés : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Réclamation tardive dépassant la somme provisionnée - Portée
Ayant constaté que le locataire, à plusieurs reprises, s'était inquiété du calcul des charges et en avait réclamé, en vain, le décompte exact, le bailleur ayant mentionné, à l'occasion d'un rappel d'indexation, que le montant de la provision sur charges était maintenu, la cour d'appel a pu retenir, en l'état de l'obligation légale d'une régularisation annuelle des charges pesant sur le bailleur, que la réclamation présentée par le bailleur sur une période écoulée de 5 ans, de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, était dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat engageant la responsabilité du bailleur à l'égard du preneur et de sa caution solidaire pour le dommage occasionné
Textes appliqués :
* article 1134 du code civil
J'espère que cela pourra vous aider.
Yves GRAUR
Avocat au barreau de Paris
Bonjour a tous !!
Une petite question... Est ce que mon propriétaire a le droit de me reclamer la regularisation de charges en sachant que mon bail c'est terminé il y a 3 ans, que j'ai recu le solde de mon compte il ya 3 ans et que j'étais censé ne plus rien devoir !!
De plus Mon propriétaire ne m'a jamais envoyé la regularisation de charges annuelle... Pourquoi me pond t il donc cette regularisation 3 ans apres ???
Est ce légal?? dois je payer cette somme et faire les frais d'un mauvais gestionnaire ???
Une petite question... Est ce que mon propriétaire a le droit de me reclamer la regularisation de charges en sachant que mon bail c'est terminé il y a 3 ans, que j'ai recu le solde de mon compte il ya 3 ans et que j'étais censé ne plus rien devoir !!
De plus Mon propriétaire ne m'a jamais envoyé la regularisation de charges annuelle... Pourquoi me pond t il donc cette regularisation 3 ans apres ???
Est ce légal?? dois je payer cette somme et faire les frais d'un mauvais gestionnaire ???
Va sur le site de l'ANIL cherche ton departement sur la carte, contacte ton ADIL amene lui tes documents ils te donneront une reponse exacte appuyée sur des textes de lois avec la caution d'un organisme d'etat ils t'aideront au besoin pour la redaction d'un courrier appuyé sur des textes de loi et donc incontestable.
Cet organisme est gratuit et accessible à tous parce qu'il y en a marre de se faire marcher dessus quand on ne sait pas! j'engage tous le monde à mieux se defendre (ce qui ne veut pas dire raler tous le temps et ne rien faire, mais parler peu se renseigner beaucoup auprés des organismes compétant et agir surement) Nous devons tous nous prendre en main et defendre nos interets car personne ne le fera à notre place, et dans le combat de david contre goliath ce n'est pas le plus imposant qui a gagné qu'on se le dise!!!
Cet organisme est gratuit et accessible à tous parce qu'il y en a marre de se faire marcher dessus quand on ne sait pas! j'engage tous le monde à mieux se defendre (ce qui ne veut pas dire raler tous le temps et ne rien faire, mais parler peu se renseigner beaucoup auprés des organismes compétant et agir surement) Nous devons tous nous prendre en main et defendre nos interets car personne ne le fera à notre place, et dans le combat de david contre goliath ce n'est pas le plus imposant qui a gagné qu'on se le dise!!!
bonjour
je viens de contacter l'adil du 78 pour le meme problème mon ancien bailleur me réclame la modique somme de 250 € pour la régul des charges 2008 on est seulement en 2011 de qui se moque t'on jvous jure donc ils sont bien dans leur droit et on 5 ans pour réclamer moi je trouve ça incroyable pourquoi ne le font t'ils pas à la fin du bail c'est grave quand même de mettre les gens dans une situation précaire, on a des lois en france franchement c'est écoeurant nous ne sommes que des vaches à lait !!!!
je viens de contacter l'adil du 78 pour le meme problème mon ancien bailleur me réclame la modique somme de 250 € pour la régul des charges 2008 on est seulement en 2011 de qui se moque t'on jvous jure donc ils sont bien dans leur droit et on 5 ans pour réclamer moi je trouve ça incroyable pourquoi ne le font t'ils pas à la fin du bail c'est grave quand même de mettre les gens dans une situation précaire, on a des lois en france franchement c'est écoeurant nous ne sommes que des vaches à lait !!!!
Comment veux-tu que le propriétaire ait connaissance du montant exact en cours des charges locatives au moment de la fin de ton bail...? Le calcul des charges se fait annuellement pour un exercice sur une année calendaire, si tu pars le 31 mai par exemple, tu auras versé 5 mois de provisions sur charges. Une régularisation ne sera pas possible avant la validation des comptes qui elle même ne pourra se faire avant la fin de l'exercice... Au mieux, la régul tu l'as dans le courant de l'année calendaire suivante.
ok pour l'année en cour.. nous somme le 23 oct 2011, au bout de 11 moi de calcul avec son boulier , mon syndique viens de m'envoyai la régule des charges de 2010.
c'est abusé surtout que je suis partie en avril, 4 moi de calcul c'est plus que suffisant. heureusement que mon salaire ne met pas 11 mois a être calculé.
c'est abusé surtout que je suis partie en avril, 4 moi de calcul c'est plus que suffisant. heureusement que mon salaire ne met pas 11 mois a être calculé.
Bonjour , alors est ce normal quand nous sommes plusieurs locataires environ une dizaine pour le meme proprio et nous réglons tous a la meme agence que la régularisations de charges de 2009 et 2010 soit présente sur ma quittance et pas celle de certains voisins? quand j'appelle ce fameux sYndic elle me sort c'est normal madame ce sera chacun votre tour???? Je lui ai demandé si elle se foutait pas de moi quand on fait une régularisation on la fait pour tout le monde en meme temps non? MERCI DE VOS REPONSES
Bonjour,
Un récent arrêt de la cour-de-cassation énonce : "la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que M. X... avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné"
Vous devez donc pouvoir obtenir des dommages-intérêts du montant de la régularisation réclamée tardivement.
Yves GRAUR - Avocat
Un récent arrêt de la cour-de-cassation énonce : "la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul était, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et en déduire que M. X... avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné"
Vous devez donc pouvoir obtenir des dommages-intérêts du montant de la régularisation réclamée tardivement.
Yves GRAUR - Avocat
Bonjour..
Voila, j'etais locataire d'un appartement hlm que j'ai quitté officiellement le 22 avril 2009.
Et Je recois hier soit le 2 juillet 2014, plus de cinq ans ares un avis d'echeance avec "regul charges " ?ans aucun justificatif quelconque.
Est-ce legal ? Comment s'entendent ces cinq annees ? Je tombe des nues. Je les air appelés pour avoir des explications et on m'a dit qu'on va me rappeler.
Alors, d'ici là, Je tene de comprendre et veux savoir quoi leur repondre.
Merci pour votre aide precieuse.
Cordialement
Voila, j'etais locataire d'un appartement hlm que j'ai quitté officiellement le 22 avril 2009.
Et Je recois hier soit le 2 juillet 2014, plus de cinq ans ares un avis d'echeance avec "regul charges " ?ans aucun justificatif quelconque.
Est-ce legal ? Comment s'entendent ces cinq annees ? Je tombe des nues. Je les air appelés pour avoir des explications et on m'a dit qu'on va me rappeler.
Alors, d'ici là, Je tene de comprendre et veux savoir quoi leur repondre.
Merci pour votre aide precieuse.
Cordialement
Bonjour,
Je suis a peu près dans le mm cas que vous tous.
J'aimerai seulement ajouter a vos commentaires que LE PROPRIÉTAIRE EST DANS L OBLIGATION DE JUSTIFIER LA RÉGULARISATION DE CHARGES...
Ça peut éviter une somme totalement abusive si comme moi le propriétaire n'a pas eu la "présence d'esprit" d'envoyer les documents qui vont avec.
Je suis a peu près dans le mm cas que vous tous.
J'aimerai seulement ajouter a vos commentaires que LE PROPRIÉTAIRE EST DANS L OBLIGATION DE JUSTIFIER LA RÉGULARISATION DE CHARGES...
Ça peut éviter une somme totalement abusive si comme moi le propriétaire n'a pas eu la "présence d'esprit" d'envoyer les documents qui vont avec.
...moi ce qui m'amuse le plus c'est de voir le décompte des factures (entendre les dépenses justifiant la provision de charges) je me dis que les proprios pourraient ajouter n'importe quoi sans être inquiétés, ils ne montrent que les "lignes" sur une feuille blanche mais il n'y a pas les doubles des factures justement.
bonjour a tous ils faudra pas faire confiance a tous j'eu le meme souci quand je quitte la maison le proprio me dis que je lhe deve mas quando je les reclame toutes les factures bah oui je les devé mas j'éatais verifié des factures e domage pour ela c'etais des faux bah la c'éte ella que me devait plus de 400 euros faites le tout pour etre sur.ills faux pas vous faire marche sur les pies
Je suis sorti de mon ancien logement en avril 2012 (entrée en avril 2009). J'ai relancé à la mi juin l'agence qui gérait l'appartement pour connaitre la date de remboursement de mon chèque de caution et on m'a assuré que mon chèque moins les taxes d'ordures me serait envoyé les jours suivants. Je reçois un courrier sans AR me demandant de régulariser les charges 2010 et 2011 : 1347€ de charges à régulariser moins 650 de cautions, soit 697 euros de charges à payer. Bien sûr, les justificatifs sont livrés. Un justificatif des charges a été édité en juin 2011 et l'agence n'a pas eu la présence d'esprit de me demander de régulariser à cette époque.
Je voudrai savoir si je suis en droit de refuser de payer cette régularisation si ce courrier a été envoyé sans AR. De plus, par de justificatif pour l'année 2009 !!!!!!.
Merci !
Je voudrai savoir si je suis en droit de refuser de payer cette régularisation si ce courrier a été envoyé sans AR. De plus, par de justificatif pour l'année 2009 !!!!!!.
Merci !
Bonjour,
si le bailleur a "oublié" de faire les régularisations de charges, il peut le faire et revenir sur les 5 années antérieures. Donc si il doit tenir a votre dispositions les justificatfs de charges 2010, 2011 et pour 2012 il peut conserver 20 % du DG dans l'attente de la cloture des comptes. le montant de cette année sera calculé au prorata bien sur.
Cordialement
si le bailleur a "oublié" de faire les régularisations de charges, il peut le faire et revenir sur les 5 années antérieures. Donc si il doit tenir a votre dispositions les justificatfs de charges 2010, 2011 et pour 2012 il peut conserver 20 % du DG dans l'attente de la cloture des comptes. le montant de cette année sera calculé au prorata bien sur.
Cordialement
Merci pour votre rapide réponse.
Les charges, sans l'eau (qui sont comptées dans mes charges) correspondent à 124 euros par mois (par rapport au résultat comptable de 2010 mais aussi 2011 donc j'imagine que 2009 ce fut la même chose), n'est ce pas une tromperie évidente de la part de l'agence ? Est qu'en est il de l'AC + les charges de 2009 ?
Merci
Les charges, sans l'eau (qui sont comptées dans mes charges) correspondent à 124 euros par mois (par rapport au résultat comptable de 2010 mais aussi 2011 donc j'imagine que 2009 ce fut la même chose), n'est ce pas une tromperie évidente de la part de l'agence ? Est qu'en est il de l'AC + les charges de 2009 ?
Merci
La législation juridique et financière évolue en permanence...