rupture d'un bail par le propriétaire Résolu

Question

Bonjour,
j'ai plusieurs questions:
un propriétaire peut-il casser un bail de location afin de louer le bien à son enfant?
si oui, quelles démarches doit-il effectuer?
s'il n'a pas perçu de caution durant la durée du bail car sans nouvelle de la caisse d'allocations familiales, y-a-t-il un recours si le logement est dégradé par l'actuel locataire?

merci d'avance pour vos lumières !!!!

ericRg · Accepted Answer

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net  
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Igor1 · Answer

Bonjour, 
 Non, un propriétaire ne peut casser un bail (voir le lien suivant, article 15)

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2008-04-17/

Si aucune de caution (dépôt de garantie) n'a été versé c'est une clause résolutoire 

Les clauses résolutoires qui peuvent figurer au contrat de location concernent uniquement les cas où le locataire ne paie pas le loyer, les charges, lorsqu'il ne verse pas de dépôt de garantie ou s'il ne souscrit pas d'assurance couvrant les risques locatifs ou enfin s'il ne respecte pas son obligation d'user paisiblement des locaux loués.
Le propriétaire doit mettre son locataire en demeure de régulariser la situation. Si celui-ci ne réagit pas, il doit demander à un huissier de délivrer un commandement "de payer" ou "de faire" au locataire.
    
* si le locataire reçoit un commandement "de payer", il doit régulariser dans les 2 mois la situation. S'il ne le peut pas, il doit saisir le juge des référés (tribunal d'instance) afin d'obtenir des délais de paiement, de 2 ans maximum. S'il ne fait rien, le propriétaire doit l'assigner devant le juge de proximité ou d'instance pour faire constater la résiliation du bail. Le juge de proximité est compétent si le litige porte sur une somme tout au plus égale à 1 500 €.
    * si le locataire reçoit un commandement "de faire" (notamment pour l'obliger à s'assurer contre les risques locatifs), il dispose d'1 mois pour s'exécuter, sans avoir droit à des délais supplémentaires. S'il ne réagit pas dans ce mois, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion. 

En clair, si ce locataire se met à jour du montant du dépôt de garantie dans les 2 mois ou si un échéancier vous est présenté par l'intermédiaire d'un juge des référés, vous ne pouvez pas l'expulser, dans le cas contraire ,vous pouvez commencer une procédure d'expulsion (qui durera, à mon avis autant que la durée du bail ou guère moins)
Concernant les dégradations, bien sur elles sont prise sur le dépôt de garantie, ce qui ne veut pas dire que, si celui-ci est insuffisant pour recouvrir le montant de ces dégâts, le locataire n'aura rien à payer de plus.

Igor1 · Answer

Re, 
la loi ne permet pas de "casser" un bail , la loi autorise le non renouvèlement du bail sous certaines conditions décrites dans l'article 15. En clair il faut attendre la fin du bail pour pouvoir récupérer un logement et dans les conditions indiquées dans l'article 15, notamment de prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail par LRAR, la date de signature de l'accusé réception faisant foi. A partir du moment ou vous avez respecté ce délai, que vous lavez expliqué au locataire le pourquoi du comment, vous pourrez récupérer le logement pour vos descendants, pas avant. Sauf bien sur si votre locataire se met en situation d'expulsion

kqueen · Answer

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un logement oué et souhaite le récupérer, pour cela conformément a la loi j'ai envoyé en RAR un préavis a mon locataire mais celui ci n'est pas aller chercher le document.
Le délai de 6 mois est il toujours valable? dans la mesure ou le RAR a été envoyé 6 mois avant mais pas récupéré volontairement par mon locataire.
Le bail est de 3 ans, cela veut il dire que je repars pour 3 ans alors que ce locataire ne me pose que des pb.Loyers payés 1 mois après , toujours des retards....
Merci de votre retour

Igor1 · Answer

Bonjour, 
un seul conseil, n'ouvrez surtout pas la LRAR celle-ci sera considérée  "lu" par un juge qu'il vous faut saisir rapidement et voir avec un avocat rapidement pour savoir quelle date sera prise en compte par le juge.
Nous conseillons toujours d'envoyer bien à l'avance pour avoir éventuellement le temps de de le faire par voie d'huissier si le destinataire ne va pas chercher la lettre.

MICHELINE · Answer

Etant propriétaire, puis-je casser le bail ou donner congé aux locataires, quand l'un des deux locataires donnent son préavis ?

Igor1 · Answer

Bonjour,
Non absolument pas, le locataire partant reste toutefois responsables des loyers, charges et éventuels dégâts pendant toute la durée du bail ( tant que l'autre locataire reste dans les lieux) du locataire restant, à la condition que vous ne modifiez pas le bail existant.

Igor1 · Answer

Bonjour, 
si votre bailleur également signer le bail, il est engager et ne peut le clôturer sous prétexte de n'avoir pas encore perçu le dépôt de garantie. Ce qui ne serait pas le cas si votre dossier était refusé et que vous ne disposiez ni d'une caution, ni du DG.

amalia · Answer

DG?? c'est quoi??
alors que puis je faire?

Igor1 · Answer

Bonjour, 
DG = dépôt de garantie. Le bailleur a t'il signé le bail ? Merci de répondre à cette question.

Igor1 · Answer

Bonjour, 
Donc il ne peut clôturer ou résilier le bail. Sauf si votre dossier était refusé par Loca Pass. 
IL faut environ 3 petites semaines de patience pour avoir le chèque du dépôt de garantie.
Envoyez une LRAR à votre bailleur et mettez le devant le fait accompli, à savoir qu'il s'est engagé par la signature d'un contrat de bail et qu'il se doit d'honorer ce contrat. Que rien pour l'instant ne justifie une quelconque raison de clôturer le bail et que le dossier Loca Pass est en cours de traitement.
Dans le même temps renseignez- vous auprès de Loca Pass pour savoir ou en est votre dossier.

amalia · Answer

mon dossier est sous mes yeux je n'ai pas eut le temps de leur envoyer et je ne vais pas le faire de toute maniere car apres bonjour l'ambiance entre moi et les proprio

Igor1 · Answer

Bonjour, 
si vous baissez les bras... c'est votre décision. Mais votre dossier Loca Pass devrait être envoyé depuis une semaine, ce n'est pas très sérieux non plus.

amalia · Answer

bah non pas depuis une semaine vu qu'il l'ont rempli vendredi apres midi et mon appeler dimanche pour annulé! donc je voulais le déposer aujourd'hui

Igor1 · Answer

Bonjour, 
dans ce cas ils sont même responsable du retard du dossier, vous avez tous atouts entre vos mains.
Si ce logement vous plait vraiment, ne laissez pas tomber.

Igor1 · Answer

Bonjour, 
la chose à faire de suite (et qui est la départ incontournable  d'une procédure) est de lui envoyer une LRAR de mise en demeure de payer sous quinzaine le montant du dépôt de garantie et les loyers en retard sous peine d'engager une procédure d'expulsion et de bien détailler tous les éléments en votre possession (confirmation du paiement du DG par l'organisme, le non paiement du DG est un cas de résiliation du bail,  etc...). Voir : Lettre de mise en demeure sur votre moteur de recherche.
Lisez l'article 24 de la loi du 06/07/1989

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2008-04-07/

Igor1 · Answer

Bonjour, 
votre fille peut effectivement résilier le bail de location au profit d'un parent. Toutefois,elle ne peut le faire qu'à la fin du bail qui la lie à son locataire, soit aout 2012 et en respectant scrupuleusement la procédure inscrite sur l'article 15 de la loi du 06/07/1989 :
 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2008-04-07/

Rien ne l'empêche par contre de trouver un accord amiable avec son locataire. Elle peut effectivement lui proposer un dédommagement financier pour son départ. Mais si celui-ci accepte il faudra s'attendre à une somme conséquente car il y a les frais de recherche de logement, d'agence , de résiliation et reprise des différents contrats (électricité, gaz, eau, etc, etc...) de déménagement, souci et perte de temps.... Cela peut se chiffrer par plusieurs mois de loyer.

Igor1 · Answer

RE, 
j'ai oublié de présiser que tout accord amiable doit être fait par écrit et signé des 2 parties.

Louise · Answer

Bonjour à tous, 

Je souhaite loué un appartement dont mon père est le propriétaire, malheureusement un autre locataire est dans l'appartement depuis prés d'un an et demi sans avoir payé son loyer une seule fois... Nous avons envoyé plusieurs recommandés... Toujours rien. De plus il semble avoir un second logement. 
Quels sont les démarches que je dois faire pour pouvoir enfin emménager?

jessbeux · Answer

bonjour   
  j'ai une question aussi. voila j'ai creé mon entreprise en 2009 celle ci n'etant pas fructueuse et avec l'accord vocal de mon bailleur je me suis radié!! or celle ci c'est retracteé est me retrouve dans l'obligation de payer mes loyer jusqu'a novembre 2012. En fesant du menage j'ai trouvé un micro que j'ai fait constater par huissier, mais mon bailleur a peur de rien et est prete aller au tribunal, or moi je peux pas niveau financement. Est ce que je peux faire valoir ma clause resolutoire qui dit que par la legislation ou la reglementation en vigueur que si le bailleur n'exécuterais les obligation qui lui sont imparties je peux faire valoir la clause!!!! est possible par rapport au micro??????  j'ai un avocat mais il s'ent fou j'ai jamais de ses nouvelles   cordialement

lil · Answer

Bonjour,

Ma propriétaire nous a fait un bail en deux exemplaire, le sien est signé mais pas le notre. Et aujourd'hui elle vaut récupéré son appartement, que faire?

mamimo · Answer

Bonjour
Je suis propriétaire d'un appartement meublé
le bail vient d'être renouvelé jusqu'au 14 février 2013 inclus
bail d'un an renouvelable..

Après visite des lieux, les locataires sont d'une désinvolture
pas possible, j'aimerais mettre fin au bail..

je pense que c'est possible en envoyant une lettre recommandée
6 mois avant l'arrêt du contrat de location.

Le locataire n'a pas tenu compte de ma lettre remise dans la 
boite au lettre pour l'indexation du loyer et de surplus la locataire
du dessous se plaint de tapage nocturne, que faire??

Merci de me répondre

Igor1 · Answer

Bonjour,
Si le propriétaire souhaite résilier le bail, *suite à une raison fondée, il doit vous en informer par préavis 3 mois à l'avance. Très important : en tant que locataire d'un meublé en résidence principale, vous pouvez, à tout moment , décider de partir et rompre votre contrat à condition de respecter le préavis d'1 mois ! Restez vigilants sur ce point !
* les raisons fondées sont les mêmes que celles d'un logement non meublé ( voir article 15 de la loi du 06/07/1989).
https://logement.studyrama.com

mamimo · Answer

Merci Igor

Je suis la propriétaire...et j'aimerais mettre fin au bail
quelle raison indiquée?? je n'ai pas l'intention d'habiter 
l'appartement mais de le remettre en location .

Vous me dites une raison fondée..
Ici je veux bien attendre la fin du bail..
donc ce serait 3 mois de préavis...

Merci de me le confirmer..et pour résilier de suite je pense
avoir un bon motif, reprendre l'appartement pour moi

Y a t'il un règlement propre à chaque province??
je me souviens voici des années louer un appartement meublé
dans la région ardennes de Belgique et la propriétaire nous à
demandé 6 mois de loyer...preuve, un avocat désigné par ses
soins..Merci de me répondre

Igor1 · Answer

Re,
si vous avez bien lu, vous ne pouvez résilier avant la fin du bail (14/02/2013) et en vous y prenant au moins 3 mois à l'avance. C'est la date de réception de la LRAR qui fait foi, donc prévoyez au moins 2 à 3 semaines de marge.
De plus si vous aviez regardé l'article 15 de la loi du 06/07/1989 vous auriez lu cela : 
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

mamimo · Answer

Je vous remercie pour votre aide, en fait c'est moi la propriétaire qui suis le dindon, d'après mon avocat cela doit se passer en justice et c'est prévu pour le 18 décembre 2012, je n'ai pas le droit de mettre une annonce pour le renouvellement du bail à un autre locataire, le bail étant renouvelé d'année en année...échéance le 15 février 2013...Les locataires m'ont mise en justice de paix pour un éventuel accord, il ne me paie pas les charges supplémentaires et me doivent énormément d'argent à savoir près de 2000 euros, donc je dois attendre et qui va perdre sa culotte dans l'histoire, c'est moi...(sourire) 
Bien cordialement et merci de vos réponses

Rupture d'un bail par le propriétaire

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