Vente d'un bien après une succession

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- - Dernière réponse : YODA13119
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29 janvier 2009
- 20 mars 2008 à 17:26
Bonjour,

Je suis en train de préparer la succession de mon épouse qui est décédée en janvier dernier. Nous possédions une maison, du mobilier, un véhicule et un peu d'argent sur des comptes bancaires. J'ai trois enfants, tous majeurs.
Nous n'avions pas de contrat de mariage, et n'avions pas fait donation au dernier vivant.
J'ai l'intention de demander l'usufruit sur l'ensemble de l'héritage de mon épouse.
Notre maison était déjà en vente, sans avoir été vendue.
Je voudrais, une fois la succession réglée, vendre la maison, acheter un terrain puis construire. Il me faudra l'accord des enfants pour vendre la maison, mais ils me le donnent.
Ma question est la suivante: Devrais-je alors faire le partage du produit de la vente de la maison? Ou bien pourrais-je garder l'usufruit de cette somme d'argent et l'utiliser pour ma future construction, auquel cas les enfants auraient la nue-propriété sur une part de cette maison?

Autres questions annexes:
Le choix de l'usufruit est-il fait une fois pour toutes?
D'autre part, est-il possible d'avoir l'usufruit sur une partie de la succession, par exemple la maison et le mobilier, le reste étant partagé?
merci
13pour12
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Merci
Bonjour,

pour répondre aux questions annexes, les plus simples en fait, en effet, le choix de l'usufruit est irrévocable mais vous pouvez ensuite renoncer, en tout ou partie, à l'exercer. Donc, vous avez intérêt à choisir la totalité en usufruit et par la suite renoncer à exercer ce droit sur les meubles par exemple.

Concernant, la conservation de l'usufruit du produit de la vente, si c'est juridiquement possible, c'est toujours très problématique. En effet, il s'agit de ce que l'on appelle un quasi-usufruit, le terme est un peu barbare, mais surtout il vous contraint, en principe, à ne pas entamer le capital qui est la "propriété" des nus-propriétaires. Le soucis majeur c'est que ce droit ne se transfère pas sur le bien acquis en remplacement de la somme d'argent (car il a une nature différente) et donc vos enfants ne seront pas titulaires d'un droit similaire sur votre nouvelle maison.
Une solution consiste à partager le produit de la vente et à vous faire prêter l'argent par vos enfants avec un différé de remboursement et/ou une hypothèque sur le nouveau bien. Ceci a le double avantage de ne pas affecter par avance la succession et de garantir vos enfants grâce à des droits sur l'immeuble. Toutefois, cela suppose une très bonne entente familiale.
Autre solution possible, la SCI familiale qui vous permet de "jouir" du bien tout en conférant des droits sur l'immeuble à vos enfants. Cette solution n'est pas à négliger notamment selon votre âge et la possibilité que vous avez de faire ou non des donations à vos enfants. De même, selon votre situation "maritale", elle vous permet d'associer ou d'exclure un éventuel "conjoint" à l'opération.

Cordialement

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13pour12
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Merci pour toutes ces réponses.
Une solution consiste à partager le produit de la vente et à vous faire prêter l'argent par vos enfants avec un différé de remboursement et/ou une hypothèque sur le nouveau bien.
Si j'opte pour cette solution, mieux vaut pour moi opter pour le 1/4 de la succession en pleine propriété: si la succession est estimée à 120 000 euros, ma part serait de 30 000 euros, comme celle de chacun de mes trois enfants, je leur emprunterais donc 30 000 euros à chacun. Tout ceci doit-il être fait au moment du règlement de la succession chez le notaire, tout en sachant que l'emprunt nous pouvons le régler entre nous, car je m'entends très bien avec mes enfants.
Pour ce qui est de la SCI familiale, comment la créer? au moment du règlement de la succession? son cout? j'ai 61 ans.
merci encore
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YODA13119
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299 > 13pour12
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Bonjour,

pour répondre aux choses simples d'abord, en effet, si l'essentiel de la succession réside dans le bien immobilier, vous avez peut être intérêt à opter pour de le pleine propriété. Mais dans ce cas pensez aussi que les parts qui restent à vos enfants sont en pleine propriété également et que vous n'avez alors plus l'inconvénient du quasi-usufruit lors de la vente.
Maintenant, si on raisonne en valeurs, vous avez 61 ans, donc l'usufruit représente encore 40 % de la valeur de l'immeuble, ce qui veut dire que votre part serait de 48.000 € contre 30.000 € pour l'option en pleine propriété. Il resterait donc 72.000 € à emprunter à vos enfants, soit 24.000 € à chacun.
Pour ce qui est du moment, l'option entre l'usufruit ou la pleine propriété doit être faite dans l'année de l'ouverture de la succession, en revanche, le montage prêt ou SCI est libre dans le temps, pourvu qu'il soit fait au moment de l'achat du nouveau bien.
Pour "monter" le prêt, restez vigilant sur deux choses : des écrits très clairs dans les montants et les conditions de remboursement et surtout faites un acte identique par enfant, ne procédez pas de manière globale. Un simple acte sous seing privé est suffisant, mais pour plus de sécurité mieux vaut l'enregistrer. En revanche, si vous optez pour une constitution d'hypothèque au profit des enfants, le recours au notaire est obligatoire pour inscrire la garantie.
Pour ce qui est de la SCI familiale, il suffit de rechercher des statuts types, en ligne ou dans les librairies spécialisées, les contrats Tissot sont bien faits. Vous aurez ensuite à déterminer un nombre de parts et leur valeur et à les attribuer à chacun en fonction de son apport. Donc, pas de prêt entre vous mais des droits sur la société proportionnels à l'argent investi. Veillez à conserver une majorité suffisante pour que vos enfants ne puissent pas faire "blocage" et surtout prévoyez un droit de préférence à votre profit et une clause d'agrément en cas de revente des parts.
Vous devez savoir que dans ce cas, c'est la SCI qui est propriétaire du bien, vous n'en serez que locataire. Donc, établissez un contrat protecteur à votre profit. Vous avez là un triple avantage : le bénéfice éventuel, selon votre situation, d'une aide au logement; la possibilité de déduire l'intégralité des frais de fonctionnement de l'immeuble et donc de créer un déficit foncier déductible (travaux, taxe foncière, mensualités d'emprunt en intégralité sont des frais de la SCI alors qu'ils ne sont pas déductibles du revenu si le bien est votre résidence principale); la possibilité de peu à peu transmettre le bien à vos enfants à moindre frais via des cessions de parts.
En revanche, vous perdez le bénéfice de l'exonération de plus-value sur la résidence principale en cas de revente.
En outre, optez d'abord pour une SCI "transparente" fiscalement, c'est-à-dire que chaque associé déclare bénéfice ou perte à l'IR, vous pourrez toujours opter, en cours de route, pour un asujetissement de la société à l'IS (l'inverse n'est pas possible, l'option pour l'IS est irrévocable).
Le coût est celui d'un enregistrement si vous réalisez les statuts vous même, sinon, c'est de l'ordre de 800 € supplémentaires pour un notaire ou un avocat.
Si pas d'IS ni comptabilité, option pour le régime simplifié, les formalités sont réduites. Prenez conseil auprès du centre des impôts ou auprès de votre notaire, notamment pour les options fiscales qui sont fonction de vos situations personnelles à tous les 4.

Cordialement.
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Merci
Bonjour,
Pour mémoire, vous trouverez ci-dessous les règles de succession, notamment les différentes possibilités pour le conjoint survivant.
http://droit finances.commentcamarche.net/transmission/ds10 succession qui herite.php3

Quant à l'opération que vous envisagez, on ne peut pas dire au sens strict du terme, que vos enfants auront de la nue-propriété sur votre nouvelle maison mais ils auront une créance attachée à votre succession. Ces montages sont quand même complexes et requièrent l'assistance d'un notaire.
Pour ce qui est du choix de l'usufruit, si l'usufruitier peut ultérieurement renoncer à son droit, il ne peut revenir sur son choix, du moins sans accord des nus-propriétaires.
Cordialement.
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