Revenus fonciers, définition, imposition, déficit

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"Droit finances : Travaux déductibles des revenus fonciers"

[REVENUS FONCIERS] Voici comment sont imposés les revenus fonciers tirés de la location vide de logements ou locaux commerciaux. Les règles de calcul et d'imposition des revenus fonciers et d'imputation du déficit foncier.


Définition

Les revenus fonciers sont les revenus provenant de la location de biens immobiliers de toute nature, bâtis ou non bâtis (logements, commerce, bureaux, usines, magasins, garages, boxes, terrains, etc.).
y compris les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l'habitation, le commerce ou l'industrie, même s'ils sont seulement retenus par des amarres.
Les revenus accessoires tirés d'un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance (droit d'affichage, etc.) sont taxés en tant que revenus fonciers.

Sont également taxés dans cette catégorie, les revenus :

  • des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) non assujetties à l'impôt sur les sociétés,
  • des parts de sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale.

En revanche, les revenus locatifs sont imposés :

  • dans la catégorie des BIC
    • quand les biens appartiennent à une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale soumise à l'IR
    • quand il s'agit d'une location meublée ou équipée
  • dans la catégorie des BNC quand il s'agit d'une sous-location.

Revenu foncier brut

Le revenu foncier brut est la somme :

  • des loyers encaissés au cours de l'année civile ou de l'exercice
  • des loyers échus et non encore payés
  • des loyers encaissés d'avance
  • des provisions pour charges payés par les locataires
  • des remboursements de charges et frais par le locataire
  • des indemnités (assurance, etc.) et des subventions (Anah, etc.) correspondant à des charges déductibles

Les dépenses réglées par le propriétaire pour le compte des locataires et qui n'ont pas été remboursées par ce dernier viennent en déduction du revenu brut.
Les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire et les sommes versées au propriétaire par le locataire au titre des charges lui incombant ne sont pas comptabilisées.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie payé par le locataire à l'entrée dans les lieux n'est imposable que s'il sert à compenser des loyers impayés ou à financer des travaux de remises en état.

Location gratuite

Quand le propriétaire met le logement gratuitement à la disposition de tiers sans contrat de location, il n'est pas imposé sur l'avantage en nature ainsi consenti. Mais en présence d'un contrat de location, qui autorise alors la déduction des charges, un loyer anormalement bas peut être réévalué par les services fiscaux. Dans les locations entre proches, veillez à fixer le loyer au niveau du marché pour éviter tout litige.

Arriérés de loyers et revenus exceptionels

Si vous avez perçu des arriérés de loyers, imputables sur l'année précédente, il s'agit de revenus différés. Vous pouvez demander l'application du système du quotient quel que soit leur montant.

Quand le propriétaire perçoit des revenus exceptionnels (indemnités de pas-de-porte, etc.), il peut également demander l'application du système du quotient si ces revenus exceptionnels sont supérieurs à la moyenne des revenus des trois dernières années.

Bail à réhabilitation

Quand le logement est loué dans le cadre d'un bail à réhabilitation, le locataire doit effectuer des travaux de construction, d'agrandissement ou d'aménagement qui reviennent au propriétaire, sans indemnité, à la fin du bail. La valeur de ces travaux n'est pas prise en compte dans le revenu foncier du bailleur. La valeur des travaux d'amélioration reste soumise à l'impôt.

Recettes diverses

Dans les recettes brutes de la propriété sont comprises notamment celles qui proviennent de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières, ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit (pas-de-porte, indemnités de résiliation de bail, etc.).

TVA

Pour les locations de locaux soumises à la TVA, la comptabilisation des loyers et des charges s'effectue hors taxes.

Bénéfice foncier

Quand la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles du revenu foncier fait apparaître un bénéfice, celui-ci est ajouté au revenu global du propriétaire et soumis au barème progressif de l'impôt. Il est également soumis à la CSG et à la CRDS et aux différents prélèvements sociaux.

Déficit foncier

Quand la différence fait apparaître un déficit foncier, celui-ci ne peut être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Toutefois, sous certaines conditions ou dans la limite de certains plafonds, ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable. L'imputation de ce déficit exige que le bien soit donné en location pendant au moins trois ans ou que le contribuable conserve les titres de la société civile propriétaire du bien pendant cette même période.

Imputation du déficit foncier

Dans le régime de droit commun, le déficit ne peut être imputé sur le revenu global du propriétaire qu'à hauteur de 10 700 €. Ce déficit imputable comprend toutes les charges à l'exception des intérêts d'emprunts.

Exemple :

  • revenu brut foncier : 8 000
  • intérêts d'emprunt : 10 000
  • charges déductibles (hors intérêts) : 12 000
  • déficit total : 14 000

Il faut déduire d'abord les intérêts d'emprunt du revenu brut foncier, ce qui donne un déficit foncier intermédiaire de 2 000, imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années. On peut ensuite imputer 10 000 sur le revenu global de l'année et reporter l'excédent des charges (2 000) sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d'Éric Roig, diplômé d'HEC
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