Régime Cosse - Louer abordable : tous les avantages fiscaux

Régime Cosse - Louer abordable : tous les avantages fiscaux Le régime Cosse (appelé aussi "Loyer abordable") est destiné à favoriser l'investissement locatif dans l'immobilier ancien. Conditions, montant et avantage fiscal.

Quelle est la réduction Cosse en 2022 ?

La Loi de finances pour 2022 a transformé le dispositif Cosse Louer Abordable en réduction d'impôt (au lieu d'une déduction), la plupart des conditions et critères étant par ailleurs identiques. Le nouveau régime s'applique pour les procédures de conventionnement Anah engagées à compter du 1er mars 2022 et jusqu'au 31 décembre 2024. Le taux de la réduction est le suivant :

Taux de réduction Cosse 2022
Conventionnement Taux de droit commun Taux en location solidaire
Secteur intermédiaire 15 % 20 %
Secteur social 35 % 40 %
Secteur très social - 65 %

Quels sont les logements concernés par le régime Cosse ?

Le dispositif Cosse en faveur de l'investissement locatif concerne les logements anciens donnés en location nue à titre d'habitation principale. Les revenus locatifs sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans le cadre du régime Cosse, le logement ne peut pas être donné en location un membre du foyer fiscal du propriétaire, un descendant ou un ascendant. Il ne peut pas non plus être donné en location à une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail. Le dispositif impose des plafonds de revenus locataires et du loyer. Les plafonds de loyers et de revenus "Cosse-Louer abordable" sont identiques aux plafonds Pinel.

Le logement doit faire l'objet d'une convention avec l'Anah dans le secteur intermédiaire ou dans le secteur social ou très social. Les logements éligibles au dispositif Cosse doivent répondre à certains niveaux de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh/m2/an. Dans la pratique, les logements dont le DPE est en classe F ou G dépassent ce plafond. Ils sont donc trop énergivores pour donner droit au dispositif. Les bailleurs doivent donc justifier auprès de l'Anah d'un DPE répondant à ces critères.

Quelles sont les zones Cosse ?

Le logement doit être situé dans les zones A, Abis, B1 et B2 de la Loi Pinel telles que définies en annexes de l'arrêté du 1er août 2014. La zone C est également éligible depuis la sous deux conditions :

  • la convention avec l'Anah doit être de type très social ou social ;
  • la convention doit prévoir des travaux et comporter une obligation de location d'une durée de neuf ans.

Quelle est la déduction fiscale Cosse ?

Désormais remplacée par une réduction d'impôt pour les conventions Anah signées à compter du 1er mars 2022, la déduction fiscale Cosse repose sur le système qui suit. Si toutes les conditions sont respectées, le propriétaire-bailleur peut pratiquer une déduction spécifique sur ses revenus fonciers.

  • Quand le logement est situé en zone C, le taux de la déduction fiscale est égal à 50% (uniquement dans le secteur social et très social)
  • Quand le logement est situé en zone B2, le taux de la déduction fiscale est égal à :
    • 15% dans le secteur intermédiaire,

    • 50% dans le secteur social ou très social.

  • Quand le logement est situé en zone Abis, A ou B1, le taux de la déduction fiscale est égal à :
    • 30% dans le secteur intermédiaire,

    • 70 % dans le secteur social ou très social.

Le taux est porté à 85 % pour les logements donnés en location un organisme public ou privé agréé en vue de l'hébergement des personnes défavorisées.

Avec le régime Cosse - Louer abordable, le déficit foncier imputable sur le revenu global du propriétaire est porté de 10 700 € (régime de droit commun) à 15 300 €.