Achat d'un terrain en lotissement : règles légales et garanties

Comment acheter un terrain en lotissement. Les règles légales et les garanties. Et toutes les précautions à prendre.

Dans leurs démarches, les acquéreurs souhaitant acheter un terrain à construire ont le choix entre l'achat d'un terrain isolé ou l'achat d'un terrain en lotissement. L'achat en lotissement est soumis à des règles plus strictes que la vente et la construction. En contrepartie, les acheteurs bénéficient de certaines garanties leur permettant de faire valoir leurs droits en cas de non-respect des engagements du lotisseur. Voici les points à vérifier lorsque vous envisagez ce type d'achat.

Quelles sont les garanties d'un achat en lotissement ?

La parcelle de terrain acquise dans un lotissement présente comme principal avantage le fait d'être garantie comme étant à la fois :

• constructible,
• viabilisée, c'est-à-dire raccordable aux réseaux d'eau potable, d'électricité, de téléphone...
• délimitée (via un bornage réalisé par un géomètre expert).

Si le terrain ne réunit pas l'ensemble de ces critères, vous pouvez exercer un recours pour annuler le contrat de vente. Mais en contrepartie, la construction du futur acheteur est soumise à des contraintes issues de normes prévues dans certains documents. Avant de signer une promesse de vente, il convient donc de les consulter afin de s'informer sur les règles applicables à la future construction. Les documents à consulter sont les suivants :

• le cahier des charges, permettant de connaitre les règles applicables aux futurs propriétaires (charges à payer, règles d'entretien, ...)
• le règlement de lotissement, qui mentionne les règles applicables aux futures constructions (formes, couleurs, matériaux, ...) ou à leur environnement immédiat (clôture, boite aux lettres, ...)
• le plan local d'urbanisme défini par la commune. Pour accéder à ces pièces, l'acheteur doit s'adresser au service d'urbanisme de la commune ou se situe le lotissement.

Que contient la promesse de vente d'un terrain en lotissement ?

La promesse de vente doit comporter les éléments suivants :

• les coordonnées du vendeur et de l'acheteur
• l'existence d'un bornage et le descriptif du terrain (mentionnant notamment la surface) résultant de celui-ci
• les servitudes
• le délai de livraison du terrain
• le prix de vente, ses modalités de paiement ainsi que les honoraires du professionnel chargé de réaliser la vente
• la durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l'acte de vente
• les éventuelles conditions suspensives.

Si un état des risques naturels et technologiques, un cahier des charges ou un règlement de lotissement ont été établis, ils doivent être joints à la promesse de vente.

Avant de signer la promesse de vente, il convient de vérifier que les éventuels travaux prescrits par le permis d'aménager délivré par la mairie ont bien été réalisés. Lorsque l'acheteur doit verser une indemnité après la signature de l'acte, la loi prévoit que le montant de cette somme ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente. L'acquéreur peut se rétracter et revenir sur son engagement dans un délai de 7 jours à compter de la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente (ou du lendemain de sa remise en mains propres).

Comment se déroule la vente d'un terrain en lotissement ?

Lorsque les conditions pour conclure la vente sont réunies, un acte doit être établi devant un notaire. L'acte de vente dont contenir un certain nombre d'éléments correspondant à ceux mentionnés précédemment dans la promesse de vente. Il doit également être accompagné des mêmes documents.

Le solde du prix de vente doit être versé à la signature du contrat. Une fois le contrat signé par l'acheteur, le lotisseur et le notaire, ce dernier publiera l'acte au fichier immobilier situé au bureau des hypothèques dont dépend le terrain afin que la vente devienne opposable aux tiers. Le notaire doit remettre à l'acquéreur une copie de la minute. Ce document doit être conservé précieusement par l'acheteur car il constituera son titre de propriété.