Frais de remboursement anticipé de prêt immobilier : loi et plafond

Quand et comment demander à sa banque le remboursement anticipé d'un prêt immobilier et limiter les pénalités, indemnités et frais. Vos droits et les règles légales.

Quel est le montant minimal d'un remboursement anticipé ?

Vous pouvez demander à la banque un remboursement anticipé de votre crédit immobilier pour ne plus avoir à verser de mensualités ou, tout du moins, à en réduire leur nombre ou leur montant. Mais qu'il soit total ou partiel, le remboursement anticipé d'un prêt est encadré par certaines règles légales fixées par les articles L. 313-47, L. 313-48 et L. 313-49 du Code de la consommation.

Le contrat de prêt immobilier peut prévoir que le montant de votre remboursement anticipé doit au moins être égal à une certaine somme. Mais la loi prévoit que ce seuil minimal fixé par le contrat ne peut pas dépasser 10 % du montant total de votre prêt. Ce pourcentage est calculé à partir du montant initial de l'emprunt, et non du montant qu'il vous reste à rembourser. Toutefois, ce seuil minimal ne peut pas être appliqué par le banque si votre versement anticipé vous permet de rembourser totalement votre emprunt immobilier. Le montant du remboursement doit être indiqué dans votre courrier adressé à la banque. Pour adresser cette lettre, il est possible d'utiliser un modèle de lettre de demande de remboursement d'un prêt immobilier.

Quels sont les frais de pénalité maximaux d'un remboursement anticipé ?

Le contrat de prêt peut tout à fait prévoir des indemnités à verser à la banque si vous remboursez votre prêt immobilier par anticipation. Mais ces frais doivent respecter la législation en la matière. La loi prévoit en effet un plafond maximal ainsi que plusieurs cas dans lesquels ces frais sont interdits. Un double-plafond est applicable au calcul de l'indemnité pour remboursement anticipé.

• Son montant ne peut pas être supérieur à 3 % du capital qu'il vous reste à rembourser au moment de votre demande. Exemple : s'il vous reste 100 000 euros à rembourser, l'indemnité ne pourra pas dépasser 3000 euros.
• L'indemnité ne peut pas non plus dépasser 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée au taux moyen du prêt. Exemple : si vous remboursez 80 000 euros dans le cadre d'un emprunt à 4,5 %, le montant des frais ne pourra pas être supérieur à 80 000 X 4,5/100 X 6/12 = 1800 euros.

Les règles ci-dessus sont applicables dès lors que le contrat prévoit des pénalités pour remboursement anticipé. Un contrat de prêt immobilier peut donc exclure ces frais ou prévoir des montants inférieurs aux plafonds indiqués. Ces sommes peuvent dans tous les cas être discutées avec votre banquier au moment de négocier votre prêt immobilier. 

Dans quels cas peut-on être exonéré de frais de remboursement anticipé ?

Pour les emprunts immobiliers contractés après le 1er juillet 1999, les frais de remboursement anticipé ne peuvent pas être appliqués dans les cas prévus par le dernier alinéa de l'article L. 313-48 du Code de la consommation. Il s'agit des situations dans lesquelles le remboursement anticipé est dû soit :

• à la vente du bien immobilier suite au changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• à leur décès ;
• à la cessation forcée de leur activité professionnelle (licenciement par exemple).

Vaut-il mieux rembourser par anticipation ou placer son argent ? 

Quand on reçoit une importante somme d'argent - en cas de succession par exemple - il peut être tentant de mettre fin à ses mensualités d'emprunt ou, tout du moins, d'en réduire leur montant afin de réduire son endettement personnel. Du point de vue financier, le remboursement anticipé n'est pourtant pas toujours la meilleure solution. En plus des éventuels frais de remboursement anticipé à verser, l'emprunteur se privera également d'une possibilité d'investir l'argent déboursé pour le remboursement. Avant de prendre une décision, il faut donc évaluer le taux de rendement potentiel de l'épargne mobilisée et le comparer avec le taux d'intérêt du prêt immobilier. Le choix du remboursement anticipé sera d'autant moins judicieux dès lors que l'emprunt immobilier a été souscrit à un taux très faible, ce qui est le cas des prêts souscrits ces dernières années.