Achat maison sans déclaration d'achèvement
Bonjour,
Je dois signer un compromis aujourd'hui et j'ai appris hier que la maison présentait quelques irrégularités administratives :
- Construction de la maison en 1986 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité. La maison et le terrain ne sont pas à proprement parler sur un site classé mais le lot voisin (de l'autre côté du mur délimitant le terrain) correspond lui à un site classé (cf. Plan d'urbanisme vu sur le site de la ville).
- Ajout d'un batiment annexe (garage et abrie de jardin) en 1988 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité.
- Aménagement des combles + pose de 2 velux en 2003 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité. Le notaire a insérer une clause disant que le propriétaire s'engage à déposer, en mairie, avant la signature de l'acte authentique, la déclaration d'achèvement des travaux. En revanche, le notaire du vendeur refuse (car il dit que cela n'a pas de sens) de mettre en condition suspensive l'obtention du certificat de conformité (malgré la demande de mon notaire).
- Aménagement de l'abris de jardin en dépendance en 2003 : surface de 40m2, la structure du bâti n'a pas changé mais tout a été aménagé à l'intérieur pour en faire une surface habitable (aucune déclaration de travaux n'a été faite ni dépôt de permis de construire, rien). Sur ce dernier point, j'avais été informé par l'agent, suite à notre offre d'achat, que la dépendance n'était pas officiellement reconnue en surface habitable mais "qu'on ne risquait rien car, il y a bien eu un permis pour le bâti et que le changement intérieur date de 2003 et que, concrètement, personne ne viendra jamais contrôler l'existence de cette dépendance". Cela m'a rassuré sur le coup, mais je commence finalement à me poser des questions...
Qu'est ce que je risque au regard de ces 4 points (je comprends que les 3 premiers sont similaires : absence de DAT / DACT pour des travaux datant d'il y a entre 35 et 17 ans) et quelle position devrais-je adopter lors du rdv de signature du compromis pour ne pas me mettre en risque?
Merci par avance de vos réponses.
Bien cordialement,
Je dois signer un compromis aujourd'hui et j'ai appris hier que la maison présentait quelques irrégularités administratives :
- Construction de la maison en 1986 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité. La maison et le terrain ne sont pas à proprement parler sur un site classé mais le lot voisin (de l'autre côté du mur délimitant le terrain) correspond lui à un site classé (cf. Plan d'urbanisme vu sur le site de la ville).
- Ajout d'un batiment annexe (garage et abrie de jardin) en 1988 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité.
- Aménagement des combles + pose de 2 velux en 2003 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité. Le notaire a insérer une clause disant que le propriétaire s'engage à déposer, en mairie, avant la signature de l'acte authentique, la déclaration d'achèvement des travaux. En revanche, le notaire du vendeur refuse (car il dit que cela n'a pas de sens) de mettre en condition suspensive l'obtention du certificat de conformité (malgré la demande de mon notaire).
- Aménagement de l'abris de jardin en dépendance en 2003 : surface de 40m2, la structure du bâti n'a pas changé mais tout a été aménagé à l'intérieur pour en faire une surface habitable (aucune déclaration de travaux n'a été faite ni dépôt de permis de construire, rien). Sur ce dernier point, j'avais été informé par l'agent, suite à notre offre d'achat, que la dépendance n'était pas officiellement reconnue en surface habitable mais "qu'on ne risquait rien car, il y a bien eu un permis pour le bâti et que le changement intérieur date de 2003 et que, concrètement, personne ne viendra jamais contrôler l'existence de cette dépendance". Cela m'a rassuré sur le coup, mais je commence finalement à me poser des questions...
Qu'est ce que je risque au regard de ces 4 points (je comprends que les 3 premiers sont similaires : absence de DAT / DACT pour des travaux datant d'il y a entre 35 et 17 ans) et quelle position devrais-je adopter lors du rdv de signature du compromis pour ne pas me mettre en risque?
Merci par avance de vos réponses.
Bien cordialement,
3 réponses
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Modérateur
(...) la mairie m'a dit qu'a minima une déclaration préalable (...) aurait dû être fait, et donc egalement ensuite une DACT...
En 2003 peut-être mais pas aujourd'hui. Et ce d'autant plus que d'une part, un abri de jardin a la même destination que la construction maison principale (article R421-14 du Code de l'urbanisme) et que d'autre part l'abri de jardin étant comptabilisé dans la surface de plancher globale, son aménagement intérieur ne relève d'aucune autorisation.
(...) concernant les 3 permis de construire (...), j'ai peur que le dépôt par le vendeur (...) donne lieu à un contrôle et éventuellement un refus de la mairie (...).
Très honnêtement, il paraît peu probable que la commune se lance dans un récolement conditionné par le dépôt de plusieurs DAACT pour des travaux terminés il y a largement plus de 15 ans !
Je réitère ce que je vous ai dit précédemment, même si les travaux ne sont pas conformes aux autorisation délivrées il y a de cela plus de 15 ans (!!!), une action en démolition ne peut être engagée par la commune.
De plus, il faudrait vérifier que la construction respecte les règles de construction alors en vigueur il y a (pour les 2 premiers permis) plus de 30 ans !! Injouable et ce d'autant que la réglementation a largement évolué depuis.
En, ce qui concerne un éventuel sinistre, je rejoins mon camarade avec une précision supplémentaire: dans la mesure où le PLU ne l'interdit pas et que les constructions ont été régulièrement autorisées par la commune, au minimum la reconstruction à l'identique est possible.
La législation juridique et financière évolue en permanence...