Achat maison sans déclaration d'achèvement

Question

Bonjour,

Je dois signer un compromis aujourd'hui et j'ai appris hier que la maison présentait quelques irrégularités administratives :

    - Construction de la maison en 1986 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité. La maison et le terrain ne sont pas à proprement parler sur un site classé mais le lot voisin (de l'autre côté du mur délimitant le terrain) correspond lui à un site classé (cf. Plan d'urbanisme vu sur le site de la ville).

    - Ajout d'un batiment annexe (garage et abrie de jardin) en 1988 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité.

    - Aménagement des combles + pose de 2 velux en 2003 : le permis de construire validé est bien annexé au projet de compromis mais inexistance de DAT et de certificat de conformité. Le notaire a insérer une clause disant que le propriétaire s'engage à déposer, en mairie, avant la signature de l'acte authentique, la déclaration d'achèvement des travaux. En revanche, le notaire du vendeur refuse (car il dit que cela n'a pas de sens) de mettre en condition suspensive l'obtention du certificat de conformité (malgré la demande de mon notaire).

    - Aménagement de l'abris de jardin en dépendance en 2003 : surface de 40m2, la structure du bâti n'a pas changé mais tout a été aménagé à l'intérieur pour en faire une surface habitable (aucune déclaration de travaux n'a été faite ni dépôt de permis de construire, rien). Sur ce dernier point, j'avais été informé par l'agent, suite à notre offre d'achat, que la dépendance n'était pas officiellement reconnue en surface habitable mais "qu'on ne risquait rien car, il y a bien eu un permis pour le bâti et que le changement intérieur date de 2003 et  que, concrètement, personne ne viendra jamais contrôler l'existence de cette dépendance". Cela m'a rassuré sur le coup, mais je commence finalement à me poser des questions...

Qu'est ce que je risque au regard de ces 4 points (je comprends que les 3 premiers sont similaires : absence de DAT / DACT pour des travaux datant d'il y a entre 35 et 17 ans) et quelle position devrais-je adopter lors du rdv de signature du compromis pour ne pas me mettre en risque?

Merci par avance de vos réponses.
Bien cordialement,

Josh Randall · Answer

Bonjour

Qu'est ce que je risque (...)
Globalement, pas grand chose, voire rien.

La seule obligation administrative était de fournir la DAT une fois les travaux finis. Deux hypothèse s'imposent quant à leur absence dans les dossiers.
- soit les propriétaires successifs ont oublié ou ne savaient pas que cette formalité administrative était obligatoire
- soit les travaux n'étaient pas conformes au permis de construire obtenu et la non transmission de la DAT a été volontaire.

Je comprends la réticence du notaire de l’acquéreur de mettre en condition suspensive l'obtention d'une attestation de non contestation de la conformité. D'une part, en raison des délais de prescription évoqués plus haut, d'autre part parce que la conformité ne se jouerait que sur la pose des fenêtres de toit, et enfin, parce que la commune peut ne pas disposer du temps nécessaire pour vérifier si les travaux sont conformes (ou tout simplement ne pas en avoir envie surtout pour des travaux aussi anciens). 
Si, a réception de la DAACT, la mairie ne procède pas au récolement, c'est 5 mois de perdus si vous êtes bien à proximité d'un site classé.

L'aménagement de l'abri de jardin en logement ne nécessite d'aucune autorisation dans la mesure ou l'aspect extérieure n'a pas été modifié. Il faudra néanmoins changer la consistance fiscale de la maison.

Pour chacun des projets décrits les éventuelles irrégularités sont prescrites depuis belle lurette de sorte qu'une action en démolition ne pourra être engagée par qui que ce soit.
Par ailleurs, en cas de sinistre vous pourrez au moins reconstruire comme indiqué dans les divers permis obtenus.

Du coup, je me répète, dans la mesure où les travaux ont été autorisés dans le respect des règles alors en vigueur et que les éventuelles infractions et/ou irrégularités sont prescrites, je ne vois pas ce qui s'oppose à l'achat.

kasom · Answer

bonjour

Non l'assurance ne pourra rien invoquer de ce genre pour ne pas vous rembourser 

simplement si la maison est détruite, la suivante devra faire l'objet d'un permis de construire et respecter le PLU rien de plus ( et heureusement il y a tellement de cas comme le votre )

ce qui me surprend, c'est qu'à aucun moment vous ne parlez du rdv que vous avez bien entendu pris avec votre notaire afin qu'il vous explique de vive voix les conséquences avant cette  signature de l'acte ?

Josh Randall · Answer

(...) la mairie m'a dit qu'a minima une déclaration préalable (...) aurait dû être fait, et donc egalement ensuite une DACT... 
En 2003 peut-être mais pas aujourd'hui. Et ce d'autant plus que d'une part, un abri de jardin a la même destination que la construction maison principale (article R421-14 du Code de l'urbanisme) et que d'autre part l'abri de jardin étant comptabilisé dans la surface de plancher globale,  son aménagement intérieur ne relève d'aucune autorisation.

(...) concernant les 3 permis de construire (...), j'ai peur que le dépôt par le vendeur (...) donne lieu à un contrôle et éventuellement un refus de la mairie (...).
Très honnêtement, il paraît peu probable que la commune se lance dans un récolement  conditionné par le dépôt de plusieurs DAACT pour des travaux terminés il y a largement plus de 15 ans !

Je réitère ce que je vous ai dit précédemment, même si les travaux ne sont pas conformes aux autorisation délivrées il y a de cela plus de 15 ans (!!!), une action en démolition ne peut être engagée par la commune.
De plus, il faudrait vérifier que la construction respecte les règles de construction alors en vigueur il y a (pour les 2 premiers permis) plus de 30 ans !! Injouable et ce d'autant que la réglementation a largement évolué depuis.

En, ce qui concerne un éventuel sinistre, je rejoins mon camarade avec une précision supplémentaire: dans la mesure où le PLU ne l'interdit pas et que les constructions ont été régulièrement autorisées par la commune, au minimum la reconstruction à l'identique est possible.

Achat maison sans déclaration d'achèvement

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