vente immo - mon acheteur n'a pas son emprunt

Question

Bonjour,

nous avons signé un compromis de vente d'une maison en tant que vendeur en date du 19/12/08.

Ce compromis, signé chez un notaire, précise que nous devions recevoir en date du 19/02/09, un courrier recommandé précisant que l'acquéreur avait ou non eu un accord de pret (date limite pour le dépot du courrier de la banque).
Il était également stipulé que la date maximum de signature serait le 19/03/09.
Nous sommes à 1 semaine du délai et mon notaire m'annonce des retards de 1 à 2 mois !
Il est à préciser que j'ai mon notaire et l'acheteur en a un également.

Afin de comprendre ce retard, je demande des explications à mon notaire qui à beaucoup de mal à avoir les documents auprès de son confrère.
Mon notaire m'annonce ce jour, que l'acquéreur n'a toujours pas eu son pret relais car il doit vendre une autre maison pour laquelle la mairie fait usage de son droit de préemption.

Je ne sait que faire sachant que soit la vente aura lieue au plus tard dans 2 mois soit elle sera annulée (dans les même délais) car mon acquéreur n'aura pas eu son pret.

1°) Si j'annule la vente, je pense pouvoir récupérer la caution de 3000 euros, mais suis-je en mesure de réclamer les 10% en cas d'annulation de la vente.

2°)Je n'ai pas recu de courrier du notaire me précisant que mon acheteur n'avait toujours pas eu son pret. J'aurais alors annulé la vente et j'aurais gagné au moins 1 mois. Puis-je l'attaquer en justice, et si oui, quelle est la procédure ? Est-ce long ? que puis-je espérer en compensation ?

Merci d'avance

cordialement

lbigaret · Accepted Answer

Bizarre la formulation de cette clause....et "légèrement" léonine !
Il manque la suite : quid si la condition suspensive est réalisée ??

METRODESILES · Answer

Si votre acheteur n'a pas son pret qui plus est un pret relais qui sont en se moment presque impossible a avoir un conseil annulé la vente en dénoncant la clause suspensive "obtention de pret " obligatoire en cas de vente avec un pret  si non le notaire de votre client doit vous faire signer un avenant avec prorogation des dates de cette clause 
dans les conditions actuelles vous  pouvez demander  une somme de dédommagement cette clause etant  arrivée a terme le 19/2/09
donc dépassé de 1 mois "dédommagement pour immobilisation abusive du bien " 
demandez une attestation de la banque  qui doit financé "un accord de principe" et la vous saurez a quoi vous en tenir

ricou77 · Answer

merci beaucoup pour ces précisions aussi rapides !

par contre mon notaire me dit que nous ne pouvons rien avoir d'autre que les 3000 euros de caution versés par l'acheteur au moment de la signature de l'emprunt.

pour vous nous aurions donc droit à 3000 eruos + le dédommagement c'est bien celà ?

qu'en est-il des 10% en cas de non vente ? peut-on les espérer ?

METRODESILES · Answer

Il vous faut entrer en conflit pour obtenir un+ sauf si il y a une clause pénale dans votre promesse de vente 
la demandez a votre notaire

lbigaret · Answer

Personnellement tout ce que vous écrivez n'éclaire pas le débat et rien n'indique que vous pouvez prétendre à quoi que ce soit. Si vous voulez une réponse un tant soit peu correcte il faut donner la clause suspensive effectivement stipulée dans le compromis.

ricou77 · Answer

plusieures parties apparaissent :

"l'acquéreur déclare avoir été informé des dispositions desdits articles (L312 a L312-36), et avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prets rentrant dans le champ d'application de ladite loi et répondant aux caractéristiques suivantes :
organisme : tout organisme
Montant max : 231000 euros
durée mini : 24 mois
Taux nominal : 5.40% l'an (hors assurance)

en conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intéret exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions énoncées."

"l'acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive"

"la réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 9 février 2009"
"l'obtention ou la non-obtention du pret devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lrar adressé dans les 3 mois suivants l'espiration du délai ci-dessus."

Jamais celà n'a été respecté puisque pour nous tout allait bien. Pas de nouvelles de l'acheteur ou du notaire nous précisant le moindre manque.

Pour moi, les conditions suspensives n'ont pas été respectées, je devrais donc pouvoir annuler la vente aux torts exclusifs de l'acquéreur et demander les 3000 euros de dépot de garantie + dédommagement pour immobilisation abusive du bien.

Ai-je raison ou tort ?

Merci à tous.

Cordialement

lbigaret · Answer

Toujours impossible de répondre car vous n'avez pas donné la suite de la condition suspensive....qu'est-il indiqué dans le compromis si celle ci était réalisée ?

ricou77 · Answer

"Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés et la condition suspensive sera réalisée dès la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 sus visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de la réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 09 février 2009
l'obtention ou la non-obtention du pret devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lrar adressé dans les 3 mois suivants l'espiration du délai ci-dessus." 
A défaut, de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lrar au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jourssans que l'acquéreur n'ai apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquereur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé qu'après l'accomplissement qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur."

voilà, donc si je comprend bien, si j'annule la vente, je récupère le dépôt de garantie.
Quelles sont les démarches à effectuer ?
Qui me verse ce dépot de garantie ?

merci

lbigaret · Answer

pouh.....qui vous a pondu ce compromis ? 
A priori sauf erreur de lecture vous ne pouvez rien faire jusqu'au 9 mai 2009 ensuite vous suivez "le mode d'emploi" que vous venez d'écrire pour éventuellement récupérer ce "dépôt de garantie" (??).....
Sincèrement votre clause est bizarrement rédigée et s'il fallait aller en justice...? 
Une clause pénale est-elle présente ? Qui détient ce dépôt ?

ricou77 · Answer

en fait c'est pas 3 mois mais 3 jours.
je me suis trompé en recopiant le document.
il fallait lire :

"l'obtention ou la non-obtention du pret devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lrar adressé dans les 3 jours suivants l'espiration du délai ci-dessus." 

Le dépôt de garantie est detenu par le "caissier de l'office notarial rédacteur des présentes".

C'est mon notaire qui a rédigé l'acte.

Pour la clause pénale, il en éxiste effectivement une :
"Au cas où, toutes les conditions relatives à l'éxécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors éxigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 23 146 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommage et intérets.
Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.

Qu'en pensez-vous ?

Merci encore pour votre aide.

lbigaret · Answer

Bien....faites votre petit recommandé et rapprochez vous de votre notaire pour qu'il convoque pour la signature de l'acte authentique. Après vous aurez matière, si l'acquéreur ne se présente pas ou ne vous dédommage pas, à aller en justice sur la base de cette clause pénale.

ricou77 · Answer

et nous pouvons espérer qui ?
dans quel délai car généralement la justice est longue !

pour récupérer les 3000 euros de dépot, c'est au notaire de nous faire un chèque c'est bien celà ?

ricou77 · Answer

mon notaire ne veut pas le convoquer car l'acquéreur n'a toujours pas son pret !
pas de refus de pret mais pas d'accord non plus !

lbigaret · Answer

Il est gentil votre notaire mais déjà il peut respecter la clause telle que lui l'a conçue !!! 
"A défaut, de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. "
Faites le, c'est parfaitement votre droit, et en fonction de la réponse de l'acquéreur demandez à votre notaire d'agir.
Ce qui est séquestré par le notaire ne peut vous être attribué que si un accord amiable intervient entre les parties ou bien par décision de justice, il ne peut vous donner cette somme de son propre chef.

ricou77 · Answer

merci pour vos explications.

Je vous tien au courant.

Nous avons décidé d'attendre le résultat du rendez-vous entre notre acheteur et sa mairie.
et suivant le résultat, nous prendons une décision.

Merci encore

ricou77 · Answer

j'ai encore 1 ou 2 questions a poser :

1°) Puis-je appelé directement mon acheteur pour avoir le résultat de sa réunion avec sa mairie et ce dès jeudi soir sans que celà ne puisse remettre en cause une éventuelle procédure de justice ?

2°) le courrier en lrar doit être envoyé à quelle date ? le 19/03/09 ? (date maxi de signature précisé sur le compromit), avant ? ou après cette date ?

Merci

lbigaret · Answer

1) oui, bien sur...rien ne vaut une bonne discussion
2) c'est vous qui avez le mode d'emploi !! A priori 3 jours après le 9 février !!!

ricou77 · Answer

n'est-il donc pas trop tard ?

je viens d'avoir mon "futur acquéreur" qui me confirme que jeudi il a rendez-vous avec la mairie pour une 2ème négociation. il peut y en avoir 3 et celà peut donc nous emmener maximum jusqu'à la fin du mois de juin !

Nous avons donc à mon sens 3 possiblités :

1°) Il y a accord jeudi entre la mairie et mon acquéreur. La signature peut intervenir rapidement.

2°) Il n'y a pas d'accord, nous annulons la vente au tort de l'acquereur. Nous pourrions donc récupérer les 3 000 euros de dépot de garantie, sous quel délai ? et quoi d'autre (un montant approximatif en euros) ?

3°) Nous acceptons de repporter la signature au mois de juin en faisant signer une prorogation stipulant que le coût de notre pret relais, pendant cette période (3 mois) devra nous être versé par l'acquéreur, en plus du montant de la vente, au moment de la signature définitive. celà correspond à 1 800 euros. Jeudi soir, je pourrais lui présenter la chose en lui disant c'est 3000 euros + ? ou 1800 euros (c'est pour celà que nous avons besoin d'un chiffre pour pouvoir négocier). Es-ce légal ? Qu'en pensez-vous ?

Merci

lbigaret · Answer

Vous n'annulez pas la vente !  En gros la préemption de la mairie ne vous regarde en rien. L'acquéreur doit faire le nécessaire pour obtenir un prêt tel que défini dans le compromis. Soit à la date convenue le prêt est refusé par une ou mieux deux ou 3 banques et la clause suspensive joue (le compromis est caduc, l'acquéreur récupère son séquestre), soit éventuellement l'offre est encours d'élaboration chez un banquier et on négocie une prorogation, soit l'acquéreur n'a rien fait ,il est alors fautif par rapport à ses engagements dans le compromis et la clause pénale peut jouer (23 000 euros). 
Maintenant il faut lui demander (LRAR) de justifier de ses diligences, éventuellement accepter un délai supplémentaire si celles-ci sont effectives quitte à négocier un dédommagement si cela traine de trop.

ricou77 · Answer

oui mais il a fait les démarches pour avoir son pret. Il a même contacté la semaine dernière 2 autres banques.
La 1ère banque attend un courrier de la mairie comme quoi ils sont tombé d'accord sur un prix de vente de son bien. et après, si celà est le cas, celà peut allez vite.

Mais si nous annulons la vente, d'après ce que vous me dite, nous ne pouvont même pas espéré récupérer les 3000 euros qu'il a déposé en dépot de garantie ?

si c'est le cas, il n'acceptera jamais de prolonger en payant les 3 mois de notre pret relais !

savez-vous ou je pourrait me procurer un exemple de courrier de mise en demeure ?

Merci encore pour votre patience.

ricou77 · Answer

mon notaire a déjà un document prouvant que mon acheteur a fait 1 demande de pret.
Ce pret relais est soumis à la réception d'un courrier de la mairie qui précise qu'il y a accord entre la mairie mon acquéreur sur le prix de vente de sa maison afin d'être définitivement accepté.
Mais comme la négociation peut aller jusqu'au mois de juin....

pour le pret, il est précisé : durée maximum : 2 ans
taux nominal maximum : 5,40%

sur 2 ans celà ne peut être qu'un pret relais.

Sachant qu'il ne nous a pas prévenu qu'il n'avait pas son pret accordé, je trouverais celà normal qu'il y ai au moins une indemnisation dans le cas ou jeudi il n'y aurait pas d'accord quand au financement d'une éventuelle prolongation du compromit de vente.

lbigaret · Answer

Encore une fois gentil votre notaire ! Il ne veut pas préciser le prêt relais mais vous connaissez beaucoup de gens qui peuvent obtenir un prêt de 230000 € remboursable sur deux ans ??  Cela implique en gros des revenus mensuels de 30000 €.....c'est le cas ? Encore une fois cette clause est mal fichue....et ça c'est de la responsabilité du notaire.

ricou77 · Answer

et donc que faire maintenant ?

puis-je négocier comme je le souhaitais avec mon futur acheteur ?

puis-je penser récupérer la moindre indemnisation ??

lbigaret · Answer

Faites votre recommandé comme indiqué dans le compromis pour "fixer" les choses. A priori votre acquéreur se débat avec la mairie donc il est intéressé et restez diplomate avec lui (un acquéreur se choie actuellement !). Ceci n'empêche pas de lui faire comprendre que tout ce retard vous coute de l'argent et qu'il serait bon qu'il y ait un minimum de dédommagement.
A vous de jouer car c'est vous qui connaissez bien le contexte et l'acquéreur. Ici je ne peux que vous orienter un peu mais sans connaitre l'environnement du dossier !

ricou77 · Answer

je ne sais comment vous remercier pour tout ces conseils si précieux !

nous appelons l'acquéreur jeudi vers 19h00 et nous en seraont un peu plus.

Je vous tiendrais au courant.

Merci encore

lbigaret · Answer

Pas de problème....je vous prépare une facture ! ;o)

ricou77 · Answer

lol ^^

on est pas solvable ^^

lbigaret · Answer

1) nous sommes d'accord...;mais c'est à vous de faire ce recommandé.
2) idem, vous auriez du demander à ce notaire de convoquer les parties. Ce n'est pas au notaire de refuser, mais là aussi il manque cruellement de conseil !
3)a) droit de réflexion ? si vous parlez de droit de rétractation pas moyen d'y échapper !
   b) c'est conventionnel certes mais comment faire autrement ici ??
   c) ça c'est clairement évident !
   d) à négocier à titre de dédommagement.

lbigaret · Answer

Cela avance et c'est bien que ce notaire se bouge enfin un peu.
Vous ne pouvez vous absoudre du délai de rétractation offert par le code de la construction, c'est d'ordre public. Par contre il suffit d'un simple courrier réciproque pour se mettre d'accord sur une éventuelle prorogation, pas besoin de refaire un compromis !

ricou77 · Answer

en fait, tout va se passer chez le notaire.

Mais pour moi, je vais demander à ne pas refaire de compromis.

Je vais lui demander également un courrier dans lequel il s'engage à ne pas se détracter de ses engagements.
C'est faisable ?
c'est légale ?

lbigaret · Answer

En l'occurrence cela ne sert à rien car il est engagé par le compromis et son délai de rétractation est passé, il est donc tenu de respecter ses engagements.

ricou77 · Answer

merci pour votre aide !

nous avons rendez-vous chez notre notaire vendredi prochain (le 27/03).
Nous avons décidé de proposer à notre acquéreur un délai suplémentaire. Nous lui laisseront jusqu'au 30 avril pour trouver un financement faute de quoi nous annuleront la vente, récupèreront les 3000 euros de dépot de garantie et remettront la maison en vente. Le printemps est une période plus propisse aux ventes immobilières.

Celà lui laisse presque 1 mois et demi pour trouver le financement. Celà est largement suffisant à mon sens.

Je pense celà honnête non ?

lbigaret · Answer

A priori cela semble honnête.....je note au passage que vous redeviendrez solvables le 30 avril....lol...

ricou77 · Answer

PAS SUR !!

car :

1°) Il faudrait qu'il réussisse a trouver un emprunt d'ici le 30/04/09
2°) si nous réussissont à vendre, il faudra que nous remboursions le pret relais ^^

lbigaret · Answer

Mais si...si la vente est abandonnée ! 3000 €....mais allez je ne vous le souhaite pas....votre acquéreur semble tout de même décidé.

ricou77 · Answer

vente annulée.

Nous avons récupérés les 3000 euros et remis en vente la maison.

Son histoire dure depuis 2006 !!

lbigaret · Answer

Effectivement, depuis 2006....il aurait pu vous le dire. Bon vous n'avez pas tout perdu et le marché bouge un peu....alors bonne chance pour une nouvelle vente rapide !

Vente immo - mon acheteur n'a pas son emprunt

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