Zone tendue : passage de location vide vers LMNP
alicia2 -
Bonjour
J'envisage l'achat d'un appartement avec locataire en place, en zone tendue mais loyer non plafonné. Si cet achat se fait, et en supposant que le locataire accepte, je transformerais le bail nue en bail LMNP.
* Question : Le fait que le bailleur fournisse les équipements tels que prévus par la loi, permet-il de rehausser le loyer en LMNP (pour tenir compte des équipements fournis) ?
Que ce soit en Location nue ou LMNP, les textes précisent que seuls l'irl, les travaux, le loyer sous-évalué peuvent permettre une réévaluation du loyer... Par contre ces textes ne font pas état d'un passage de location nue en LMNP, sachant qu'en pratique un LMNP se loue généralement plus cher qu'une location nue (justifié par les équipements obligatoires fournis).
Merci
6 réponses
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Bonjour,
Comme l'indique Djivi38, votre locataire est libre d'accepter de signer un avenant en ce sens, oui. Dans les limites de la loi (décence, encadrement des loyers...), un locataire et son bailleur sont libres de signer tous les avenants qui leur plaisent.
En pratique cela impliquerait que le locataire soit un de vos proches désireux de vous obliger ou qu'il soit complètement idiot ou que vous ayez quelque chose d'intéressant à lui proposer.
Si le locataire n'est ni votre mère, ni votre amant, ni le dernier des crétins, attention à tout arrangement visant à contourner la loi voire à frauder (je pense notamment à un abus de droit fiscal). La transformation en meublé devra correspondre à la réalité c'est-à-dire que le locataire ne devra pas opportunément mettre les meubles que vous lui fournirez au garde-meuble et qu'il ne devra pas y avoir d'arrangement permettant opportunément au locataire de ne pas payer le loyer augmenté, directement ou indirectement. Et bien sûr il est hors de question de racheter au locataire son mobilier à un prix totalement surévalué...
J'ajouterai que si le locataire n'a pas de raison évidente et honnête d'accepter un tel avenant, il faut se poser la question de l'abus de faiblesse et de la validité de son accord... si le locataire a des troubles cognitifs et finit sous mesure de protection, tous ses actes qui lui sont défavorables pourront être annulés rétroactivement.
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Bonjour
Ne voyez pas là une fraude, mais éventuellement (cela se calcule) de profiter d'une fiscalité avantageuse. Oui, forcément le locataire est un proche.La fraude pourrait être de baisser son loyer sur le bail pour de facto, baisser la fiscalité. Au contraire, je prévois de laisser le loyer, voire (si la loi le permet) de l'augmenter.
Quel avantage, inclure les frais de notaires pour les déduire... Sans cela, je ne pense pas que le LMNP soit avantageux. Il n'y a rien de compliqué, et aucune fraude... si le LMNP se fait... il y a aura le Siret, le comptable... tout ce qui est obligatoire.
Quant au bail nu, il ne s'agit pas d'apporter un avenant, mais, dès la réception du Siret, de résilier le bail nu pour en établir aussitôt un nouveau... mais en LMNP
Je n'ai jamais fait de LMNP et j'étais persuadé que le comptable était une obligation.
De toute façon, je vais prévoir d'interroger directement les impôts. Je n'ai rien à cacher... Le seul point qui m'interroge c'est d'être en zone tendue... Et donc
- passage d'un bail nu en LMNP... réévaluer le loyer ou non.
Merci"Quant au bail nu, il ne s'agit pas d'apporter un avenant, mais, dès la réception du Siret, de résilier le bail nu pour en établir aussitôtun nouveau... mais en LMNP"
ATTENTION ! Vous ne pouvez pas résilier un bail n'importe comment............. même si le locataire donnait son accord librement et consenti en toutes connaissances de causes, c'est le fisc qui risquerait de vous tomber sur le dos..............
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<< Nouveau propriétaire d’un bien occupé en location nue etarticle 15-I de la loi du 6 juillet 1989 >> :
https://www.huissiersdeparis.com/conge-suite-a-acquisition-dun-bien-loue/
extrait :
Le CRIDON de PARIS a publié le 28 octobre dernier un avis sur l’interprétation qu’il convient de donner à ce texte législatif et notamment quant à sa PORTÉE, concluant son analyse ainsi :
« Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,…) »
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Article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :
En cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location nue :
« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »
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Cordialement.
* J'entends parfaitement. Mais cet article traite du congé donné par le bailleur. Dans mon cas, il ne s'agit pas de donner congé, mais de résilier d'un commun accord écrit, purement et simplement le bail pour en créer un nouveau avec un statut différent... peu importe si le loyer reste le même... Seul le statut change.
* L'article 15-I, comme de nombreux textes, est rédigé pour garantir les droits des parties, surtout lorsqu'il y a un litige entre bailleur et locataire. En l'absence de litige, je ne vois pas l'intérêt de son application dès lors que les parties sont d'accord en tout point.
* J'ai par ailleurs trouvé l'article 1193 du CC qui dit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits... J'analyse simplement ainsi... Tout contrat conclut entre 2 parties peut être modifié, prolongé ou résilié dès lors que les parties sont d'accord.
Fondamentalement, la loi dicte des règles pour protéger les intérêts de chacun.* J'en veux pour exemple... le départ volontaire du locataire avec un préavis de 3 mois. Il quitte le logement 1 semaine après avoir envoyé sa LRAR... le préavis prévu par la loi est applicable... mais à la diligence du bailleur. Ce dernier peut parfaitement faire cadeau du préavis au locataire... La loi ne peut forcer le locataire à payer les 3 mois de loyer si le bailleur accepte de lui en faire cadeau.
En tout cas, merci pour cet extrait...
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Bonjour,
Pourquoi pensez vous que le locataire qui habite déjà ce logement va accepter de virer ses propres meubles pour mettre les vôtres et signer un nouveau bail avec un loyer plus élevé, moins de protection pour lui et tout çà pour vous arranger ?
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Une réponse plus rapide n'est pas forcément plus exacte. Même si elle va dans votre sens.
Selon la loi, pour mettre fin au bail actuel, il faut soit attendre 2 ans, soit que le locataire donne lui-même son congé.
S'il n'est pas totalement stupide (ce qui n'est pas encore évident) il exigera de signer le bail meublé en échange de ce congé, avec tous les meubles que vous devrez fournir selon l'inventaire légal.
Mais restons toujours dubitatifs sur la manière d'obtenir cet accord du locataire qui devra abandonner un bail de 3 ans pour un bail de 1 an, déménager ses meubles ailleurs et payer un loyer plus élevé...
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bonjour,
la loi précise que tout acheteur d'un bien immobilier occupé reprend le contrat de location initial du locataire en place sans y apporter de changement....
.... MAIS, par ailleurs, un locataire - dans la mesure où il consentirait librement à une modification/changement proposés par son bailleur ET pour lesquels il aurait pu réellement comprendre TOUTES les éventuelles conséquences (autrement : par un consentement éclairé) - peut accepter des nouvelles conditions de location........
Ce que je ne sais pas, c'est ce qu'il adviendrait en cas de litige qui surviendrait ultérieurement à ce changement..... puisque la continuité du contrat initial n'aurait pas été respectée...
Vous pourriez peut-être contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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cdt.
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Bonjour
Vous détournez le sujet. Si vous le voulez bien, restons dans le contexte... le locataire accepte le LMNP.
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Bonjour
vous prenez les services fiscaux pour des " pigeons de 3 jours "
en gardant le même locataire et en changeant le bail ; vous pensez que les services fiscaux ne vont pas s'en rendre compte ( de même que la mairie )
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"vous prenez les services fiscaux pour des pigeons"
Merci. Je ne savais pas comment faire... !! ????
Plus sérieusement... j'ai bien prévu de faire les choses en règles (11 équipements obligatoires et autres démarches administratives, dont obtention du Siret).
Si je dois frauder (vu que c'est ce que vous sous-entendez) ce n'est pas sur un forum public que je le ferais.
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La législation juridique et financière évolue en permanence...