Degradations importantes constatées lors etat lieux desortie
djivi38 Messages postés 54307 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à tous,
suite à la prévisite avant l'etat des lieux de sortie réalisée par l'agence chargée de trouver les locataires, réaliser le bail et les états des lieux il apparait 2 dégradations
un tapis de coco recouvrant l'ensemble de la salle à manger a été déchirer. la trame est défaite.
et 2 très grosses tâches se trouve sur le sol de la cuisine qui est en lino.
l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que 80% de la caution doit être restituée dans les 2 mois.
je vais contacter au plus vite des entreprises pour nettoyer et réparer dans la mesure du possible. je vais faire des devis puis pour la réalisation des travaux ce sera en fonction de la disponibilité de chacun.
j'imagine que le montant va être important. si les travaux ne sont pas faits dans les 2 mois ais-je le droit de "geler" le remboursement des 80% de la caution sur la base des devis?
l'année dernière il y a eu une régularisation des charges à plus de 700euros car leurs consommation d'eau froide était de 100m3 au leu de 25 environ pour les locataires précédents et 40 pour l'eau chaude au lieu de 7 environ. (l'eau et le chauffage sont gérés par la copropriété).
je m'attends donc à une forte consommation. l'ensemble des dus risquent dêtre dans la limite de la caution (2 mois de loyer car c'est une location meublée.
je voulais mettre des photos des dégradations mais je n'y arrive pas.
merci pour vos conseil.
compte tenu de la dégradation ai-je le droit de faire remplacer le tapis et déduire le montant des 80% de la caution ou do?
si le montant du nettoyage et de la remise en état est dépasse
5 réponses
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Bonjour,
Ce n'est pas une CAUTION c'est un DEPOT DE GARANTIE
Ce n'est pas l'article 8 de la loi 89-462, c'est l'article 22, et votre formulation de 80% n'y figure pas.
Lors de l'état des lieux de sortie, les dégradations constatées contradictoirement doivent faire l'objet d'un devis ou d'une facture pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Attention : le montant retenu en cas de remise à neuf doit être réduit d'un coefficient de vétusté = selon l'âge du revêtement de sol. Si vous n'avez pas inclus de grille de vétusté dans le bail, il y a des exemples sur internet. Votre agence doit en avoir aussi.
La régularisation des charges ne sera sans doute pas possible au moment du départ des locataires, c'est à cette fin que vous pouvez retenir jusqu'à 20% du DEPOT DE GARANTIE.
Vous pouvez vous renseigner auprès de votre ADIL.
A toutes fins utiles voici le texte de l'article 22 à lire attentivement.
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
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Il sera certainement plus raisonnable de refaire à neuf avant de relouer, l'état des lieux d'entrée du nouveau locataire mentionnera un état "neuf".
Pour le locataire sortant, vous devez appliquer un coefficient de vétusté sur la valeur à neuf du revêtement de sol. L'utilisation d'une grille de vétusté est courant et bien codifié dans les logements sociaux. Vous pouvez vous en inspirer.
Le texte de loi est le décret 2016-382. Mais il n'existe pas de grille officielle.
La proportion à imputer au locataire dépend de la date de pose de ces revêtements.
Voici un exemple :
La 1e année : 0
De la 2e à 7e année : -15% par an
Après 7 ans : valeur résiduelle de 10 %
Si le revêtement a 5 ans d'âge, le locataire devra payer 40% du montant.
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bonjour,
en complément de ce qui vous a déjà été dit, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION :correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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Sortez-vous de la tête vos "80% du DG"(= DÉPÔT de GARANTIE), et remplacez-les par : "un bailleur en copropriété [lorsque les charges sont des "provisions" sur charges (VS "forfait de charges")] est en droit de conserver PROVISOIREMENT un maximum de 20% du DG en vue de la régularisation définitive desdites provisions....etc. .. (voir le § II-G de mon topo ci-dessus et sa correction ci-dessus aussi).
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N'hésitez pas à suivre le conseil donné au § II-M de mon topo.
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cdt.
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bonjour à tous et merci @alicia2 ainsi que @djivi38 pour les remarques et commentaires.
en fait c'est plus grave que je ne pensais. les locataires m'ont parlé :
- du sol du séjour qui s’effilochait mais l'agence m'a informé que c'est un trou de 50cmx50cm dans un sol en jonc de mer qui fait la totalité de la surface de la pièces
et
- de marques sur le sol de la cuisine (dont je n'estimais pas la taille et que je pensais être de la saleté incrustée mais l'agence m'a précisé c'est une poêle chaude qui est tombée sur le lino le brulant et il y a 1 autre trace qu'on ne m'a pas précisé.
les locataires ne m'ont pas dit la réalité.
selon l'agence le lino de la cuisine est à changer ainsi que le jonc de mer s'il n'est pas réparable.
il y en a donc pour quelques centaines d'euros.
les locataires (ce sont 2 soeurs) minimisent en disant que dans l'état des lieux d'entrée il est noté "en état d'usage" donc ce n'est pas grave (c'est surtout la plus jeune qui est vindicatives et elle a commencé à agresser les la personne de l'agence).
j'ai trouvé 2 entreprises qui s'y connaissent en jonc de mer et je vais voir ce qu'ils proposent comme solutions.
je pense que ça va être une bataille pour qu'elles assument leurs responsabilités.
certes c'était en état d'usage mais c'était propre.
en supposant qu'une entreprise fasse un devis à 500 ou 600euros ou plus pour remplacement, quelle proportion imputer aux locataires ? la question ne se pose pas si c'est réparable.
j'ai lu sur le net qu'un sol est considéré ayant une durée de vie de 7 ans soit 15% de vétusté par an. est-ce une base solide mais je n'ai pas trouvé de texte sur ce point.
merci pour les conseils et remarques
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Un trou au sol et une/des marque(s) de poêle chaude tombée sur du lino ne sont PAS des "états d'usage" : ce sont bien des dégradations imputables aux locataires.
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GRILLE DE VÉTUSTÉ :
si aucune grille de vétusté n'a été insérée au contrat de location au moment des signatures, il faudra obligatoirement en choisir une provenant d’un accord collectif de location conclu lors d’une Commission nationale de concertation (CNC) par des représentants de locataires et de bailleurs.
https://bailpdf.com/etat-des-lieux/grille-de-vetuste
https://www.legalplace.fr/guides/grille-de-vetuste/
Ça vous indiquera le % à retenir sur le DG de vos locataires sur le montant des devis OU des factures (au centime près, une retenue forfaitaire étant illégale : C. CASS. CIV. 3° (26/06/2007) N°06-16644.
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"la question ne se pose pas si c'est réparable."
SI, elle se pose : c'est pareil - niveau vétusté (c'est à dire niveau âge de l'élément) - que pour un remplacement.
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Heureusement que vos locataires ont accepté de faire avec votre agence un "pré état" des lieux (qui n'a rien de légal... ni d'illégal d'ailleurs ! c'est juste une coutume/habitude) : ainsi maintenant vous savez que l'EDLS devra être TRÈS précis dans ses termes et détails des descriptions des dégradations.
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Pour + de sûreté et + de tranquillité d'esprit, vous êtes en droit de mandater un commissaire de justice (ex huissier) pour le jour de l'EDLS convenu entre votre locataire et votre agence... si vous en trouvez un disponible pour le jour J, sinon, ce sera audit commissaire de choisir sa date :
- les parties seront convoquées par LRAR au moins 7 jours avant;
- leurs présences ne seront pas obligatoires... sauf pour une (en principe la partie mandante) pour lui donner accès au logement... (et les signatures des parties ne seront pas requises, celle dudit commissaire - officier ministériel - faisant foi à elle seule);
- ses émoluments seront entièrement à votre charge (puisque ce sera votre choix personnel juste par précaution), et non récupérables sur le locataire (mais peut-être déductibles de vos revenus fonciers selon votre régime fiscal de déclaration). MAIS SI votre agence/vous n'arriviez pas à trouver à l'amiable jour et créneau horaire pour faire un EDLS contradictoire, la somme due serait partagée par moitié entre bailleur et locataire;
[Le recours à un commissaire de justice reste possible - par la partie la plus diligente - en cas de litige au cours de l'EDLS contradictoire : par exemple, si le locataire refusait de le signer....]
- son constat sera NON contestable (ni par locataire ni par bailleur ni par agence);
- le constat d'EDLS sera envoyé à la partie mandante (seule partie ayant un rapport contractuelle avec ledit commissaire);
- si elle veut son exemplaire, l'autre partie devra la demander à la partie mandante, qui aura alors l'obligation de lui en fournir gratuitement un (et ce, sans délai, par retour de courrier);
- il ne restera plus au bailleur/agence qu'à comparer l'EDLE initial et l'EDLS dudit commissaire pour savoir quelles retenues sur DG pourront être faites.
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À savoir : le délai de restitution du solde du DG (accompagné des justificatifs des retenues faites) de 2 mois à partir du jour du constat de l'EDLS par un commissaire de justice ne change pas... il reste de 2 mois à partir de la signature dudit commissaire.
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"c'est un trou de 50cmx50cm dans un sol en jonc de mer qui fait la totalité de la surface de la pièces"
Le remplacement (réparation) DOIT être fait à l'identique = vous devrez vous baser sur le ""coût actuel de ce matériau MOINS la vétusté"" pour faire une retenue sur le DG du locataire..... même si vous êtes en droit de faire un remplacement de meilleure qualité ou dans un matériau différent :
« Les réparations doivent être effectuées en principe à l'identique : rien n'oblige le bailleur à améliorer l'équipement à l'occasion de la réparation (Cass. civ. 3e, 13 mai 1992). »
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Mais tout ça, votre agence devrait le savoir..............
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bonsoir à tous et merci @djivi38 StatutMembre pour les précisions.
concernant le pré-état des lieux, c'est moi qui ai demandé si c'était possible car j'ai été à aller dans l'appartement afin d'installer une rallonge de fibre optique et j'ai vu des endroits forts sales notamment. mon objectif était de stimuler l'intérêt de nettoyer. un rendez-vous a été convenu entre elles et l'agence mais le jour convenu elles avaient oublié, il a fallu un second. la personne de l'agence était très étonné de l'oubli.
Même si c'est votre agence qui fera un EDLS contradictoire (donc en présence des titulaires du bail), vous avez le droit d'y assister (et de surveiller que votre agent n'oublie rien...)
Petit rappel : un EDLS contradictoire n'est valable QUE s'il est signé des parties prenantes et devient définitif seulement à partir desdites signatures = personne ne pourra y rajouter quoi que ce soit... (d'où, à mon avis d'après tout ce que vous dites, l'importance de mandater un commissaire de justice pour qu'il fasse son constat d'EDLS).
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Vous avez des locataires négligents. Mais faites bien attention vous ne pourrez leur imputer que ce qui aura été constaté sur l'état des lieux.
Je vous recommande fortement de le faire réaliser par huissier/commissaire de justice, l'agence peut parfois se laisser "attendrir"...
La législation juridique et financière évolue en permanence...