Degradations importantes constatées lors etat lieux desortie

Bonjour,

Ce n'est pas une CAUTION c'est un DEPOT DE GARANTIE

Ce n'est pas l'article 8 de la loi 89-462, c'est l'article 22, et votre formulation de 80% n'y figure pas.

Lors de l'état des lieux de sortie, les dégradations constatées contradictoirement doivent faire l'objet d'un devis ou d'une facture pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention : le montant retenu en cas de remise à neuf doit être réduit d'un coefficient de vétusté = selon l'âge du revêtement de sol. Si vous n'avez pas inclus de grille de vétusté dans le bail, il y a des exemples sur internet. Votre agence doit en avoir aussi.

La régularisation des charges ne sera sans doute pas possible au moment du départ des locataires, c'est à cette fin que vous pouvez retenir jusqu'à 20% du DEPOT DE GARANTIE.

Vous pouvez vous renseigner auprès de votre ADIL.

A toutes fins utiles voici le texte de l'article 22 à lire attentivement.

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Il sera certainement plus raisonnable de refaire à neuf avant de relouer, l'état des lieux d'entrée du nouveau locataire mentionnera un état "neuf".

Pour le locataire sortant, vous devez appliquer un coefficient de vétusté sur la valeur à neuf du revêtement de sol. L'utilisation d'une grille de vétusté est courant et bien codifié dans les logements sociaux. Vous pouvez vous en inspirer.

Le texte de loi est le décret 2016-382. Mais il n'existe pas de grille officielle.

La proportion à imputer au locataire dépend de la date de pose de ces revêtements.

Voici un exemple :

La 1e année : 0

De la 2e à 7e année : -15% par an

Après 7 ans : valeur résiduelle de 10 %

Si le revêtement a 5 ans d'âge, le locataire devra payer 40% du montant.

bonjour,

en complément de ce qui vous a déjà été dit, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION :correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.

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Sortez-vous de la tête vos "80% du DG"(= DÉPÔT de GARANTIE), et remplacez-les par : "un bailleur en copropriété [lorsque les charges sont des "provisions" sur charges (VS "forfait de charges")] est en droit de conserver PROVISOIREMENT un maximum de 20% du DG en vue de la régularisation définitive desdites provisions....etc. .. (voir le § II-G de mon topo ci-dessus et sa correction ci-dessus aussi).

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N'hésitez pas à suivre le conseil donné au § II-M de mon topo.

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cdt.

bonjour à tous et merci @alicia2 ainsi que @djivi38 pour les remarques et commentaires.

en fait c'est plus grave que je ne pensais. les locataires m'ont parlé :

- du sol du séjour qui s’effilochait mais l'agence m'a informé que c'est un trou de 50cmx50cm dans un sol en jonc de mer qui fait la totalité de la surface de la pièces

et

- de marques sur le sol de la cuisine (dont je n'estimais pas la taille et que je pensais être de la saleté incrustée mais l'agence m'a précisé c'est une poêle chaude qui est tombée sur le lino le brulant et il y a 1 autre trace qu'on ne m'a pas précisé.

les locataires ne m'ont pas dit la réalité.

selon l'agence le lino de la cuisine est à changer ainsi que le jonc de mer s'il n'est pas réparable.

il y en a donc pour quelques centaines d'euros.

les locataires (ce sont 2 soeurs) minimisent en disant que dans l'état des lieux d'entrée il est noté "en état d'usage" donc ce n'est pas grave (c'est surtout la plus jeune qui est vindicatives et elle a commencé à agresser les la personne de l'agence). 

j'ai trouvé 2 entreprises qui s'y connaissent en jonc de mer et je vais voir ce qu'ils proposent comme solutions.

je pense que ça va être une bataille pour qu'elles assument leurs responsabilités.

certes c'était en état d'usage mais c'était propre.

en supposant qu'une entreprise fasse un devis à 500 ou 600euros ou plus pour remplacement, quelle proportion imputer aux locataires ? la question ne se pose pas si c'est réparable.

j'ai lu sur le net qu'un sol est considéré ayant une durée de vie de 7 ans soit 15% de vétusté par an. est-ce une base solide mais je n'ai pas trouvé de texte sur ce point.

merci pour les conseils et remarques

Vous avez des locataires négligents. Mais faites bien attention vous ne pourrez leur imputer que ce qui aura été constaté sur l'état des lieux.

Je vous recommande fortement de le faire réaliser par huissier/commissaire de justice, l'agence peut parfois se laisser "attendrir"...

Bonjour à tous, j'ai contacté téléphoniquement l'adil35 et un conseiller m'a rappelé dans l'après-midi. c'était la même personne que j'ai eu la veille. son propos faisait toujours référence à l'appréciation du juge et que les textes auxquels je me réfère (et qu'on m'a présenté comme de référence) ne peuvent servir puisqu'aux signataires. au bout de quelque temps il m'a demandé si je voulais la jurisprudence.faute de temps j'ai survolé. 

voici ce qu'il m'a envoyé:

3.3.1.2.2 Prise en compte de la durée d’occupation des lieux et de la vétusté

Le bailleur peut réclamer au locataire le paiement des éventuelles dégradations locatives mentionnées dans l’état des lieux de sortie. En revanche, il ne peut prendre en compte l’évolution de l’état du logement lorsqu’elle ne résulte que de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure normale du bien.

Il appartient au locataire sortant de démontrer que les désordres sont liés à la vétusté (Cass. Civ III : 23.1.07, n° 05-21232 ; Cass. Civ III : 9.6.16, n° 15-15175).

L’occupation prolongée peut permettre de présumer que les dégradations sont liées à la vétusté :

• en l’absence d’EDL d’entrée, le bailleur ne rapporte pas la preuve que les détérioration dépasse la vétusté normale consécutive à 18 années d’occupation du logement par le locataire (CA Chambéry : 3.12.15, n° 14/02198) ;
• aucun manque d’entretien n’est imputable au locataire lorsque la location a duré 18 ans et que les bailleurs n’ont entrepris aucune rénovation pendant la durée du bail (Cass. Civ III : 23.11.17, n° 16-19447) ;
• aucun manque d’entretien n’est imputable au locataire lorsqu’après 13 ans d’occupation, l’état des lieux de sortie mentionne « un état d’usage général » (Cass. Civ III : 13.10.09, n° 08-17049) ;
• lorsque l'occupation du logement par le locataire a duré 9 ans et demi et qu'au vu des photographies de l'état des lieux de sortie et des mentions de l'huissier instrumentaire, le logement n'a pas fait l'objet de rénovation par le bailleur depuis les années 1970, la présomption de remise en bon état en l'absence d'état des lieux d'entrée est renversée ; par conséquent, la vétusté doit être considérée comme totale pour l'ensemble des équipements (CA Agen : 4.2.25, n° 24/00107).

La vétusté a été prise en compte dans les cas suivants :

• lorsque l’EDL d’entrée mentionne des peintures en bon état et celui de sortie « en état d’usage », le locataire peut invoquer la vétusté (Cass. Civ III : 25.10.18, n° 17-21198) ;
• lorsque l’EDL d’entrée révèle que le logement a été livré dans un état d’usage certain mentionné dans toutes les pièces et que l’EDL de sortie relève un caractère encore plus défraichi, cela procède d’une usure normale après une durée d’occupation de plus de dix ans. La réfection des revêtements muraux, des peintures, de revêtements de sol, des éléments de plomberie et de sanitaire incombe au bailleur et ce, peu important les dégradations imputables au locataire (CA Bourges : 24.2.14, n° 13/00750) ;
• le coût de travaux de réfection des peintures et moquettes inhérents à une occupation de près de neuf ans dont la dégradation a été accélérée par une humidité structurelle du bâtiment ne peut être mise à la charge du locataire (CA Versailles : 9.3.04, n° 2002/06623)
• la réfection des revêtements muraux décrits comme « présentant des traces » et « défraichis » n’incombe pas au locataire après 10 ans d’occupation (CA Douai : 7.2.19, n° 17/06155) ;
• le décollement du papier peint, traces de cadre, traces de meubles, jaunissements, noircissements localisés n’incombe pas au locataire, surtout après 15 ans d’occupation (CA Douai : 21.10.21, n° 21/00469) ;
• en présence d'un EDL d'entrée mentionnant un parquet en état usage avec plusieurs impacts tandis que l'EDL de sortie mentionne “parquet à changer”, dès lors que le bailleur ne démontre ni la date de pose du parquet, ni l'existence de dégradations imputables au locataire (CA Nancy : 12.2.26, n° 25/01589).

En sens inverse, lorsque la durée d’occupation est courte, le locataire ne peut pas invoquer la vétusté :

• après une occupation pendant 3 ans, la réparation des lieux décrits comme « dégradés », « détériorés » ou encore « endommagés » incombe au locataire (CA Toulouse : 6.11.12, n° 11/02086) ;
• après une occupation de 3 ans, le locataire ne peut invoquer un abattement de 50 % sur le montant des réparations locatives réclamées (CA Toulouse : 26.1.10, n° 08/05998) ;
• après une occupation de 4 ans, il n’y a pas lieu d’affecter un taux de vétusté aux réparations locatives réclamées (CA Aix : 9.9.21, n° 19/19847)
• après une occupation de 2 ans, les détériorations du logement ne peuvent s’expliquer par un simple usage normal et doivent donc être qualifiées de dégradations locatives (CA Besançon : 16.6.20, n° 19/01932).

Dans un arrêt récent de la CA de Lyon, il a été jugé que lorsque le locataire a occupé le logement pendant 14 ans, un coefficient de vétusté doit être appliqué aux réparations réclamées par le bailleur à la sortie du logement. Par exemple :

• un taux de vétusté de 90% pour la peinture écaillée voire absente d'une pièce (déjà écaillée par endroit lors de l'entrée dans les lieux) ;
• un taux de vétusté de 60 % pour la réfection d'une tapisserie arrachée dans plusieurs pièces par le locataire, laissant les murs à nu ;
• une absence de prise en charge du rebouchage des trous (au nombre de 32) dans les murs d'une pièce déjà en état usagé à l'entrée ;
• une prise en charge à hauteur de 10% pour le remplacement d'un revêtement de sol en plastique compte tenu de la fragilité d'un tel revêtement, de la durée d'occupation et de la relative faible importance des traces et impacts, même si l'EDL de sortie le mentionne comme "à remplacer" ;
• une absence de prise en charge du remplacement d'une moquette déjà tâchée à l'entrée, la présence de nouvelles tâches relevant de l'usage normal ;
• une prise en charge totale d'un plafond dégradé lié à un sinistre non déclaré par le locataire (CA Lyon : 23.4.25, n° 22/06404).

3.3.1.2.4 Prise en compte du comportement du locataire

Le comportement du locataire est également pris en considération pour calculer le montant de la déduction du dépôt de garantie.

En principe, une remise à neuf complète du logement ne peut être imputée au locataire (CA Montpellier : 8.12.15, n° 14/01759 ; CA Versailles : 29.4.25, n° 24/02592). Un partage du coût de la réparation peut alors être opéré :

• les bailleurs ne peuvent facturer la remise à neuf de la peinture d’une maison occupée depuis cinq ans sachant que l’amortissement d’une peinture, d’une moquette ou d’une tapisserie s’effectue sur dix ans (CA Poitiers : 18.2.15, n° 14/00623) ;
• bien que le mauvais état du logement à la sortie démontre que le locataire ne s’est pas comporté « en bon père de famille », il doit être tenu compte de la durée d’occupation (7 ans), ce qui doit conduire à un partage par moitié de la réparation entre le bailleur et le locataire (CA Bourges : 15.11.12, n° 11/01683) ;
• compte tenu de la durée d’occupation (4 ans) et du fait que certains éléments étaient décrits comme en « état moyen » ou « mauvais » à l’entrée, les juges en ont déduit un partage par moitié des réparations (CA Paris : 29.6.21, n° 18/17652) ;
• lorsque l’escalier est dégradé sur les nez de marche et les contremarches tachés de peinture, seul le ponçage de l’escalier est à la charge de la locataire (CA Douai : 21.10.21, n° 21/00469) ;
• lorsque les murs comportent des traces de salissures, la remise en peinture complète du logement ne peut être imputée au locataire, dès lors qu'un simple lessivage est suffisant (CA Orléans : 18.3.25, n° 24/01423) ;
• lorsque les locataires ont refusé d’utiliser le chauffage central au gaz installé dans le logement et ont fait le choix de chauffer le logement au moyen de poêles à pétrole, réputés pour émettre des particules fines de monoxyde de carbone se propageant dans l’air ambiant tout en augmentant l’humidité, ils peuvent être condamné à indemniser le bailleur des frais de remise en état en découlant (par exemple la reprise ponctuelle d’enduit sur les portions de murs moisis par l’humidité, une participation au remplacement de la chaudière endommagée par son absence d'utilisation et impossible à réparer…) (CA Nancy : 23.10.25, n° 24/01994).

En revanche, dans certaines situations, la réfection complète peut être imputée au locataire. Tel est le cas par exemple lorsque la totalité de la remise en peinture est nécessaire et que de simples retouches de peinture ne permettraient pas de remettre les murs en état, compte-tenu de la nature particulière du revêtement mural (en l'espèce, une toile de verre peinte)(CA Poitiers : 4.3.25, n° 24/00682).

Par ailleurs, la jurisprudence a considéré que le comportement du locataire démontrait une usure importante au regard de la durée d’occupation dans les hypothèses suivantes :

• lorsque l’EDL d’entrée mentionne un appartement « entièrement refait à neuf » et l’EDL de sortie décrit des peintures, moquettes « hors service » et devant être remplacées et fait état, notamment de griffures de chat sur la toile de verre, de moquettes tachées, d’une casse de carrelage dans la salle de bains, alors la durée d’occupation du bien de six ans n’est pas suffisante pour considérer que les travaux de réfection et de rénovation sont inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements (CA Paris : 29.7.16, n° 14/04989) ;
• lorsque le logement est restitué dans un état de saleté et de crasse nécessitant un important nettoyage, ce dernier doit être pris en charge par le locataire (CA Poitiers : 18.2.15, n° 14/00623) ;
• la vétusté ne dispense pas le locataire d’un nettoyage du logement (CA Douai : 21.10.21, n° 21/00469) ;
• lorsque des éléments sont indiqués « en bon état » à l’entrée mais « cassés » à la sortie, le locataire doit prendre en charge l’intégralité de leur réparation, peu important la vétusté, puisqu’ils ne fonctionnent plus (CA Poitiers : 18.2.15, n° 14/00623) ;
• le locataire doit prendre en charge l’enlèvement des meubles laissés dans le logement, le coût des clés non restituées, le rebouchage des trous (CA Douai : 13.12.18, n° 16-04125 ; CA Besançon : 4.3.25, n° 24/00080) ;
• lorsque l’EDL de sortie mentionne des trous percés dans le plafond de la cuisine, un détapissage grossier des murs du séjour, laissés à l’état brut, avec des raccords d’enduit grossier et des éclats, leur réparation incombe au locataire (CA Douai : 9.12.19, n° 18/05381) ;
• un meuble « jauni, sale, tâché et moisi » atteste d’un défaut d’entretien du locataire et constitue une dégradation malgré la durée d’occupation (CA Douai : 21.10.21, n° 21/00469) ;
• une porte décrite comme comportant des traces d’enduit au niveau du bloc serrure et dont le bois est éclaté doit être remplacée aux frais du locataire. Tel n’est pas le cas en revanche de la porte présentant une petite tâche et frottant quelque peu (CA Douai, 21.3.13, n° 12/05795) ;
• lorsqu'un élément est cassé ou manquant, aucune vétusté ne s'applique et leur remplacement est entièrement imputable au locataire (CA Rennes : 30.4.25, n° 22/02423)

je vais donc me plongé dans ceci.

merci de vos conseils