Contestation de la retenue sur caution

bonjour,

comme la réponse précédente, je vais vous parler d'un contrat de location régi par la loi du 6/7/1989 : donc, avant toute chose, vérifiez ce point sur le contrat de location de votre mère.

Cependant j'apporte des informations différentes sur certains points du post 1.

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Il est effectivement curieux que vous receviez un courrier précisant qu"'il n'y a aucune retenue sur le DG" (= DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution") et que par ailleurs une certaine somme (521,79 €) soit retenue pour la "remise en état" du logement...

Mise à part cette contradiction, une retenue sur DG ne peut se faire QUE :

-> si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS (État Des Lieux Sortant) SANS paraître déjà sur l'EDLE (EDL Entrant)

-> ET si l'EDLS a étésigné des parties prenantes

-> ET sans avoir été rajoutées après signatures

-> ET doivent être justifiées : les montants correspondants aux dégradations retenues DOIVENT (obligation) être justifiés :

- OU par des devis (acceptés ou non),

- OU par des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001), diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a...(vétusté = âge de la peinture... et pas durée de la location de votre mère, sauf si ce logement avait été entièrement repeint pour son entrée dans les lieux)

- OU , quand le bailleur fait lui-même les réparations, par les tickets de caisse des matériaux éléments de remplacement (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations.

Le bailleur DOIT (obligation) fournir ces justificatifs :

- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois maximum après l'EDLS),

- soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8/12/2009, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

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Quant à la retenue des 20% (237,60 €) maxi du montant du DG (1188 €), c'est une retenue légale et PROVISOIRE (en sus des retenues pour dégradations) en vue de la régularisation des "provisions" sur charges :

-> les charges étaient-elles sous forme de "provisions" sur charges (obligatoires en location nue et possibles en location meublée) = mensuelles, payées en même temps que le loyer et à régulariser annuellement, avec une prescription de 3 ans) ?

-> OU étaient-elles sous forme de "forfait" (possible en location meublée, mais interdit en location nue) = montant fixe tout au long d'une même location, quelles que soient les consommations réelles ou supposées. [Le montant du forfait peut cependant être ajouté au montant du loyer pour le calcul de la "révision'' annuelle du loyer SI celle-ci a été prévue au contrat au moment des signatures.]

Comment étaient qualifiées les charges sur le contrat de location de votre mère ?

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À contester (SI la location était régie par la loi du 6/7/1989) :

• Retenue sur le DG pour "quelques taches sur les peintures" : un pot de peinture pour quelques taches est loin de coûter 521,79 € ! : exigez le ticket de caisse
• Retenue pour "Du matériels" : illégal (ce sont les "matériaux" qui peuvent faire l'objet d'une retenue... dans votre cas, la peinture, mais pas les pinceaux/rouleaux/etc...)
• Retenue pour "de la main d’œuvre" : illégal si ce n'est pas par une entreprise ou un artisan
• Retenue pour 1heure de ménage : illégal si ce n'est pas par une société d'entretien ET illégal SI une mention comme "ménage non fait" ne figure pas sur l'EDLS qui a été signé des parties prenantes
• et éventuellement la retenue des 20% du DG si les charges n'étaient pas sous forme de provisions.

Un bailleur n'a PAS à "remettre en état" le logement après le départ de son locataire : il ne peut QUE faire une retenue sur le DG pour des "dégradations" et la faire bien évidemment conformément à la loi.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, (ainsi que les liens donnés) dans le cas où le logement de votre mère était régi par la loi du 6.7.1989 :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION :correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.

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cdt.