Question sur propriété terrain

Bonjour,

Y a-t-il un problème pratique qui empêche de ne vendre que la partie rouge en indiquant clairement les limites à l'acquéreur ? Si le propriétaire de la partie bleue n'a pas réclamé de droit de passage, on se moque un peu de la situation d'enclave. L'important est de bien faire figurer la surface du terrain vendu dans l'acte de vente, le notaire indiquera les références cadastrales et puis voilà. Les éventuels futurs problèmes regarderont l'acquéreur. 

Donc à moins qu'il n'y ait un souci du genre empiètement ou canalisations posées illégalement sur le terrain du voisin, la situation simple et rapide est de vendre uniquement le terrain rouge. 

Bonjour,

Vous pourriez interroger le SPF, soit via votre notaire, soit avec ce formulaire

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17759

Ou directement saisir le tribunal pour demander l'usucapion.

Consultez un avocat (obligatoire)

¿

Vous seriez propriétaire légitime de la partie en rouge, donc.
On voit mal ce qui pourrait s'opposer à vendre ce bien.

Vous n'avez a priori pas à vous soucier de l'avenir de la partie en bleu.... qui ne vous appartient pas. 

Il est vrai qu'à terme le souci de l'absence de propriétaire défini va apparaître (végétation hors de contrôle, développement des nuisibles, etc.) et impacter les propriétés alentour ; il faudrait voir avec le notaire ce qui pourrait être fait pour retrouver ces propriétaires ou même demander à la mairie d'intervenir dans le cadre d'une procédure des biens en déshérence.

Mais encore une fois, cela ne peut légalement vous empêcher de vendre votre bien.

Votre épouse et son père ne peuvent vendre que ce qui leur appartient officiellement. 

Pour que la, parcelle en question puisse également être vendue, il faudrait au préalable faire reconnaître le droit de propriété en justice (prescription acquisitive). 

Bonjour,

Plus d’éléments d’information seraient nécessaires pour bien appréhender le problème.

Je crois comprendre que le plan cadastral fait apparaître deux parcelles distinctes, celle délimitée en rouge, celle délimitée en bleu. Le confirmez- vous ? Ce que montre votre photo est-il identique à ce qu’on voit sur le cadastre ?

Si oui, le seul problème à résoudre porte sur la propriété de la parcelle bleue.

Le notaire pense plus à un mauvais découpage à l 'époque ou une erreur.

C’est intéressant mais découpage réalisé à quelle époque en quelle circonstance ?

Cela fait 40 ans que les parents de ma femme vivent la, donc le terrain à toujours été entretenu car ils pensaient en etre propriétaire 

Dit autrement cela fait plus de quarante ans que les parents de votre femme possèdent la parcelle bleue dans les conditions énumérées à l’article 2261 du code civil : possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Le délai de trente ans étant écoulé, la prescription est acquise.

l'ancien propriétaire de ce morceau de terrain etant mort depuis bien longtemps

Donc, d’après les actes, les propriétaires en titre de cette parcelle sont les héritiers de cette personne ou, s’il est mort sans héritier, l’État.

La solution pourrait passer par un acte de notoriété acquisitive que le notaire ferait publier. Les notaires sont toutefois très réservés, certains ne voulant tout simplement pas en entendre parler mais cela existe. Il faut aussi savoir qu’il n’existe pas en France, si ce n’est à Mayotte, de titre officiel de propriété irréfragable. On peut toujours vendre, à défaut d’une propriété dont on n’a pas la preuve, la possession, qui, elle peut être prouvée, au risque que l’acquéreur ne soit ultérieurement évincé par le véritable propriétaire quoique, dans la situation que vous décrivez, le risque soit nul du fait de la prescription acquisitive trentenaire qui pourra être opposé à toute revendication de propriété. Même sans acte de notoriété acquisitive, il est tout à fait envisageable d’ajouter à l’acte de vente de la parcelle rouge une clause disant en substance que sont également cédés tous droits résultant de la possession de la parcelle bleue. Les acquéreurs potentiels risquent certes d’être refroidis par l'absence de titre et il faudra tâcher de les convaincre qu’il ne courront aucun risque d’être évincés.

Autre question : quid de la taxe foncière ? Si la taxe afférente à la parcelle bleue n’est pas payée, votre beau-père peut toujours le faire. Le fisc ne refusera pas. Le paiement de la taxe foncière ne rendra pas votre beau-père « officiellement » propriétaire mais ce sera un indice supplémentaire d'une possession à titre de propriétaire.

Dans l’immédiat, pour avoir une vision claire de la situation juridique des deux terrains en question, il faudrait vous faire communiquer par le service de la propriété foncière la liste des actes publiés depuis 1956.

Ou directement saisir le tribunal pour demander l'usucapion.

Non, en la situation actuelle, ce n’est pas possible. Le tribunal pourra trancher dans un litige entre deux personnes ou plus qui exposent des prétentions divergentes or, actuellement, il n’y a pas de litige. Une demande adressée au tribunal de se prononcer erga omnes contre tout éventuel futur prétendant serait irrecevable. Ce serait demander à l’autorité judiciaire d’émettre un titre de propriété incontestable alors qu’un tel titre n’existe pas (sauf à Mayotte).

La parcelle rouge peut être légalement vendue seule selon un acte de vente classique mais personne n’en voudra surtout que le propriétaire de la parcelle bleue ne manquera pas un jour de revendiquer une servitude légale de passage.

Ce qui est en revanche possible est de vendre simultanément la parcelle rouge et les droits issus de la possession de la parcelle bleue. Dans la mesure où toute revendication par quiconque de la propriété de la parcelle bleue se heurterait à l’opposition de son possesseur qui est à même de prouver une possession à titre de propriétaire ayant duré plus de trente ans, l’achat de ces droits équivaudra à la vente classique d’un immeuble sur lequel est attesté une chaîne d’actes de vente, de donation ou de dévolution successorale sur une durée d’au moins trente ans.

Si l’on tient à produire un acte publié au fichier immobilier, alors il faut faire dresser par un notaire un acte de notoriété acquisitive. En cas de difficulté avec le notaire, on pourra toujours se faire assister par un avocat qui saura se faire entendre bien mieux qu’un simple particulier.

Vous en savez finalement plus que vous ne le disiez initialement. Les deux terrains appartenaient à la même personne. Selon l’acte de vente, vos parents ont acheté la parcelle rouge, la parcelle bleue n’étant pas cédée. Votre explication d’un oubli lors de la rédaction de l’acte semble la bonne et le fait que le nom du propriétaire n’ait pas changé au cadastre lui donne du crédit. Après son décès ses héritiers ne se seraient pas préoccupés de cette parcelle parce qu’à leur connaissance elle n’appartenait plus au défunt, ayant été vendue avec l’autre parcelle.

Si vous retrouvez les héritiers de ce propriétaires, plutôt que leur acheter le terrain, vous pourriez leur proposer un acte de régularisation à titre gratuit. En cas de refus, vous pourriez les assigner devant le tribunal pour faire prononcer le transfert de propriété par prescription.

Si vous ne les retrouvez pas, vous pouvez tout de même vendre la parcelle telle qu’elle est sans titre de propriété. L’absence de titre n’est pas rédhibitoire.