Répartition des charges travaux non conforme au RdC

Bonjour,

C'est une convocation, le texte de la résolution est donc une proposition que l'AG peut accepter ou refuser.

La répartition peut être votée ainsi, il n'y a rien d'illégal. Ce n'est pas une modification du RDC puisque c'est applicable uniquement pour ces travaux votés en même temps.

Bonjour,

Dans mon esprit, l' assemblée générale vote une résolution de travaux avec le coût y afférent. La répartition des charges, elle ,est fixée par le règlement de copropriété ., elle n' a pas  être votée en assemblée .

Vous avez tout à fait raison. Les dépenses sont réparties comme stipulé dans le règlement de copropriété. Elles ne sont pas réparties cas par cas selon la fantaisie du moment.

Heureusement une proposition peut être amendée en assemblée. Il faudra réagir pour que soit soumis au vote le texte suivant : le coût des travaux  (ainsi que les frais etc....) seront répartis commecharges communes spéciales aux bâtiment A conformément au règlement de copropriété.

Si la résolution est adoptée sans amendement, elle est évidemment contestable. Si personne ne conteste, c’est à dire si personne n’introduit une instance en justice, il faut s’attendre à des litiges, certains tenant à ce que soit appliqué le texte voté en assemblée, d’autres qu’on s’en tienne au règlement de copropriété. Ces derniers pourront se fonder sur l’article 45-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967 : L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Il est usuel que la répartition soit précisée dans la résolution votée. C’est une bonne pratique à la condition que cela n’introduise pas d’équivoque.

Dans le cas présent il y a équivoque. L’assemblée générale n’aura pas formellement décidé de modifier le règlement de copropriété, ce qui d’ailleurs ne peut valablement se faire qu’à l’unanimité, donc le règlement doit s’appliquer sans changement. En cas d’équivoque, les dispositions contractuelles s’interprètent en faveur du débiteur (article 1190 du code civil), c’est à dire en faveur du copropriétaire débiteur contre le syndicat créditeur.

A ma connaissance, dans le cas de modalités de répartitions erronées votées en AG, le seul moyen de contestation est celui prévu au 2nd alinéa de l'article 42, à savoir contesté par assignation au tribunal dans un délai de 2 mois de la notification du PV, à peine de forclusion.

A votre connaissance …

Pouvez-vous vous appuyer sur des jurisprudences ? Il doit y en avoir.

Un copropriétaire possédant l’un des garages reçoit l’appel de fonds. Il paie sa quote-part calculée selon la grille « bâtiment A », sans rien payer au titre du garage. Que doit faire le syndic ? Saisir le tribunal pour la cinquantaine d’euros qui manquent ?

Le syndic va justifier sa position qui est celle du syndicat : « J’applique la décision de l’AG non contestée dans les deux mois, article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Le copropriétaire, lui, va lire l’article suivant, le 43 : Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Faire participer à une dépense d’entretien d’une partie commune spéciale, le bâtiment A, tous les copropriétaires est une violation de la loi du 10 juillet 1965 et, plus généralement, du droit de propriété. La décision de l’AG est réputée non écrite.

J'ai pas compris ce que vous voulez dire pour les "cinquante euros qui manquent"

Dans le cas présenté, que les travaux soient répartis selon la grille des charges bâtiment A ou la grille des charges communes générales, la différence pour le copropriétaire possédant un appartement dans le bâtiment A et un garage extérieur à ce bâtiment, il n’y aura pas grande différence, le litige ne portera que sur une somme modique, peut-être une cinquantaine d’euros. Or, à moins d’être particulièrement procédurier, on ne se donne pas la peine d’assigner le syndicat des copropriétaires avec représentation par avocat obligatoire pour une somme modique.

Un contrat de syndic erroné mais régulièrement voté en AG devient donc non contestable si non contesté dans le délai de l'article 42.

Hors sujet. Le problème exposé ne porte pas sur un contrat de syndic erroné.

L’arrêt de cour d’appel commenté porte sur une affaire de responsabilité d’un syndicat de copropriété envers un copropriétaire. Le copropriétaire demandeur n’a pu démontrer son préjudice (articles 1240 et 1241 du code civil), raison pour laquelle il a été débouté par la cour d’appel. Cet arrêt est hors sujet.

La décision de répartir le coût des travaux sur le bâtiment A comme une charge commune générale a pour effet de faire contribuer à une dépense d’entretien de ce bâtiment des propriétaires pris en tant que propriétaires des garages situés hors du bâtiment. La décision prise en assemblée générale a pour effet de faire participer à une dépense concernant une partie commune spéciale des copropriétaires qui n’ont aucune part dans cette partie commune spéciale. Cette décision viole l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et, plus généralement, l’article 544 du code civil, dispositions d’ordre public. La résolution portant sur la répartition du coût des travaux est donc réputée non écrite : article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Bonjour,

"Le règlement de copropriété est très clair sur la répartition des charges. Il y a trois ans la rénovation des façades était bien votée avec répartition sur le bâtiment A : bâtiment d 'habitation."

Là-dessus, on ne peut que vous croire sur parole .... ;o) .... Donc admettons ...

Effectivement, la résolution proposée modifie le RdC, mais elle s'appliquera si elle apparait libellé ainsi sur le PV et si personne ne bouge dans les 2 mois.
Il faut donc en séance, faire bouger ce libellé et le remettre dans l'ordre du RdC. Ce n'est pas un souci majeur à faire. Toutefois, cette modification entrainera la perte des VPC concernant cette résolution.

Pour le rejet de la répartition des charges et/ou du décompte, on ne peut que contester une répartition sur son cas non conforme au RdC et/ou aux décisions d'AG. Donc si l'AG adopte cette résolution ainsi présentée, le décompte se fera ainsi et ne sera pas contestable sur la base de ce fameux article. C'est à l'origine de la "chose" qu'il faut agir :
* soit modifier le libellé
* soit assigner dans les délais

euh ... je ne vois pas où est le désaccord ? ... :o) ...