Préavis de mon locataire
djivi38 Messages postés 64813 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour à tous.
Je viens de recevoir un recommandé pour un préavis de mon locataire.
Il demande un préavis d'un mois pour cause que sa compagne a perdu son travail.
Je voulais quelques renseignements.
Ils ne sont pas mariés ni pacsés, j'ai lu sur internet que du coup ça ne fonctionnait pas pour les deux.
Ils ont envoyé un contrat de travail en justificatif qui n'est marqué que pour 20 jours (en août).
Leur justificatif est que la dame n'a pas été renouvelé mais si c'est indiqué que c'est pour une durée limitée et que le contrat prend fin à son terme est-ce que ça fonctionne pour le préavis ?
Ils parlent également d'une première fin de contrat en mai avec seul justificatif le courrier d'aide au retour à l'emploi de la dame qui débute début septembre. Où est le contrat d'avril ?
J'ai l'impression que leurs justificatifs ne sont pas bon et je ne veux pas me tromper.
Merci
- Préavis de mon locataire
- Remise des clés avant la fin du préavis - Guide
- Congé paternité et préavis démission - Guide
- Lettre de préavis - Accueil - Modèles de lettres de location
- Lettre de preavis - Guide
- Modèle certificat médical pour préavis réduit - Forum Immobilier
7 réponses
Ceci n'est pas une réponse juridique, mais parfois il vaut mieux se débarrasser rapidement de locataires qui souhaitent partir plutôt que d'en garder qui arrêtent de payer, notamment en période hivernale.
Pour l'aspect juridique, djivi38 vous répondra mieux que moi.
bonjour,
PRÉAVIS RÉDUIT ET CONCUBINAGE :
http://www.universimmo.com/forum/pop_printer_friendly.asp?TOPIC_ID=29497
extraits :
<< … selon l'arrêt du 29 nov 95 (CA Montpellier, 1ere ch.), la cour a reconnu que des concubins, cotitulaires du bail, peuvent bénéficier d'un préavis réduit même si le motif n'affecte que l'un des 2 signataires du bail.
En fait, la cour a appliqué la même situation que pour un couple marié puisque "communauté de vie".
...
Ceci serait tout à fait différent dans le cadre d'une colocation puisque une colocation n'est pas une communauté de vie du type de celles conclues entre amis.
...
Lorsqu'il y a "communauté de vie", le préavis réduit est appliqué au conjoint. Il faut pour ceci qu'ils soient mariés, ou pacsés, ou déclarés concubins sur le bail,
...
à moins de faire reconnaître le concubinage officiellement, le propriétaire considère – à juste titre - ses locataires comme 2 co-locataires, donc le préavis réduit ne s’applique qu’à celui des deux qui peut justifier de son droit. ” >>
.
Mais je suis entièrement d'accord avec le post 1 : mieux vaut accepter le départ de locataires tels que les vôtres (même si ce n'est pas "réglo" !!) plutôt que de risquer des futurs impayés (et de mauvaises relations!)... surtout que la trêve hivernale est proche et l'expulsion impossible jusqu'à fin mars 2026.......
.
cdt.
Merci pour vos réponses.
Ils ont tout les deux signés le bail. Du coup Madame peut bénéficier du préavis d'un mois mais pas Monsieur c'est ça ? Ils ne sont pas mariés ni pacsés.
Je suis à l'étranger donc mon logement restera vacant jusqu'à ce que je rentre pour faire des travaux car vieux logement.
J'aurai eu plus de temps pour me retourner si c'était 3 mois. Surtout que je n'ai pas les moyens de financer les travaux pour le moment et que je ne peux pas le louer en l'état. Les locataires actuels n'ont pas du tout pris soin de l'appartement.
J'ai eu plus d'info : leur nouveau logement est dispo au 1er octobre donc je ne pense pas qu'ils resteront dans celui actuel pendant la trêve.
"Ils ont tout les deux signés le bail."
puisqu'ils ont tous les 2 signé le contrat de location, ils sont donc cotitulaires du bail et les 2 peuvent bénéficier du préavis réduit à 1 mois même si le motif invoqué n'affecte que l'1 des 2 : arrêt du 29 nov 95 (CA Montpellier, 1ere ch.) :
<< .... la cour a reconnu que des concubins, cotitulaires du bail, peuvent bénéficier d'un préavis réduit même si le motif n'affecte que l'un des 2 signataires du bail.
En fait, la cour a appliqué la même situation que pour un couple marié puisque "communauté de vie". >>
.
"Ils ont envoyé un contrat de travail en justificatif qui n'est marqué que pour 20 jours (en août)."
Ce justificatif de fin de CDD est bon puisqu'il est proche de leur demande de congé.
.
- Leur préavis démarrera à la réception effective par vous (ou votre agence) de la notification de leur congé et se terminera donc - de date à date - 1 mois plus tard.
- Loyer et charges seront dus jusqu'à la FIN de leur préavis, [ sauf si, pour un départ anticipé, un nouveau locataire en accord avec le bailleur entrait dans les lieux "pendant" ledit préavis : ce qui ne sera pas le cas pour vous....]
- Si location nue (OU meublée AVEC des "provisions" sur charges, donc "au réel") : la régularisation définitive des "provisions" sur charges devant se faire lors de l'AG Annuelle suivant le départ du locataire, le bailleur est en droit de retenir PROVISOIREMENT jusqu'à 20% du montant du DG (en sus des retenues pour dégradations légalement relevées lors de l'EDLS).
- SI location meublée AVEC un montant "forfaitaire" de charges, il n'y a pas lieu de faire une retenue provisoire (ni de "régularisation"), puisque le montant du forfait, mentionné sur le contrat de location, reste le même tout au long d'une même location.
.
En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’
.
cdt.
Effectivement, on peut penser qu'ils auront hâte de quitter ce logement pour aller dans un nouveau... mais ils ont le droit d'y rester jusqu'au dernier jour de leur préavis.... en tout cas, qu'ils y restent ou pas, ils vous doivent loyer et charges jusqu'à la fin de leur préavis.... même si vous récupérez les clés avant mais pas si vous relouiez juste derrière eux.
Comment pensez-vous faire l'EDLS si vous ne pouvez pas rentrer de l'étranger à temps ? Vous savez que vous pouvez mandater une personne en qui vous avez entière confiance (si besoin, le Net vous fournira des exemples de mandat pour faire l'EDLS à votre place et récupérer les clés) OU que vous pouvez mandater un commissaire de justice (ex huissier) ?
.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionMerci à tous pour vos réponses bien précises.
Je vais mandater un commissaire de justice.
Bonne soirée
OK.
- Il convoquera les 2 parties prenantes par LRAR soit (s'il est dispo) pour la date d'un EDLS convenu entre vous et votre locataire, soit dans le cas contraire, pour une date qu'il fixera selon son emploi du temps déjà établi.
- La présence des parties n'est pas obligatoire... mais il faudra vous assurer, d'une manière ou d'une autre, qu'il puisse avoir accès au logement dès son arrivée sur les lieux... (sans compter sur la présence, non obligatoire, de votre locataire).La signature d'aucune des parties ne sera d'ailleurs pas requise, celle dudit commissaire, officier ministériel, étant suffisante.
- Il enverra son constat d'EDLS à la personne mandante, donc à vous, et si votre locataire en veut un exemplaire, il devra vous en demander un (puisqu'il n'a apas de rapport contractuel avec "votre" commissaire de justice). Vous aurez alors l'obligation de lui en fournir un gratuitement et sans délai.
- Son constat sera NON contestable (NI par vous NI par votre locataire).
- Les émoluments seront entièrement à votre charge (et non remboursables par votre locataire) puisque c'est VOTRE choix de mandater un commissaire de justice puisque pas de litige avec votre locataire pour un EDLS "contradictoire" (= en votre présence et celle du locataire).
- Selon votre régime fiscal, vous pourrez (ou pas) déduire cette dépense de vos revenus fonciers (le commissaire vous établira une facture, qu'il vous acquittera après paiement).
- Vous disposerez de 2 mois à partir du rendu des clés (que votre locataire fera auprès dudit commissaire) pour comparer l'EDLE avec le constat d'EDLS dudit commissaire, faire les retenues pour les dégradations légalement mentionnées sur l'EDLS (donc absentes de l'EDLE), et pour restituer à votre locataire le solde de son DG accompagné des justificatifs des montants retenus. Même avec un constat d'EDLS réalisé par un officier ministériel, le délai de restitution du solde du DG reste de 2 mois (OU de 1 mois si les 2 EDL sont conformes) à partir de la date du rendu des clés (qui sera mentionnée sur le constat d'EDLS). Passé le délai légal, la restitution du DG ou de son solde sera dite "tardive" (= dès le lendemain de la fin du délai légal), et, si le locataire - au jour du rendu des clés - avait répondu aux 3 conditions d'obtention des pénalités de retard, il sera en droit de vous les réclamer (voir le § II-H de mon topo : lien donné plus haut post 6)... mais attention, le calcul s'effectue seulement sur le RESTANT DÛ du DG.
- Dans le cas où le montant des réparations serait égal à celui du DG, OU dans le cas où il serait supérieur, vous devez informer votre locataire de la situation en justifiant les retenues faites par "devis" OU "factures".
- Un "devis" est suffisant parce que « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726). Si vous n'avez pas le temps de faire faire des devis, vous pourrez les faire parvenir plus tard à votre locataire << dans un délai raisonnable >> précise (?!) la loi.
.
Bonsoir.
Rebondissement ce soir. Je reçois un mail de mon locataire disant qu'il veut fixer un rdv le 11 octobre pour le EDLS. Sachant que j'ai réceptionné le courrier le 26 septembre. Il me dit que le préavis débute à la date de présentation (le 11).
Je pensais que cela commençait à la réception. Le 26 octobre donc.
Qui a tord qui a raison ? Merci.
Le préavis de 1 mois de votre locataire commence effectivement le jour de votre réception effective de sa notification de congé (*), soit le 26/09, pour se terminer le 26/10... mais rien n'empêche qu'un EDLS soit effectué avant la date de fin du préavis.
Loyer et charges seront toujours dus jusqu'au 26/10 inclus.... [ sauf si vous relouiez entre le 12/10 et le 26/10, ce qui ne sera pas le cas puisque vous voulez faire des travaux dans ce logement... la reprise du logement parle bailleur pour y faire des travaux ne diminue pas la durée du préavis du locataire qui souhaite un départ anticipé.]
- Contactez rapidement le commissaire de justice pour l'informer du jour souhaité par votre locataire pour l'EDLS... rappelez-vous que ledit commissaire doit prévenir les parties au moins 7 jours avant le jour de l'EDLS.....
- Répondez à votre locataire que vous prenez note de son souhait, que vous en informerez votre commissaire de justice, pressenti pour faire l'EDLS, mais que c'est ledit commissaire qui fixera la date, donc que vous ne pouvez rien garantir quant à la réalisation de son souhait. Rappelez-lui que les clés seront à remettre entre les mains dudit commissaire (**).
.
(*) et PAS le jour de la 1ère présentation... et même si le bailleur ne réceptionne pas le courrier RAR, peu importe la raison, le congé du locataire ne sera pas valable. Son courrier lui reviendra et il devra (re)donner son congé, dont le préavis démarrera à la réception effective par le bailleur....
(et vice versa : pour que le congé émanant d'un bailleur soit valable - au moins du point de vue du respect du délai légal - sa notification DOIT être réceptionnée effectivement par son locataire, et ce, dans les délais légaux).
.
(**) Pour tout dire, le locataire est également en droit d'envoyer les clés à son bailleur par pli R+AR.........
.
Merci beaucoup. Il pense qu'il va cesser de payer le 11 octobre a ce que j'ai compris.
Je suis revenu en France, malheureusement j'ai perdu ma maman. J'ai beaucoup de démarches à faire vis à vis de son logement, j'en profiterais pour m'occuper de celui-ci..
S'ils partent quand même le 11 octobre, le jour de l'EDLS, je dois leur redonner la caution ou je dois attendre ? Et pour le dernier loyer jusqu'au 25 octobre, je peux leur demander en avance par chèque le jour de l'EDLS ou je dois attendre également ? J'ai peur qu'ils ne me payent pas après la remise des clefs. Comment cela fonctionne ? Merci.
Toutes mes condoléances.
.
" Il pense qu'il va cesser de payer le 11 octobre"
C'est ce que pensent souvent les locataires qui ne connaissent pas la loi :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042193498/
extrait : art 15 loi 6/7/1989 -> I -> 5° -> alinéa 3 :
<< Pendant le délai de préavis, le locataire (..) est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. >> (donc, comme je vous disais, PAS si vous faites des travaux en vue de le relouer plus tard, après le 26/10.)
.
"Et pour le dernier loyer jusqu'au 25 octobre"
Vous aviez dit (post 13) avoir réceptionné le courrier le 26 septembre... --> donc le préavis de 1 mois va du 26/09 au 26/10 inclus : loyer, provisions sur charges et TEOM sont dus jusqu'au 26/10 inclus = 26/31èmes du total "loyer mensuel + provisions mensuelles sur charges + TEOM"
[SI les charges sont forfaitaires, votre locataire vous doit 26/31èmes du total "loyer mensuel + forfait mensuel],... la TEOM étant inclus systématiquement dans le forfait (sauf clause particulière mentionnant que la TEOM sera à payer en sus et à part du forfait de charges)].
.
"S'ils partent quand même le 11 octobre, le jour de l'EDLS, je dois leur redonner la caution ou je dois attendre ?"
Vous DEVEZ ATTENDRE (relire, à tête reposée, mon topo dont le lien a été donné post 6.)
1/ SI les 2 EDL sont conformes : vous disposez de 1 MOIS à partir du rendu des clés pour restituer l'intégralité du DG (DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution")
2/ SI l'EDLS est différent de l'EDLE, vous disposez de 2 MOIS à partir du rendu des clés pour restituer le solde du DG accompagné ds justificatifs des retenues faites.
Dans les 2 cas, si le logement est en copropriété ET avec des "provisions sur charges" (VS "charges forfaitaires"), vous pouvez (et vous avez tout intérêt à le faire) conserver (en sus des retenues pour dégradations si c'est le cas) un maximum de 20% du DG en vue de la régularisation annuelle des provisions sur charges (donc, pas si les charges sont au forfait) suite à l'approbation des comptes en AG annuelle des copropriétaires.
.
"Et pour le dernier loyer jusqu'au 26 octobre, je peux leur demander en avance par chèque le jour de l'EDLS ?"
Bien sûr (même si habituellement le loyer est payable "à terme échu" et non, comme le + souvent, "à terme à échoir") !
Vous ne leur remettez leur exemplaire d'EDLS QU'APRÈS qu'ils aient payé ces 26/31èmes ET rendu les clés. [ET pensez bien à écrire (ou leur faire écrire) sur les exemplaires d'EDLS leur NOUVELLE ADRESSE : c'est une OBLIGATION mentionnée dans l'article 22 de la loi n°89-462 du 6/7/1989 et dans le décret n°2016-382 du 30 mars 2016.
.
- Si avec tous ces évènements (et, excusez-moi, votre manque apparent d'expériences dans ce domaine) vous craignez de ne pas être assez disponible dans votre tête, ce qui est compréhensible, n'hésitez pas à contacter TRÈS RAPIDEMENT un commissaire de justice... jusqu'à ce que vous en trouviez un libre pour le 11/10 : ça vous coûtera quelque argent, mais au moins vous serez tranquille. Revoir mes explications post 11.
.
Bon courage.
.
Bonjour,
La fin d'un CDD équivaut bien à une rupture d'emploi comme pour le CDI. Ce n'est pas cela le problème.
De ce que je comprends, votre locataire est le seul à avoir signé le bail ?
Si c'est le cas, il doit respecter le préavis de 3 mois pour une location de 3 ans car la réduction du préavis ne peut pas concerner la personne qui n'a rien signé.
La législation juridique et financière évolue en permanence...