Achat immobilier pour louer : vos retours d’expérience ?

Bonjour,

Pour deux projets dans la même rue peuvent avoir des rentabilités différentes pour des biens identiques. La rentabilité réelle, on ne peut la connaître qu'à la fin de l'investissement. Pour connaître la fin avant le début, c'est plutôt difficile. Une loi change, un bien ne valant rien devient très lucratif, et inversement. Il faut se lancer : certains gagneront, d'autres perdront. 

CB

Bonjour,

L'immobilier est un placement sans garantie de rentabilité ni de capital. Et généralement cela implique de placer une grosse somme dans un seul placement, ce qui est le contraire de la diversification des investissements généralement associé à une gestion saine. Et c'est un placement peu liquide. 

Pour investir dans l'immobilier sans avoir beaucoup de moyens, il faut soit avoir une raison particulière d'immobiliser du capital (par exemple se loger = acquérir sa résidence principale, être un professionnel du BTP qui sait pouvoir rénover un logement délabré), soit avoir une stratégie claire (acheter plusieurs biens peu onéreux pour répartir les risques).

Et au passage, est-ce que vous trouvez que les simulateurs en ligne pour comparer location/achat ou calculer la rentabilité sont vraiment fiables et utiles ?

Ils donnent des idées, mais ils ne remplacent pas une analyse individuelle. Ca peut vous aider à sélectionner une région ou une commune, mais ce qui va être rentable pour l'un ne le sera pas forcément pour l'autre. Un exemple tout bête, c'est l'éloignement du propriétaire : si on met en location près de chez soi, on peut gérer soi-même le bien, alors qu'à l'autre bout du pays il faudra prendre une agence ou faire les trajets.

L'immobilier, c'est comme tous les investissements : il n'y a pas de secret, il faut s'y connaître pour réussir (ou se reposer sur un professionnel de confiance, sinon c'est la loterie. Si l'on achète un truc à rénover il faut être capable d'estimer le coût du chantier et de prévoir les aléas, si l'on achète pour louer en résidence principale il faut connaître la loi de 1989 et la fiscalité, si l'on achète pour faire une plus-value il faut s'intéresser à la politique locale, aux projets d'aménagements urbains, surveiller les permis de construire déposés en mairie et regarder la fiscalité...

Bailleur c'est un métier, pas forcément compliqué mais il faut faire le travail nécessaire pour en acquérir les compétences. 

plutôt de raisonner avec une simulation complète (loyers, charges, impôts, scénario de revente) pour voir si le projet tient vraiment la route

Il faut impérativement faire ça avant de balancer x dizaines de milliers d'euros d'épargne dans un truc, ou pire de s'endetter. 

Il ne faut pas faire partie des gens qui hésitent à mettre 3000 euros dans un PEA parce que bon la bourse ça fluctue et on peut perdre son argent, mais qui achètent un bien locatif avec l'idée que "le loyer va payer le crédit" et "ça complètera notre petite retraite" et qui poussent des cris d'orfraie en découvrant les notions de vacance locative, de retard de loyer et qui tombe des nues quand on leur apprend que oui, une chaudière morte de vétustée est à changer à leurs frais. 

Et les gens qui ont une forte aversion au risque doivent laisser leur argent tranquille sur leur livret A ou le fonds en euro de leur assurance-vie. C'est quand même là qu'il risque le moins d'être perdu.

Comme beaucoup de choses, on est dans des situations ou la moyenne est intéressante. 

Quelqu'un qui peut se constituer un portefeuille sera sur de générer une rentabilité, parce que les logements qui tournent, compenseront les autres.

Le piège sera la situation unitaire. On peut tomber sur le locataire 'hermite' (dans le bon sens du terme), qui prends le logement pour 40 ans, qui paye tous les mois, et ne se plaint jamais. Et en plus il entretien le logement. 

Une amie avait commis l'erreur de se diriger vers les étudiants. elle louait en moyenne 10 mois par an, et devait à chaque fois relancer les démarches pour trouver un nouveau locataire. Tout en ayant déménagé à 400 km. Elle avaient essayé de passer par une gestion, mais le profil de son appart ne semblait pas plaire, et les agences ne lui trouvaient aucun locataire.

Et bien sur, je ne parle pas de mon petit frère, qui a loué à une association sociale(je sais pas exactement avec qui était le contrat). Il avait l'argent tous les mois sans problème. Mais quand ils sont partis, l'appartement était dans un état pire que vous pouvez imaginer. Et bien sur locataire insolvable à vie donc ça sert à rien de lui facturer les 15k de travaux. 

Perso, je déconseillerais de se lancer la dedans avec un budget limité. Mon avis 'du café du commerce' sera d'être complètement propriétaire du logement en location, et de ne pas dépendre d'un loyer pour rembourser. C'est la fausse bonne idée. A première vue, ça semble 'gratuit' (certains professionnels n'hésitant même pas à mettre cet argument en avant), et le jour où y'a un problème (vacance, défaut de loyer, travaux importants de copro), c'est la catastrophe. 

Acheter un appartement ou une maison pour y habiter me semble judicieux. En revanche, acquérir un bien, comptant ou à crédit, dans un but locatif me paraît risqué : impayés, dégradations liées à un mauvais entretien, périodes de vacance locative entre deux occupants, etc. Une société de gestion immobilière qui loue de nombreux logements répartit ces risques. Elle sait, par expérience, qu'un certain pourcentage d'incidents survient et en tient compte dans sa gestion. Le particulier qui ne propose qu'un seul bien s'expose à un risque considérable, surtout si l'acquisition a été financée par crédit...

xxx