Litige dépôt de garantie : état des lieux modifié après sign
djivi38 Messages postés 64856 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
J’ai été locataire d’un appartement pendant 5 ans (du 20 août 2019 au 24 octobre 2024).
Lors de mon départ, l’état des lieux de sortie a été fait uniquement avec mon mari (je n’étais pas présente).
Je savais que j’allais devoir assumer certains frais (baies vitrées non nettoyées, calcaire dans les toilettes et le lavabo de la salle de bain).
???? Problèmes rencontrés :
Mon propriétaire m’a facturé le mois entier d’octobre (720 € dont 50 € de charges), alors que je suis partie le 24.
Ma caution était de 610 €.
En décembre 2024, je reçois une mise en demeure me réclamant 192 € supplémentaires, en plus de la caution et du loyer d’octobre déjà encaissés.
En consultant les documents, je constate plusieurs anomalies :
Une facture globale pour le ménage de tout l’appartement, sans aucun détail (simple montant global).
La facturation de la fourniture et pose d’un barillet, alors que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun problème de serrure.
Sur toutes les pages de l’état des lieux de sortie, il est écrit RAS et mon mari a signé. Mais après coup, le propriétaire a ajouté une mention en bleu (« ménage non fait dans l’ensemble de l’appartement »), alors que tout le reste est écrit en noir, et il a fait tamponner ensuite.
Avec cette simple mention ajoutée, il me facture :
le nettoyage complet des sols et plinthes,
toutes les vitres et volets roulants,
toutes les portes.
Concernant une chambre : à l’entrée, il était noté « trace noire au plafond ». À la sortie, le propriétaire a changé la mention et mis « moisissure », ce qui lui a permis de me facturer le lessivage du plafond. Pourtant, cette trace faisait à peine 10 cm et était la même depuis le début.
???? Éléments de preuve en ma faveur :
Mon mari a filmé un souvenir le jour de la remise des clés : on y voit clairement que le sol et les plinthes sont propres.
La facture du prestataire de ménage est totalement imprécise.
Quand j’ai contacté le prestataire, il a refusé de me donner des détails, m’a dit que je devais voir avec l’agence, puis a insinué qu’il m’avait « fait une fleur » en ne facturant pas plus. Ses propos étaient incohérents et il n’a jamais répondu à mon mail.
Le propriétaire a pu modifier l’état des lieux de sortie après coup (changement de stylo + ajout d’une mention).
???? Démarches déjà faites :
J’ai envoyé une mise en demeure à l’agence pour demander une facture détaillée et la restitution des sommes indues, en précisant que j’accepte de payer uniquement les dégradations réelles.
Réponse de l’agence : ils s’appuient uniquement sur la mention « ménage non fait » rajoutée après signature.
J’ai saisi un conciliateur de justice : le propriétaire ne s’est pas présenté au rendez-vous. J’ai obtenu un document constatant l’échec de la conciliation et me permettant de saisir le juge.
???? Situation actuelle (août 2025) :
Depuis janvier, plus aucun contact du propriétaire (ni mail ni recommandé) concernant les 192 € réclamés.
J’ai peur de saisir le juge car le propriétaire dit avoir des photos, mais vu qu’il s’agit de son logement, il a très bien pu le salir après coup pour fabriquer des preuves.
De mon côté, j’ai ma vidéo du jour de la remise des clés, qui montre un logement propre, mais certains passages sont un peu flous.
???? Ma question :
Que dois-je faire maintenant ?
Dois-je saisir le juge avec mes preuves (vidéo + état des lieux signé sans remarques, avant modifications) ?
Ou est-ce risqué à cause des photos que le propriétaire prétend avoir ?
Merci beaucoup pour vos conseils.
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5 réponses
" Oui, j’ai bien l’état des lieux de sortie en ma possession. Sur chaque page, il est indiqué RAS, et c’est dans ces conditions que mon mari a signé " : donc vous ne devez rien et vous êtes en droit de récupérer l'intégralité de votre dépôt de garantie.
Point.
Vous ne payez donc aucun €uro au titre de ce ménage ni à aucun autre titre. Facture présentée ou pas.
Photos ou pas.
Au contraire : il peut très gentiment être inculpé de faux et usage de faux pour avoir falsifié votre état des lieux.
Vous faites donc un recommandé+AR à cette gentille personne en réclamant le remboursement intégral et sans délai (puisque le délai légal en cas d'EDL vierge d'un mois est déjà très largement dépassé) de ce DG conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Rappelez lui aussi qu'en cas de retard de paiement, une pénalité de 10% du montant du loyer sera appliquée.
Voir aussi ► https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/RemboursementDepotGarantie
Si nécessaire, envisagez de consulter rapidement l'ADIL de votre secteur.
Dans cette situation, le document faisant foi et déterminant les autres suites données à la fin de bail est l'état des lieux signé à l'identique par les deux parties.
Avez vous bien en mains un exemplaire de cet EDL daté, circonstancié, signé de vous et du bailleur ?
Qu'y est-il mentionné ?
bonjour,
puisque (et c'est très bien) vous avez eu en main votre exemplaire d'EDLS dès les signatures apposées, c'est celui-ci qui reste définitif ET le seul valable.
Donc, il vous est extrêmement facile de prouver que sur l'exemplaire du bailleur/agence, tout ce qui est différent a été rajouté après signatures... or, c'est illégal, et ne peuvent être soumises à retenues sur DG QUE le montant des réparations des dégradations relevées sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE ET qu'elles n'ont pas été rajoutées après, ET le montant demandé pour lesdites réparations des dégradations légalement relevées doivent être justifiées (par "devis" OU "factures").
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De plus, comme votre EDLS est conforme à votre EDLE, l'intégralité de votre DG (Dépôt de Garantie) aurait dû vous être restitué dans "LE" mois qui a suivi le rendu des clés... et, si vous aviez - le jour du rendu des clés - satisfait aux conditions d'obtention des pénalités de retard pour une restitution de DG hors délai légal, vous êtes en droit de les réclamer à ce bailleur :
- l'art 22 alinéa 7 de la loi du 6/7/1989 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard », à condition que - au jour du rendu des clés - il n’ait pas eu de dettes de loyer NI de dettes de provisions mensuelles de charges ET qu'il ait donné sa nouvelle adresse;
- EDLS conforme à EDLE avec rendu des clés le 24/10/2 024 => restitution de l'intégralité du DG dans LE mois suivant le rendu des clés = au plus tard le 24/11/2024 ---> le 1er mois de retard commence le lendemain de la fin du mois de délai légal => 1er mois de retard du 25/11/2024 au 24/12/2024, 2ème mois de retard du 25/12/2024 au 24/01/2025, etc...à ce jour, enfin... demain (!)... vous en serez donc au 9ème mois de retard.
Calcul pour 9 mois de retard, 500 €LP (le Loyer Principal) et 500 €DG (le Dépôt de Garantie) :
DG restant dû + [(10% du loyer principal) x par le nombre de mois de retard entamé]
500 €DG + [(10% x 500 €LP) x 9]
500 €DG + [50 €LP x 9]
= 950 € (= 500 €., votre DG + 450 €., les pénalités de retard par mois de retard entamé... jusqu'au 24/09/2025).
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Réclamez également le remboursement du trop perçu pour les jours indus d'octobre (tout mois entamé n'est PAS dû), et donc loyer et charges sont dus au prorata pour le temps RÉEL d'occupation = pour 24 jours, et pas pour le mois complet : (720 € + 50 €) / 31 jours x 7 jours = 173,87 €
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Soyez ferme dans votre courrier RAR de contestation (retenue sur DG pour du ménage), sans oublier le calcul des pénalités de retard ni le faux et usage de faux qu'il fait à votre endroit....
... et donnez-lui un délai (à vous de choisir) de paiement de votre dû, afin de pouvoir terminer votre courrier par quelque chose du style :
<< En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal judiciaire où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >> + formule de politesse + votre signature.
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Gardez copie de votre LRAR, ainsi que les récépissés de la Poste (envoi et réception).
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’
.
cdt.
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse très détaillée. Je souhaite simplement préciser un point important concernant mon état des lieux de sortie.
Le jour de l’état des lieux, le propriétaire a rempli l’ensemble du document au stylo plume noir, page par page, en cochant « bon état » ou en notant « RAS », et mon mari a signé ce document avec le même stylo plume noir, en fin d’état des lieux.
Le propriétaire nous a ensuite dit qu’il nous enverrait notre exemplaire par mail. C’est à ce moment-là qu’il s’est permis de rajouter la mention « ménage non fait », mais cette fois avec un stylo bic bleu, ce qui ne correspond pas au reste du document.
Ainsi, tout l’état des lieux est rédigé et signé en plume noir, sauf cette mention isolée en bleu, rajoutée après coup. Nos deux exemplaires sont donc identiques puisque c’est lui qui nous a transmis le fichier modifié, mais la différence de stylo et la cohérence du document montrent clairement que cette mention n’existait pas au moment de la signature.
C’est sur cette base que je conteste la retenue effectuée.
Cordialement,
Oui, vous pouvez envisager de contester sur cette base, ça reste quelque peu scabreux.
Il aurait été préférable évidemment que votre mari récupère sans délai un EDL "propre", sans permettre de rajouts après signature.
C'est vrai que c'est facile à dire. Vous le saurez pour la prochaine fois, en tous cas : il faut repartir de suite avec l'EDL signé en mains et refuser toute promesse d'envoi par courrier ou par mail.
En attendant, il peut sembler pertinent de vraiment aller voir l'ADIL locale afin de leur demander ce que vous pouvez/devez faire avec ça....
Ah... OK ! J'avais donc mal interprété votre phrase "Oui, j’ai bien l’état des lieux de sortie en ma possession."...
Dans ce cas, ça risque alors d'être compliqué de prouver que cette mention sur le ménage a été ajoutée après signatures... même s'il ça a été fait d'une autre couleur d'encre...
Je me joins à BmV pour vous conseiller de contacter l'Adil la plus proche de là où était cette location : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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Oui, j’ai bien l’état des lieux de sortie en ma possession.
Sur chaque page, il est indiqué RAS, et c’est dans ces conditions que mon mari a signé.
Cependant, après coup, le propriétaire a ajouté seulement à la fin une mention en bleu : « ménage non fait dans l’ensemble de l’appartement ». Toutes les autres pages restent inchangées avec RAS partout.
C’est donc sur la base de cette mention ajoutée après la signature qu’il me facture aujourd’hui le ménage complet.
Merci d'avance pour votre réponse
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionBonjour , j'ai pris connaissance de votre demande et pour mon 1er conseil veuillez conserver jalousement la vidéo de départdu loge prise lors de la remise des clefs et aviez vous eu à remettre les clefs en mains propre au propriétaire ou à l’agence ? De surcroît depuis votre départ du logement est-ce que le propriétaire a déjà eu à signer un autre contrat de bail à d'autre personne ou aviez vous remarqué la présence de trace humaine dans l'appartement avant d entamé toute autre procédure juridique en votre faveur et à l'encontre de votre précédent propriétaire... en attente de retour je saurai comment vous aider.
Cdlmt
Garnier morgane
Bonjour,
Merci pour votre retour.
Oui, je conserve toujours la vidéo faite le jour de la remise des clés.
Les clés ont été remises directement à l’agence.
Le logement n’a pas été reloué immédiatement car la nouvelle locataire avait encore son préavis à effectuer dans son ancien logement. Mais elle avait déjà visité et accepté l’appartement tel qu’il était, ce qui montre bien qu’il était en bon état au moment de mon départ.
Cordialement.
¿
" est-ce que le propriétaire a déjà eu à signer un autre contrat de bail à d'autre personne " : depuis quand un bailleur est-il obligé d'informé ses ex-locataires de sa vie privée et des contrats qu'il signe avec des tiers ?
" aviez vous remarqué la présence de trace humaine dans l'appartement " : n'étant plus en mesure de pénétrer dans le logement vu qu'on a rendu les clés, comment peut-on bien détecter des traces humaines dans l'appartement ?
" je saurai comment vous aider " : curieux de voir comment....
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Merci pour votre retour.
Pour préciser ma situation : lors de l’état des lieux de sortie, tout a été noté « RAS » ou « bon état » sur chaque page. Mon mari a signé directement devant le propriétaire, avec le même stylo plume noir que celui utilisé pour remplir le document. Le propriétaire nous a alors dit qu’il nous enverrait l’exemplaire par mail, ce que nous avons accepté.
Mais au moment de la réception du document par mail, celui-ci comportait bien « RAS » sur toutes les pages, sauf qu’en dernière page, dans la rubrique « observations globales », avait été ajouté au stylo bic bleu la mention « ménage non fait dans le logement ».
Cette mention n’a jamais été vue ni signée par mon mari lors de l’état des lieux. Tout prouve qu’elle a été rajoutée après coup, puisque :
l’écriture et le stylo sont différents du reste du document,
toutes les autres pages restent marquées « RAS » ou « bon état », ce qui contredit totalement cette mention finale.
J’ai déjà envoyé plusieurs recommandés sans suite et le propriétaire ne s’est pas présenté à la conciliation. Je vais donc saisir le juge, mais ma seule preuve repose sur cette incohérence matérielle (stylo différent, contradiction entre pages). J’espère que cela suffira à démontrer la falsification.
Cordialement,