Modification des quotités APRES un achat immobilier
Isadore Messages postés 1628 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour
J'ai un problème que je ne sais pas comment résoudre. Mariés, ma femme et moi avons acheté notre logement en 50/50, quotités apparaissant dans l'acte d'achat bien que cela ne représente pas la réalité des participations. Après réflexion, nous nous sommes rendus compte que cela aura un impact direct et important pour nos héritiers (issus de mariages antérieurs) en avantageant certains au détriment d'autres au moment de la succession. Y a t'il un moyen (même onéreux) pour modifier les quotités pour les passer par exemple à 60/40 et si oui, lequel ?
Merci d'avance pour votre réponse
10 réponses
Bonjour,
Il faut faire une donation de celui qui « a trop » à celui qui « n’a pas assez ».
Pas de droits de donation entre époux mais quand même les « frais de notaire » (= droits de mutation = taxes) à payer comme pour toute transaction immobilière
j'ai été favorable à une répartition 50/50 lors de l'achat de notre maison en dépit du fait que ma participation financière est 3 à 4 fois plus importante
...
c'est un problème qui doit se poser à beaucoup de familles recomposées mais qui, manifestement, est très mal traiter sur le plan législatif et n'intéresse PAS DU TOUT nos élus !
Que viennent faire nos élus là-dedans ? C'est vous qui avez accepté un achat 50/50, pas nos élus !
La loi prévoit que les enfants héritent de leurs parents et pas de leurs beaux-parents (sauf cas d'adoption). L'égalité souhaitée est donc celle en vigueur. Mais si vous faussez le jeu dès le départ, qu'y peuvent nos élus ?
Hors l''éducation et l'aide si nécessaire à leurs enfants, les parents n'ont AUCUNE obligation de laisser quoi que ce soit à leurs enfants comme c'est le cas aux USA
Aux USA, un parent peut desheriter son enfant. Pas en France.
Quand on voit les évolutions juridiques dans certains domaines (droit des femmes, des minorités, etc ..)
En quoi ça vous dérange ?
on constate une distorsion énorme par rapport aux problèmes rencontrés par les familles recomposées ! Sans doute parce que le mot même de FAMILLE ne fait pas recette ?
Une fois encore, c'est vous qui avez contourné la loi en acceptant de signer un acte qui n'était pas le reflet de la réalité du financement.
Et aujourd'hui, cette situation, acceptée par vous au départ, ne vous arrange plus et vous vous plaignez de lois mal faites !
Au cas présent, aucune loi ne vous aurait "sauvé".
Le législateur a prévu une solution toute simple pour les cas comme le vôtre, et depuis des décennies : il est possible d'adopter en la forme simple l'enfant du conjoint qui bénéficiera dans le cadre de l'héritage de la même fiscalité que les enfants naturels. Vous n'auriez alors plus que des enfants communs qui pourraient hériter de vos deux à parts égales
Le but, si j'ai bien compris, n'est pas une égalité de traitement entre tous les enfants, dans le sens où ils recevront tous une même quote du bien, mais que les enfants de notre interlocuteur se partagent une part plus importante du bien que ceux de son épouse.
ma participation financière est 3 à 4 fois plus importante.
...
Ne serait il pas alors plus reconnaissance de dette en précisant qu'il s'agit d'un prêt sans intérêt remboursable uniquement par prélèvement sur la succession après le décès ?
Pour revenir à votre problématique, pouvez-vous prouver votre financement plus importante que celle de votre épouse ? Prouver, ça veut dire l'origine des apports mais aussi participation éventuelle à un crédit, travaux etc.
Si oui, consultez un notaire pour envisager une prise en compte effectivement après le 1er décès. C'est une solution possible mais à bien borner par un acte notarié.
Bonjour
Merci pour votre réponse. En réfléchissant sur votre solution, je me pose alors une autre question : Ne serait il pas alors plus reconnaissance de dette en précisant qu'il s'agit d'un prêt sans intérêt remboursable uniquement par prélèvement sur la succession après le décès ?
Attendez les réponses d’autres contributeurs plus experts mais ça me paraît douteux. Gros risque que cette reconnaissance de dette soit requalifiée en donation déguisée par le fisc en cas de contrôle. Et même sans contrôle fiscal, pas sûr que le notaire accepte de la prendre en compte au moment du décès.
Peut être avez vous raison mais à ma connaissance (très incomplète je l'avoue) , il n'y a pas de droits à payer même dans le cas d'une donation quand elle est faite entre époux, il serait donc illogique qu'un prêt soit traité de façon différente, mais avec la fiscalité, on doit s'attendre à tout et le plus souvent .... au pire !!
Bonjour
La solution proposée par Arrow, la donation, me semble la plus adéquate, même s'il y a des frais.
(Expérience vécue : lorsque mon mari et moi avons acheté en 1985, le notaire a écrit d'emblée 50/50, alors que mon apport était supérieur à celui de mon mari et que j'ai remboursé plus.
Aucun différend financier entre nous, mais à son décès, quelques décennies plus tard, j'ai regretté que nos enfants aient à payer des droits de succession qui auraient été moindres si le notaire de l'achat avait fait correctement son travail en nous interrogeant sur l'origine des fonds, d'autant plus que nous étions en séparation de biens.)
Sinon, en fonction de comment le bien a été payé, (compte joint ou pas) il sera peut-être possible de demander une « récompense » sur la succession. Possible sans doute, mais cela me paraît périlleux, sinon compliqué.
En conclusion, le plus simple et le plus transparent me semble être la donation, même s'il y a des frais, cela au moins vous garantit au premier décès une situation "saine".
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionBonjour,
Quel est votre régime matrimonial exact ? Communauté légale, communauté universelle, séparation de biens...
Et avez-vous acquis le bien avant ou après le mariage ?
Bonjour et merci pour votre réponse.
Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens, mais n'avons jamais eu qu'un compte commun. Nous nous entendons très bien (depuis 32 ans !) et n'avons pas eu d'enfant ensemble mais nous avons chacun des enfants d'une précédente union à savoir un du côté de mon épouse et deux de mon côté. C'est cela qui pose problème pour la succession (le plus tard possible !) pour qu'elle soit équitable, l'objectif étant qu'après nos décès nos enfants soient traités à EGALITE. . Pour protéger mon épouse pour ses vieux jours, nous avons fait une donation au dernier vivant et j'ai été favorable à une répartition 50/50 lors de l'achat de notre maison en dépit du fait que ma participation financière est 3 à 4 fois plus importante. Mais je me suis rendu compte récemment que cela désavantageait fortement mes enfants et cherche donc le moyen de remédier à cette situation déséquilibré sans pour autant nuire aux intérêts de mon épouse. Voila, c'est un problème qui doit se poser à beaucoup de familles recomposées mais qui, manifestement, est très mal traiter sur le plan législatif et n'intéresse PAS DU TOUT nos élus !
Il est vain d'espérer que vos enfants soient "à égalité" avec des parents différents. Vis-à-vis d'un héritage de même valeur plusieurs enfants seront toujours plus mal lotis qu'un seul.
Ce n'est pas un problème de famille recomposée mais de lois sur l'héritage : hormis l'époux, seuls les membre de la famille par le sang héritent, c'est comme ça depuis des siècles.
Le législateur a prévu une solution toute simple pour les cas comme le vôtre, et depuis des décennies : il est possible d'adopter en la forme simple l'enfant du conjoint qui bénéficiera dans le cadre de l'héritage de la même fiscalité que les enfants naturels. Vous n'auriez alors plus que des enfants communs qui pourraient hériter de vos deux à parts égales.
Pour le reste, ce que l'un aura l'autre ne l'aura pas. Si votre épouse renonce à une partie de ses biens en votre faveur, elle va de fait être désavantagée. Et au contraire, ce que votre épouse aura vos enfants ne l'auront pas.
Vous avez aussi un second problème c'est que vous avez fonctionné comme si vous étiez mariés en communauté. Vous avez mélangé vos patrimoines et vos finances, ce qui aboutit à une situation bancale si chacun veut récupérer ses billes.
Faites-vous conseiller par un notaire pour le bien, mais il n'y aura pas de solution miracle.
Je suis tout à fait d'accord, d'une part ma situation est bancale (le Pb est que quand on se marie on n'a pas forcément une maitrise de droit) et d'autre part les lois datent du Moyen Age (j'exagère, de Napoléon plutôt avec qq modifs) et tiennent très peu compte de cette 'nouvelle' structure de la Société. Hors l''éducation et l'aide si nécessaire à leurs enfants, les parents n'ont AUCUNE obligation de laisser quoi que ce soit à leurs enfants comme c'est le cas aux USA. Ils se constituent un patrimoine pour ne pas être à la charge de leurs enfants et aider ceux-ci quand c'est possible une fois devenus vieux et devraient donc pouvoir gérer leur patrimoine de façon indépendante. Quand on voit les évolutions juridiques dans certains domaines (droit des femmes, des minorités, etc ..) on constate une distorsion énorme par rapport aux problèmes rencontrés par les familles recomposées ! Sans doute parce que le mot même de FAMILLE ne fait pas recette ?
Je ne comprends pas trop ce que vous auriez voulu d'un point de vue légal. Que les "enfants par alliance" soient héritiers au même titre que les enfants ?
Que le principe de la réserve héréditaire soit supprimé ?
La famille, au sens juridique, ce sont les personnes unies par des liens de parenté. Afin de permettre la reconnaissance juridique des liens d'affection qui peuvent se créer entre des personnes non apparentées il est permis d'adopter.
Après si vous militez en faveur de la suppression de la réserve héréditaire, je suis d'accord, mais la société n'est pas prête à cela. Le législateur ne suivra pas car trop d'électeurs considèreraient comme révoltant que les parents soient libre de déshériter totalement leurs enfants.
Si vous considérez que les enfants des premiers lits font partie d'une même famille, adoptez-les. C'est une solution simple qui résout votre problème : vous aurez trois enfants communs qui hériteront sur un pied d'égalité du patrimoine de leurs parents communs.
Je comprends vos arguments mais vos 'jugements' sont sévères; trop ! En effet même si l'adage dit 'Nul n'est censé ignoré la loi' il faut bien reconnaitre aussi que nos lois sont INFINIMENT complexes et lorsqu'on signe un acte d'achat de bien immobilier le notaire n'explique pas toutes les conséquences des quotités qui figurent sur le document, de même que lors du contrat de mariage il n'informe pas qu'il est nécessaire de tenir des comptes séparés ! D'ailleurs, je dois retourner voir mon Notaire mais il n'est pas très précis sur ce qu'il est possible de faire maintenant. Pour info je n'ai rien contre le système américain, au contraire. En ce ce qui concerne l'adoption, je me suis renseigné et c'est un acte extrêmement compliqué à réaliser surtout quand les enfants concernés ont la quarantaine et n'ont donc pas vécu ni été élevés par l'autre parent. De ce fait les juges considère que c'est une tentative de détournement fiscal et refusent l'adoption.
Certes les revenus ayant permis à financer le bien viennent essentiellement de ma part (je dispose de nos fiches de paie de l'un et de l'autre et les versements des retraites le montre aussi) , mais je ne suis pas certain qu'un juge prendrai cela en compte
Pour terminer je ne vois donc que 2 solutions envisageables
1) Mon épouse me fait une reconnaissance de dette en indiquant le montant que j'ai, dans les faits, financé pour elle. Le document précisant que c'est une somme sans intérêt et remboursable uniquement au moment de la succession lors de son décès (nous avons 10 ans d'écart). Comme je lui ai fait une donation au dernier vivant cela ne change rien pour elle en ce qui concerne ses droits sur la maison. Pour le fisc, puisque surtout de lui que viennent les contraintes, cela ne change rien sur les droits de succession ... à mon avis
2) Solution plus contraignante (mais qui peut devenir nécessaire avec l'âge) vendre la maison pour ensuite acheter un appartement en indiquant sur l'acte de propriété des quotités plus réaliste (65/35 par exemple)
Certes les revenus ayant permis à financer le bien viennent essentiellement de ma part (je dispose de nos fiches de paie de l'un et de l'autre et les versements des retraites le montre aussi) , mais je ne suis pas certain qu'un juge prendrai cela en compte
Tout à fait !
Ce n'est pas parce que vos revenus étaient supérieurs à ceux de votre épouse que vous les avez investi dans le bien.
Il faudrait les preuves de vos virements sur le compte du notaire en charge de l'acquisition.
1) Mon épouse me fait une reconnaissance de dette en indiquant le montant que j'ai, dans les faits, financé pour elle. Le document précisant que c'est une somme sans intérêt et remboursable uniquement au moment de la succession lors de son décès (nous avons 10 ans d'écart). Comme je lui ai fait une donation au dernier vivant cela ne change rien pour elle en ce qui concerne ses droits sur la maison. Pour le fisc, puisque surtout de lui que viennent les contraintes, cela ne change rien sur les droits de succession ... à mon avis
Une simple reconnaissance de dette serait facilement contestable. Et vous laisseriez à vos enfants le "cadeau empoisonné" de la charge de la preuve.
Il serait de loin préférable de bien examiner la situation avec un notaire qui pourra annexer à son acte tous les documents utiles. Et régler le problème de votre vivant.
Envisager une donation partielle du bien, comme évoqué par les autres intervenants serait une solution.
2) Solution plus contraignante (mais qui peut devenir nécessaire avec l'âge) vendre la maison pour ensuite acheter un appartement en indiquant sur l'acte de propriété des quotités plus réaliste (65/35 par exemple)
Suite à la vente, le notaire remettra à chacun de vous deux la moitié du prix de vente. Ensuite, vous achèterez avec chacun les quotités que vous voudrez (les vraies cette fois, en fonction de la réalité de vos paiements lors de ce nouvel achat !) mais vous ne résoudrez pas votre problème actuel. Sauf à faire une donation de liquidités de Mme à vous-même.
Vous avez raison, c'est pour cela que j'ai demandé un rdv à notre Notaire, dès que j'en saurai un peu plus je vous tiendrai informé, je vous dois bien ça.
Petite remarque cependant pour ce qui concerne la solution 1. Mon épouse a travaillé pendant 10 ans et sa retraite est donc en proportion c.a.d très faible et de ce fait, mathématiquement il est évident qu'elle ne pouvait pas financer la moitié de la maison. Maintenant il est vrai que les mathématiques et la logique ne font pas forcément partie des outils des juges
j'ai demandé un rdv à notre Notaire, dès que j'en saurai un peu plus je vous tiendrai informé
Bien volontiers. C'est toujours utile pour notre culture personnelle, et cela nous permettra également de pouvoir renseigner un nouvel intervenant qui rencontrerait le même type de problématique.
Petite remarque cependant pour ce qui concerne la solution 1. Mon épouse a travaillé pendant 10 ans et sa retraite est donc en proportion c.a.d très faible et de ce fait, mathématiquement il est évident qu'elle ne pouvait pas financer la moitié de la maison. Maintenant il est vrai que les mathématiques et la logique ne font pas forcément partie des outils des juges
Ce n'est pas les outils des juges qu'il faut prendre en considération mais uniquement les preuves que vous pouvez apporter. De plus, vous n'en êtes pas encore à une procédure judiciaire. Mais bon, admettons qu'un juge soit saisi.
Vous, vous vous basez sur vos différences de revenus, qui justifieraient une différence d'apport, de financement. Mais un juge pourra vous objecter que votre épouse pouvait disposer de liquidités, provenant d'autres sources que ses revenus (héritage, gain au loto, tout est possible !), qu'elle a pu injecter dans l'achat.
Sans preuves de votre financement, notamment en fournissant notamment les copies de vos relevés bancaires (que vous ne possédez certainement plus si trop anciens), un juge maintiendra le 50/50.
Vous avez manqué de vigilance le jour de l'achat, le notaire a fermé les yeux. Il n'est pas aisé de faire machine arrière.
Avec la technique de la "reconnaissance de dettes" remboursable uniquement après le décès, vous prenez le risque qu'elle soit considérée comme fictive.
Déjà dans le cadre du concubinage il est fréquemment jugé que les sommes versées par un concubin pour entretenir ou améliorer le logement appartenant à l'autre concubin est une participation normale aux frais du ménage.
En tant qu'époux vous avez une obligation de participer aux frais du ménage en proportion de vos moyens. Vous avez de plus un devoir de secours l'un envers l'autre. C'est "pire" que le concubinage.
Alors si au moment de la succession personne ne remet les choses en cause, tout ira bien. Mais un des enfants, ou le tuteur du conjoint survivant n'est pas d'accord ça risque de finir devant le juge.
Ce qui pose souci, à mon sens, c'est surtout le côté "remboursable lors du décès". Il est facile d'y voir une reconnaissance de dettes de complaisance.
Avec la technique de la "reconnaissance de dettes" remboursable uniquement après le décès, vous prenez le risque qu'elle soit considérée comme fictive.
Tout à fait et c'est pour cela que je suggère uniquement un acte notarié, auquel il serait possible d'annexer les, preuves des paiements de chaque époux. Si ce n'est pas possible parce que ces preuves n'existent plus, alors en effet, la reconnaissance de dette sera aisément remise en question.
C'est tout à fait vrai mais ce serait une mesure qui permettrait à mon épouse de ne pas se trouver trop démunie. En effet, maintenant que tous nos enfants sont établis et suivent leur route normalement l'objectif que je poursuis s'articule en 2 points
1) Faire mon possible pour que mon épouse puisse vivre correctement après mon décès malgré sa retraite minuscule et les aléas qui peuvent hélas survenir quand on est très âgé (santé ou handicap) et qu'elle sera alors SEULE
2) Faire en sorte d'établir le plus d'égalité et d'équité possible entre les 3 enfants après le décès de mon épouse de façon à ce que le lien affectif ne se rompe pas pour des questions d'argent
Ces considérations ne prennent pas du tout en compte les aspects FISCAUX car pour moi ils ne font pas partie de l'équation d'autant que les sommes en jeu ne sont pas énormes, seul l'aspect MORAL compte et je ne comprends pas qu'un juge ne puisse pas tenir compte de cela
Ces considérations ne prennent pas du tout en compte les aspects FISCAUX
Les aspects fiscaux n'ont pas été abordés dans cette discussion. Car avant de s'intéresser à la taxation, il vous convient de répartir la succession entre les héritiers.
, seul l'aspect MORAL compte et je ne comprends pas qu'un juge ne puisse pas tenir compte de cela
Vous ne comprenez pas qu'il n'est pas dans les attributions d'un juge de s'intéresser à l'aspect moral, bien trop susceptible de varier d'un individu à un autre.
Un juge s'intéresse aux faits et aux preuves.
Un juge ne peut pas pas réparer votre "négligence".
Ces considérations ne prennent pas du tout en compte les aspects FISCAUX car pour moi ils ne font pas partie de l'équation d'autant que les sommes en jeu ne sont pas énormes
Alors, voyez avec le notaire si la donation au dernier vivant bé pourrait pas être évoquée zzu profit de testaments (un chacun).
Vous savez, "moralement" il n'y a rien d'évident à ce que des enfants issus de différents parents soient sur un pied d'égalité. Le côté moral de l'héritage est lui-même discutable, puisqu'il est une importante source de disparités économiques.
Un juge est tenu par la loi. Des enfants non communs n'ont pas vocation à hériter du conjoint de leur parent. Ledit conjoint a la possibilité de concrétiser le lien d'affection en adoptant les enfants d'un autre lit. S'il n'en a pas envie, il n'y a rien d'immoral à ce que ses propres enfants héritent de ses biens.
Moralement beaucoup de personnes désapprouveraient que votre épouse cherche à se dépouiller d'une partie de ses biens au profit de vos enfants, en lésant ainsi le sien. Et ils désapprouveraient aussi la signature d'une fausse reconnaissance de dette dans ce but.
Donc un juge s'en tiendra à l'aspect légal.
Pour le reste je pense que vous auriez intérêt à envisager la vente du bien avec une rente et un usufruit viagers sur vos deux têtes. Le survivant continuera à percevoir la rente et aura en sus la faculté de mettre le bien en location en cas de besoin. Cela résoudra le problème des "accidents de la vie".
Et vous dégagerez ainsi des liquidités qui auront un triple avantage :
- elles seront utilisable en cas de nécessité
- vous pourrez en mettre une partie sur des assurances-vie
- elles seront plus faciles à partager.
Sinon, encore une fois, je ne vois que l'adoption réciproque pour répondre à votre projet. Votre problème est que vous avez des enfants de différents lits que vous voulez traiter juridiquement comme des enfants communs. Il n'y a pas besoin d'une maitrise de droit pour voir que cela ne peut pas fonctionner.
C'est comme pour vos patrimoines : vous vous mariez en séparation de biens, mais vous avez tout mis en commun sans tracer les opérations, ce qui est quand même l'inverse d'une séparation.
Je regrette, mais je crains qu'il ne soit un peu tard pour défaire ce qui a été fait. Il existe des solutions, mais à part bricoler avec des assurances-vie ou n'avoir plus que des enfants communs je ne vois rien de sûr.
Et puis bon, rien ne garantit que ce qui mettra le feu aux poudres ne sera pas, justement, le fait de priver l'enfant de votre épouse d'une part des biens de sa mère au profit de vos enfants. Si vos enfants se voient comme des frères et sœurs, l'adoption sera très adaptée. Sinon ils risquent de considérer comme immoral de devoir partager "leur" héritage avec des gens très sympathiques mais qui n'ont aucun lien de parenté avec eux.
La législation juridique et financière évolue en permanence...